物注冊物業(yè)管理師復(fù)習(xí)資料經(jīng)營管理整理版-wenkub.com
2025-04-28 02:25 本頁面
【正文】 二、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金，考慮四方面因素:計(jì)算可出租或可使用面積基礎(chǔ)租金與市場租金出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝飾租金的調(diào)整第三節(jié) 寫字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理一、寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)：全員性、全期性、動(dòng)態(tài)性第四節(jié) 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價(jià)一、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價(jià)服務(wù)滿意度物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)物業(yè)品牌化第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)管理一、零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí)主要應(yīng)考慮市場容量、進(jìn)出交通、地點(diǎn)顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施等因素。第5節(jié) 物業(yè)管理報(bào)告一、物業(yè)管理報(bào)告及其類型（一）按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報(bào)告分類按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不痛主體提交報(bào)告分類，可以把物業(yè)管理報(bào)告主要分為：、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告 。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。（二）雇主責(zé)任保險(xiǎn)（員工意外傷害保險(xiǎn)）（三）公眾責(zé)任保險(xiǎn)（第三者責(zé)任險(xiǎn)）五、物業(yè)管理中的投保決策（一）投保決策過程 第9章 財(cái)務(wù)管理與績效評價(jià)第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述二、財(cái)務(wù)管理目標(biāo)（一）財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)第二節(jié) 財(cái)務(wù)報(bào)告分析 一、財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容（一）會(huì)計(jì)報(bào)表部分主表即企業(yè)在會(huì)計(jì)期末編制的主要會(huì)計(jì)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和不需對外報(bào)送的成本報(bào)表。在我國索賠期限通常規(guī)定為一年。（3）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人：保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人是被保險(xiǎn)的代理人。投保人必須有行為能力和責(zé)任能力，保險(xiǎn)合同才能生效。當(dāng)事人是與保險(xiǎn)合同直接發(fā)生關(guān)系的人，包括保險(xiǎn)人、被保險(xiǎn)人和投保人。物業(yè)增值率=（期末物業(yè)總值期初物業(yè)總值）/期初物業(yè)總值100%第八章第1節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型 一、合同的概念《中華人民共和國合同法》規(guī)定任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用和合法的原則。酬金制預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括：物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)酬金。：指因?yàn)檫^去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實(shí)行何種方案均無法改變的成本。（五）按照與決策的關(guān)系，可將成本分為： 8個(gè):指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個(gè)單位服務(wù)量所引起成本總額的變動(dòng)數(shù)。（收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法）1收益法以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，適用對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用1收益法4步驟：搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料—預(yù)測估價(jià)對象的未來收益（如凈收益）—求取報(bào)酬率或資本化率—選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格第五章 房地產(chǎn)市場市場分析第二節(jié)：房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系房地產(chǎn)需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線房地產(chǎn)供求曲線是一條由左向右傾斜的曲線第三節(jié)：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)按存量增量細(xì)分：分為一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）按交易形式細(xì)分：房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押房地產(chǎn)市場指標(biāo)：供給指標(biāo)、需求指標(biāo)、市場交易指標(biāo)、第四節(jié)：房地產(chǎn)市場的特性與功能：缺乏彈性、具有非同質(zhì)性、高度的壟斷性：廣泛性、多樣性、進(jìn)行融資第五節(jié)：房地產(chǎn)市場分析：供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析第六節(jié)：物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃：年度計(jì)劃（是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃）中短期計(jì)劃（介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間） 35年長期計(jì)劃（策略層次計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限） 5點(diǎn)1）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析2）房地產(chǎn)市場分析3）鄰里分析4）物業(yè)現(xiàn)狀分析5）業(yè)主目標(biāo) （明確業(yè)主目標(biāo)是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提）物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容 4點(diǎn)1）建筑物業(yè)管理計(jì)劃2) 租賃計(jì)劃3）財(cái)務(wù)收支計(jì)劃4）物業(yè)運(yùn)行績效評估及業(yè)主溝通計(jì)劃第六章 租賃管理第一節(jié)：物業(yè)租賃概述物業(yè)租賃（房屋租賃）：公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。成本法的計(jì)算公式：物業(yè)價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格—折舊1建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊1）物質(zhì)折舊：建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。 只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。第四節(jié)：影響影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素？ 9條1） 人口因素（人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模）2） 居民收入因素3） 物價(jià)因素4） 利率因素：物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)（利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，物業(yè)價(jià)格上升）5） 匯率因素6） 物業(yè)稅收因素7） 城市規(guī)劃因素8） 交通管制因素9） 心理因素第五節(jié)：收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法 物業(yè)估價(jià)產(chǎn)生了三大基本方法：市場法、成本法、收益法 一般要同時(shí)采用兩種以上的方法 市場法（市場比較法、比較法）：指是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。：考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力：房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中
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