【正文】 （三）管理的性質(zhì)（*****）管理具有二重性，即管理同時具有自然屬性和社會屬性。5．管理的主要方法，可能出題。第七講第二章 管理學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用一、考試目的測試應(yīng)考人員：（1）對管理學(xué)知識的掌握程度；（2）對管理原理、管理方法、管理職能和市場營銷管理、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、管理創(chuàng)新等知識在物業(yè)管理中應(yīng)用的掌握程度。因為企業(yè)在滿足一種消費需求時，通常會有尚未用完的潛力（包括人、財、物），這些潛力可用于滿足其他需求。缺點是：易導(dǎo)致激烈競爭。應(yīng)該說，凡是能影響消費者需求差異的因素都是市場細分的標(biāo)準(zhǔn)。六、控制控制是依據(jù)預(yù)定的目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，對管理活動進行系統(tǒng)的監(jiān)督、檢查和衡量績效，若發(fā)生偏差，就要采取措施加以糾正，使整個活動按既定的計劃和標(biāo)準(zhǔn)進行。四、領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)是領(lǐng)導(dǎo)者通過指揮、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)等去影響個人和集體活動以實現(xiàn)組織目標(biāo)的過程。計劃是決策后所選定的方案。（2）應(yīng)講究科學(xué)決策。沒有目標(biāo)的管理，是無效的管理。現(xiàn)代企業(yè)管理的核心是人，人是第一位的。管理這種與社會生產(chǎn)關(guān)系相聯(lián)系的社會屬性，在不同的社會制度下具有本質(zhì)的區(qū)別，它主要取決于社會生產(chǎn)關(guān)系。（2）管理的“載體”是組織，即在社會這個大系統(tǒng)中，組織是一個子系統(tǒng)，管理通過組織這個子系統(tǒng)去實現(xiàn)管理目標(biāo)。2．目標(biāo)效益原理和市場細分，出題頻率較高。由于物業(yè)管理是市場行為，對于物業(yè)管理正外部性問題，政府可以通過某種措施給予適當(dāng)?shù)募?，以彌補目前我國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營效益的部分缺口。但是：，物業(yè)管理服務(wù)供需雙方信息不對稱，物業(yè)管理企業(yè)掌握的有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的信息（如成本等）要比業(yè)主多一些，這樣就很容易導(dǎo)致物業(yè)管理市場出現(xiàn)無效率狀態(tài)。三、生產(chǎn)理論、成本理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用按照經(jīng)濟學(xué)的相關(guān)理論，物業(yè)管理服務(wù)價格的確定應(yīng)該是以物業(yè)管理服務(wù)本身的內(nèi)在價值或成本為核心，圍繞其價值作上下波動，且波動的幅度是隨著物業(yè)管理服務(wù)供需狀況的變動程度而不斷變動的。物業(yè)管理服務(wù)的價格需求彈性——指物業(yè)管理服務(wù)的需求量的變化程度對物業(yè)管理服務(wù)本身價格變動的反應(yīng)程度的比值。由于價格機制的作用，一旦市場失去均衡，就會產(chǎn)生一種自動恢復(fù)均衡的力量。（2）單個物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)受多種因素影響。（3）對物業(yè)管理服務(wù)的需求也符合一般商品的需求法則，對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容需求的多少及對物業(yè)管理服務(wù)水平高低的要求，與物業(yè)管理服務(wù)的價格呈相反的方向變化。（3）物業(yè)管理市場價值的實現(xiàn)程度由物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)在價值所決定的。這種辦法可能產(chǎn)生于：（1）外部性制造者與受外部性影響者之間的自愿交易；（2）政府的干預(yù)。（二）應(yīng)付外部性的措施政府干預(yù)的方法主要有兩種，一種是收取相關(guān)費用，另一種方法是頒布相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。失業(yè)工人的存在對在業(yè)工人構(gòu)成一種潛在威脅。一旦企業(yè)存在委托人—代理人問題，其后果是企業(yè)所有者的利潤受損，社會資源配置的效率受損。注意：教材中的案例有助于理解逆選擇問題。一旦供求雙方所掌握的信息不對稱，市場將出現(xiàn)問題，在此情況下所導(dǎo)致的均衡結(jié)果對社會來講將是一種無效率的狀況。2．利潤最大化原則（*****）經(jīng)濟學(xué)中的利潤是指經(jīng)濟利潤（π），它是總收益與總成本（經(jīng)濟成本）的差額。而在長期，廠商可以根據(jù)其預(yù)期的產(chǎn)銷量對生產(chǎn)規(guī)模進行調(diào)整。以上各種涵義的成本和利潤的相互關(guān)系可用以下關(guān)系式表示：經(jīng)濟成本＝會計成本（顯見成本）+隱含成本經(jīng)濟利潤＝銷售收入－會計成本－隱含成本＝銷售收入－經(jīng)濟成本………（*）當(dāng)商品的銷售收入正好能補償經(jīng)濟成本時（即*式=0），廠商獲得了正常利潤。此外，整個行業(yè)的擴大，也會使環(huán)境污染問題嚴重，造成交通緊張，因此個別廠商為此也需承擔(dān)更高代價。（一）內(nèi)在經(jīng)濟與內(nèi)在不經(jīng)濟（**）內(nèi)在經(jīng)濟——指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴大時由于自身原因所引起的產(chǎn)量增加和成本降低。它表示增加一單位某種生產(chǎn)要素（如L）的投入量所能替代的另一種生產(chǎn)要素（如K）的數(shù)量，稱為要素L替代要素K的邊際技術(shù)替代率。平均產(chǎn)量（AP）——指每單位可變要素平均生產(chǎn)的產(chǎn)量。二是，從廠商生產(chǎn)產(chǎn)品的成本方面考慮，由于廠商供給一定量產(chǎn)品所要求的售價取決于產(chǎn)品的成本，所以產(chǎn)品的成本狀況決定供給價格彈性的大小。此時稱供給價格彈性無窮大，或稱供給有完全彈性。（一）理解供給價格彈性和供給價格彈性系數(shù)的要點（*）（1）供給價格彈性是指價格變動所引起的供給量變動的程度，即供給量變動對價格變動的反應(yīng)程度。當(dāng)價格上升時，消費者支出減少；當(dāng)價格下降時，消費者支出增加。（2）對于那些占家庭支出比例較大的商品，如果它們的價格上漲，則對消費者的生活影響較大，因而需求量必然減少很多，所以它們的需求彈性也較大；反之則需求彈性相對較小。5．0∣Ed∣1，在表明需求量變動比率的絕對值小于價格變動比率的絕對值，需求曲線比較陡峭，此時稱需求缺乏彈性。若它們同方向變動，則Ed為正值；反之，Ed為負值。我們主要討論需求的價格彈性，并按通常習(xí)慣稱之為需求彈性。（二）關(guān)于均衡點的討論（**）（1）均衡點的存在性（均衡點不一定存在）。商品均衡價格與均衡數(shù)量的形成是市場供求力量自發(fā)作用的結(jié)果。三、局部均衡價格（一）均衡價格與均衡數(shù)量（***）在某種商品的各種可能的價格中，必有買者和賣者共同接受的價格。供給的變動——因其他因素，比如因廠商所投入的生產(chǎn)要素成本、廠商技術(shù)狀況等因素的變化而引起的廠商對于商品供給量的變化稱為供給的變動。（2）某些特殊的資源的供給曲線，比如土地、勞動等資源。例如吉芬商品的需求曲線是向右上方傾斜的。（二）市場需求（***）市場需求——市場需求是一個表列，它表示在某一特定市場和某一特定時期內(nèi)，所有購買者在各種可能的價格下將購買的某種商品的各種數(shù)量。①如果消費者所購買的商品是正常品（如精細食品或高中檔服裝），那么需求的變動與消費者的收入同方向變化，即消費者收入的增加將引起需求的提高，消費者收入的減少將引起需求的降低。需求法則——假定其他條件不變，商品的需求量與其價格呈反方向變化：價格上升，需求量下降；價格下降，需求量上升。影響個人需求的主要因素有：個人的偏好、個人的資產(chǎn)與收入、個人所購買的商品的價格、與個人所購買的商品的價格有關(guān)的其他商品的價格，以及消費者對商品未來價格的預(yù)期等。3．掌握彈性理論，命題者容易在此出題。A．個人具有支付能力 B．個人具有購買條件C．個人具有購買途徑 D．商品具有可流通性【答案】A二、多項選擇題1．在某些條件下，由于某些特殊資源的供給量與價格不一定呈同方向變化，因此并不存在供給法則，這些特殊資源包括( )。4．了解個人需求與市場需求的關(guān)系。八、2011年《物業(yè)管理綜合能力》授課思路（一）考試基本要求及命題規(guī)律解讀（二）教材內(nèi)容精講及考點重要程度劃分（三）典型習(xí)題練習(xí)（包括2010年真題）（四）全真模擬試題實戰(zhàn)模擬——以 第一章 經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 為例第一章 經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用一、考試目的測試應(yīng)考人員：（1）對經(jīng)濟學(xué)知識的掌握程度；（2）對需求理論、供給理論、均衡價格的確定、彈性理論、規(guī)模報酬、成本理論、市場失靈等知識在物業(yè)管理中應(yīng)用的掌握程度。第三，做一兩套模擬試題，掌握答題的速度，體驗考場的感覺，進入最佳臨考狀態(tài)，對考試充滿信心。注意精讀教材我們的建議是把教材的內(nèi)容做到透徹理解、準(zhǔn)確掌握，我們強調(diào)在理解的基礎(chǔ)上記憶，不贊成死記硬背。另外注意：（1）選擇題的出題點可能會在一些細小的知識點上做文章；（2）相關(guān)知識在物業(yè)管理中的應(yīng)用應(yīng)重點注意，易出案例分析題。復(fù)習(xí)過程中不需要盲目做大量習(xí)題。并上門維修改變媒體的負面報道的影響。案例分析題是全面檢驗考試者分析判斷能力的題型，要求考生必須在全面理解、準(zhǔn)確把握教材內(nèi)容的同時，能夠理論聯(lián)系實際，舉一反三，靈活運用所掌握的知識，分析解答考題。（5）如果有把握的答案有1個，剩余4個答案中若能排除2個，那么剩余的2個答案中至少有一個是正確答案，處理方法：剩余的2個答案都選或任選擇其中1個。如果應(yīng)試者對試題內(nèi)容比較熟悉，可以直接從備選項中選出正確項。2010年度考試總體情況：其一，四科目試題難度均較小，符合我國執(zhí)業(yè)資格考試試題難度變化的一般規(guī)律，即開考前三年試題較簡單，以后年份難度逐年增加；參考教材變化后的第一年試題較簡單，以后年份難度逐年增加。一、2011年考試安排和作答要求1. 考試安排考試日期考試時間考試科目2011年9月17日9：0011：30物業(yè)管理基本制度與政策14：0016：30物業(yè)經(jīng)營管理2011年9月18日9：0011：30物業(yè)管理綜合能力14：0017：00物業(yè)管理實務(wù)2. 作答要求《物業(yè)管理綜合能力》科目為主、客觀題混合試卷，考生答題前須仔細閱讀位于試卷封二的應(yīng)試人員注意事項和位于答題卡首頁的作答須知，使用規(guī)定的作答工具在專用答題卡劃定的區(qū)域內(nèi)作答。雖然內(nèi)容涉及的深度較淺，但涉及的面較廣、且知識點分散，對于考生全面理解和掌握有一定的難度。據(jù)資格考試考務(wù)主管部門統(tǒng)計，全國共有56000余人報名參考，實際參加考試人數(shù)達到49000余人，參考比例高達88%，在2010年度各類全國性資格考試中名列前茅?！段飿I(yè)管理綜合能力》科目教材與2010年相同。例題1：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為（ ）。應(yīng)試者首先要詳細閱讀案例分析題的背景材料，建議大家閱讀兩遍，理清背景材料中的各種關(guān)系和相關(guān)條件，看清楚問題的內(nèi)容，充分利用背景材料中的條件，確定解答該問題所需運用的知識內(nèi)容。第一，因為李先生家未做裝修申請，且此事為業(yè)主戶內(nèi)，今后涉及到賠償和修復(fù)之事，物業(yè)公司不宜插手管理此事，建議張先生找李先生自行協(xié)商解決。七、2011年《物業(yè)管理綜合能力》備考方略1．準(zhǔn)備好考試大綱和教材考試內(nèi)容99%出自考試參考教材，超出教材范圍和深度的試題基本沒有，即使有數(shù)量之少也根本不會影響考生順利過關(guān)。多項選擇題：往往是針對一些包含多項知識點的內(nèi)容而出的，涉及教材上相關(guān)聯(lián)的幾段話。通讀教材要注意準(zhǔn)確把握文字背后的復(fù)雜含義，注意不同章節(jié)的內(nèi)在聯(lián)系，能夠從整體上對應(yīng)考科目進行全面系統(tǒng)的掌握。、強化記憶、實戰(zhàn)模擬這項工作在考前一兩周左右進行。試卷發(fā)下來以后，要聽從監(jiān)考老師的指令，填好姓名、準(zhǔn)考證號和科目代碼，涂好準(zhǔn)考證號和科目代碼等。三、要點說明1．個人需求2．市場需求3．局部均衡價格理論及在物業(yè)管理中的應(yīng)用4．彈性理論及在物業(yè)管理中的應(yīng)用5．生產(chǎn)及生產(chǎn)要素6．總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量以及邊際產(chǎn)量7．邊際收益遞減規(guī)律8．邊際技術(shù)替代率9．生產(chǎn)規(guī)模與規(guī)模報酬原理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用 ．10．內(nèi)在（不）經(jīng)濟與外在（不）經(jīng)濟原理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用11．總成本、固定成本與可變成本12．經(jīng)營決策的利潤最大化13．市場失靈與政府調(diào)節(jié)14．非對稱信息與逆選擇，敗德行為及在物業(yè)管理中的應(yīng)用15. 委托人—代理人問題16. 外部性及其劃分四、命題規(guī)律解讀1．需求以及影響需求的主要因素和需求法則是必考的內(nèi)容。需求的變動與需求量的變動的異同（參考圖12）：（*）影響需求變動的因素的具體分析：（*****）（二）市場需求（***）二、供給（一）單個廠商的供給：（*****），其他因素變化對于廠商供給的影響：（****）供給量的變動與供給的變動的區(qū)別：（*）（二）市場供給（**）三、局部均衡價格（一）均衡價格與均衡數(shù)量（***）商品均衡價格與均衡數(shù)量的形成是市場供求力量自發(fā)作用的結(jié)果。了解：需求量與需求的異同，個人需求與市場需求的關(guān)系，供給函數(shù)，市場均衡，彈性系數(shù)及其意義，生產(chǎn)函數(shù)，邊際成本，外部性問題。五、內(nèi)容輔導(dǎo)第一節(jié) 需求、供給與局部均衡價格理論一、需求（一）個人需求（*****）個人需求——表示一個人在某一特定時間內(nèi)，在各種可能的價格下，他將購買的某種商品的各種數(shù)量。需求函數(shù)、需求表、需求曲線都是在某特定時期內(nèi)的需求量與價格之間的關(guān)系。（4）從需求曲線來看，需求的變動則是整條需求曲線的移動。②補充品——指消費中可以相互補充以滿足消費者某種欲望的商品。市場需求曲線：與個人需求曲線的形狀相同，也是向右下方傾斜的。則單個廠商的供給函數(shù)為：式中，——表為廠商對于x商品的供給；——表示x商品的價格；供給函數(shù)可能是線性的也有可能是非線性的。無論是供給函數(shù)，還是供給表或是供給曲線都表明，對于一般商品而言供給量是隨著商品價格的變化而同方向變化。影響市場供給的因素：（1）凡是影響單個廠商供給的因素，都會影響市場供給。圖15 局部均衡價格的確定圖15中，市場供給曲線Qxs與市場需求曲線Qxd的焦點E點為均衡點。（2）反之，當(dāng)某種商品的需求超過供給時，消費者會競相以高價購買該商品。（3）均衡點的穩(wěn)定性（均衡點可能是穩(wěn)定的，也可能是不穩(wěn)定的）。價格是自變量，需求量是因變量。此時稱需求有完全彈性。如果開發(fā)商在某地段新開發(fā)的商品住宅，而其他多個開發(fā)商在該地段也有足夠多的新開發(fā)出的類似商品住宅，則該開發(fā)商只能按既定價格賣出它所愿意出售的商品住宅，若他試圖提高價格出售其商品住宅，則消費者會選擇購買其他開發(fā)商新開發(fā)出的完全替代品。5．時間的長短需求彈性是時間的函數(shù)，會隨時間的變化而變化。一般考察的是供給的價格彈性。（二）供給價格彈性的分類（**）（1）Es＝0，這表明無論價格如何變動，供給量都固定變動，如以價格為縱坐標(biāo)，供給量為橫坐標(biāo)（以下同），則供給曲線是一條與橫軸垂直的線。（2）對于生產(chǎn)周期較長的產(chǎn)品，即使價格上漲，①在極短時期內(nèi)也無法形成現(xiàn)實供給，因而影響供給價格彈性。若生產(chǎn)某種產(chǎn)品所需要的各種生產(chǎn)要素的比例可以改變，則該生產(chǎn)函數(shù)稱為可變比例生產(chǎn)函數(shù)。即可變生產(chǎn)要素增加所引起的產(chǎn)量（或收益）的變化可以分為：邊際產(chǎn)量遞增、邊際產(chǎn)量遞減、總產(chǎn)量減少三個階段。規(guī)模報酬——指在技術(shù)水平不變的條件下，當(dāng)各種生產(chǎn)要素按相同比例增加，即生產(chǎn)規(guī)模擴大時，產(chǎn)量變化的情