【正文】 住宅共用設(shè)施設(shè)備，是指 共用的 上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、 天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。 恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 26 頁(yè) 共 26 頁(yè) 如果房屋所有人 拒絕 按照 建議修繕治理危險(xiǎn)房屋，或者使用人有阻礙修繕治理危險(xiǎn)房屋，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有權(quán)指定有關(guān)部門(mén)代修， 或者采取其他的強(qiáng)制措施。 ㈢不予登記的有三種情況： 1 屬于違章建筑的； 2 屬于臨時(shí)建筑的； 3 法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制 度基本采用權(quán)證登記制度。 不得抵押的情況， 1 有爭(zhēng)議的； 2 公共福利事業(yè)的； 3 文物保護(hù)的； 4 列入拆遷的； 5 查封抵押監(jiān)管等限制的； 6 依法不得抵押的（地上無(wú)房屋的劃撥土地不得抵押）。 第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 抵押 是以 不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)為條件的物權(quán)擔(dān)保方式，抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)仍然享有占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。還有測(cè)繪、擔(dān)保等。 ㈡ 續(xù)租者應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前 3 個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意重新簽訂租賃合同。經(jīng)批準(zhǔn)同意變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人。 預(yù)售管理程序， ⑴ 未取得商品房預(yù)售許可證不得預(yù)售； ⑵ 申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交六個(gè)方面的證件和資料； ⑶ 主管部門(mén)在 10 日 內(nèi)作出決定并自決定之日起 10 日內(nèi)兼送達(dá)商品房預(yù)售許可證； ⑷ 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約 30 日內(nèi)辦理合同備案； ⑸ 交付之日起 90 日內(nèi)辦理權(quán)屬登記（ 60 日內(nèi)初始登記）。分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種。其他方式主要有：以房地產(chǎn)作價(jià)入股；合資、合作開(kāi)發(fā)；收購(gòu)、兼并或合并；以房地產(chǎn)抵債。商品房住宅應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。規(guī)劃部門(mén) 管理主要是審定規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)施監(jiān)督檢查。 ㈢ 主管部門(mén)在收到備案申請(qǐng)后 30 日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書(shū)（申請(qǐng)暫定資質(zhì)證書(shū)的條件不得低于四級(jí)條件），暫定資質(zhì)證書(shū)有效期 1 年，延長(zhǎng)期限不得超過(guò) 2 年， 1 年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不得延長(zhǎng)，企業(yè)在有效期滿前 1 個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)核定資質(zhì)。 ㈢ 直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《物權(quán)法》。 第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策 第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介 ㈠ 房地產(chǎn)作為物質(zhì)實(shí)體 ,即指土地 、 建筑及建筑附屬物 。 2依法由相關(guān)單位承擔(dān)的水 ,電 通訊 ,有線電視等費(fèi)用 3 人為損壞住房的共用部位共用設(shè)施設(shè)備所需的費(fèi) 用 4 根據(jù)物業(yè)合同約定由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)或物業(yè)管理資金支出的住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 乙方 未成立業(yè)主大會(huì) 需 經(jīng)全體業(yè)主 2/3 以上通過(guò)。 目前是由市 、 縣房產(chǎn)部門(mén)代收代管，實(shí)行四級(jí) 帳戶 管理：銀行設(shè)專戶、小區(qū)設(shè)總帳、 按幢設(shè)明細(xì)帳、核算到戶。 （ 1 制訂并組織實(shí)施物業(yè)管理方案、 2 審定不監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算 3 查驗(yàn)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備和 有關(guān)資料 4 負(fù)責(zé)房屋幾配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修和養(yǎng)護(hù)管理 5） 取得《資格證書(shū)》 的物業(yè)管理師 用人單位可聘任為經(jīng)濟(jì)師職務(wù)（中級(jí)職稱）。 2 具有一定的 經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識(shí)。期 滿前 30 個(gè)工作日申請(qǐng)延續(xù)，并提交三份材料。報(bào)名條件了解一下?？荚噧?nèi)容： ⑴ 《物業(yè)管理基本制度與政策》， ⑵ 《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》， ⑶ 《物業(yè)管理綜合能力》， ⑷《 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 》 。違規(guī)行為的行政處罰 ○ 1 超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)業(yè)務(wù)處 1 萬(wàn)以上 3 萬(wàn)以下 。 （ 1 企業(yè)資質(zhì) 等級(jí)申請(qǐng)表 2 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 3企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正副本 4 物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理技術(shù)人員的職稱證書(shū)和勞動(dòng)合同 5 物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件 6 物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料） 不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 19 頁(yè) 共 26 頁(yè) 為有 13 種。 ㈣ 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，分為一 級(jí) 、 （注冊(cè)資金 500 萬(wàn)，管理和技術(shù)人員不少 30 人中級(jí)職稱不 少 20 人 ） 二 級(jí) 、 （注 冊(cè)資金 300 萬(wàn)，管理和技術(shù)人員不少 20 人中級(jí)職稱不 少 10） 三級(jí) 、（注冊(cè)資金 50 萬(wàn)，管理和技術(shù)人員不少 10 人中級(jí)職稱不 少 5） ㈤ 資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)與管理， 一級(jí)建設(shè)部，二級(jí)省、市、自治區(qū)，三級(jí)直轄市、設(shè)區(qū)市。 ㈠ 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，應(yīng)當(dāng)具備四個(gè)條件： ⒈ 依法成立 ；⒉ 有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)； ⒊ 有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所； ⒋ 能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。 ㈢ 物業(yè)的保修責(zé)任， 《條例》 第三十一條規(guī)定 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任 保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。在新老物管企業(yè)交接進(jìn)行查驗(yàn) 有利于 界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 阿 ㈠ 物業(yè)承接查驗(yàn)的意義 。無(wú)正當(dāng)恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 17 頁(yè) 共 26 頁(yè) 理由不簽訂合同的應(yīng)當(dāng)賠償給對(duì)方造成的損失，承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。 投標(biāo)禁止行為四個(gè)方面 1 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假騙取中標(biāo) 2 投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益 3 投標(biāo)人不得與投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)利益或者他人的合法權(quán)益。 1招標(biāo)人及項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求 3對(duì)投標(biāo)人及標(biāo)書(shū)的要求 4 評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)方法 5招標(biāo)活動(dòng)方案 6物業(yè)服務(wù)合同的簽定說(shuō)明 7其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律發(fā)法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容 恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 16 頁(yè) 共 26 頁(yè) ㈣ 招 標(biāo)項(xiàng)目的備案， 發(fā)布公告的 10 日前向當(dāng)?shù)?縣以上房地產(chǎn)主管部門(mén)；提交材料， 1 與物業(yè) 管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批文 2 招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) 3招標(biāo)文件 4 法律法規(guī)規(guī)定其他材料 。 原則 ： 公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用。 1 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)破壞房屋外貌，擅自房屋設(shè)計(jì)用途 2 占用或損壞物業(yè)公用部位，共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備 3 違章搭建。 ⒉ 臨時(shí)管理規(guī)約 的制定： 臨時(shí)管理規(guī)約 制定的主體，一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定； 制定時(shí)間：臨時(shí)管理規(guī)約 制定的時(shí)間為物業(yè)銷售之前。 ⒉ 管理規(guī)約 四個(gè)方面 的主要內(nèi)容： ⑴ 有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)管理； ⑵ 業(yè)主的共同利益； ⑶ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)； ⑷ 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 業(yè)主之間在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的關(guān)系屬民事關(guān)系，不宜采取行政手段管理。 ㈣ 限制性規(guī)定 ： 主要解決業(yè)主委員會(huì)政治化傾向問(wèn)題。會(huì)議必須 半數(shù)以上委員參加， 做出 決定必須半數(shù) 以上同意 。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 3 日內(nèi)推選產(chǎn)生主任、副主任。 ⒊ 業(yè)主委員會(huì)屬于備案制， 而 非審批制。業(yè)主大會(huì)會(huì)議必須有不少于 1/2 以上業(yè)主參加。 ⒍ 業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則： 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 首次業(yè)主大會(huì) 會(huì)議 議程一般有 5 項(xiàng)， ⑴ 報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況； ⑵ 宣讀業(yè)主名冊(cè)和在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)； ⑶ 宣讀業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和 管理規(guī)約 草案，宣講業(yè)主對(duì)草案提出的意見(jiàn)，和修改結(jié)果； ⑷投票通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和 管理規(guī)約 ；⑸ 宣讀業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組成人員。成立業(yè)主大會(huì)籌備組。 ⒉ 成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇；一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域 只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場(chǎng)行為，應(yīng)當(dāng) 遵循等價(jià)有償 的市場(chǎng)原則。” 第八十三條規(guī)定： “ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 ” 第七十一條規(guī)定： “ 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ㈠ 業(yè)主 恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 9 頁(yè) 共 26 頁(yè) ⒈ 業(yè)主的概念： 《 條例 》 第六條規(guī)定房屋所有權(quán)人為業(yè)主。 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度 業(yè)主大會(huì)制度是業(yè)主實(shí)現(xiàn)物管權(quán)的組織基礎(chǔ)。 ㈤ 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式， 履行告知義務(wù)；履行制止義務(wù)；履行報(bào)告義務(wù)。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 ㈠ 《條例》第三十五條規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同有八個(gè)方面的內(nèi)容： ⑴物業(yè)管理事項(xiàng)；⑵物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；⑶物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑷雙方的權(quán)利義務(wù)；⑸專項(xiàng)維修資金的管理與使用；⑹物業(yè)管理用房；⑺合同期限；⑻違約責(zé)任。 ㈢ 收費(fèi)形式： 包干制和酬金制兩種 。 第 二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ㈠ 收費(fèi)原則： ⑴合理原則；⑵公開(kāi)原則；⑶收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。具體有 8 項(xiàng)：⑴房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑵房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑶