【正文】 2)不可任意修改填寫內容。 圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風格統(tǒng)一、符合招標文件的要求。 2)使用統(tǒng)一的貨幣。具體包括以下方面： (1)物業(yè)建筑及安裝施工進度 (新建物業(yè) )，物業(yè)當前使用情況及陳舊老化程度 (舊有物業(yè) )； 2021年物業(yè)管理 師報名時間 物業(yè)配套設施設備及其分布情況；周邊道路交通及停車場情況；園林綠化及環(huán)境標識情況；內部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。編制標書要根據(jù)招標文件的要 求進行，在透徹掌握招標文件內容和進行細致深入的市場調查基礎上，確定管理項目的整體思路 (包括物業(yè)管理工作重點、服務特色、管理目標、管理方式及實施措施等 )，制訂物業(yè)管理方案。 7．參加開標、現(xiàn)場答辯和評標 投標人在接到開標通知后，應在規(guī)定的時間到達開標地點參加開標會議和現(xiàn)場答辯，并接受評標委員會的審核。 2)公司法人地位及法定代表人證明。 3)來自競爭對手的風險主要有：采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當?shù)母偁幨侄危痪邆湎嚓P背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢；竊取他人的投標資料和商業(yè)秘密等。如有的招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。 2)招標物業(yè)項目的定位 分析招標物業(yè)項目的定位要從投標物業(yè)項目的內部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場定位，調查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會文化傳統(tǒng)與風俗習慣，居民收入與消費水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動狀況，同類物業(yè)的服務費用標準等。 2．招標方規(guī)定的要求 在物業(yè)管理招標投標中，招標方在招標條件中除要求投標人具備相應的物業(yè)管理企業(yè)資質，一般還會要求投標方具有管理與投標物業(yè)類似項目的經(jīng)驗與業(yè)績，并對投標人在資金、管理和技術實力，投標人的商業(yè)信譽，派駐項目的負責人、管理團隊的條件，物業(yè)管理服務內容和服務標準，投標書的制作、技術規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。招標人應當自確定中標人之日起 15 日內，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。 (2)評標 開標過程結束后應立即進入評標程序。 評 標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。 6．接受投標文件 投標人應按照招標文件規(guī)定的時間和地點接受投標文件。 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的 10日前，提交與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 招標人應根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身 情況選擇招標代理機構進行招標。 有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。 (4)按照國際慣例和相關法律法規(guī)的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，確保招標投 標活動順利實施。 物業(yè)管理方式一般由招標人在招標文件中明確規(guī)定項目所采取的方式，招標人也可以要求投標人根據(jù)物業(yè)的實際情況選擇確定一 種方式。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應物業(yè)管理服務的主要招標內容有： (1)對投標物業(yè)的規(guī)劃設計提供專業(yè)的合理化建議； (2)對投標物業(yè)設施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見； (3)對投標物業(yè)的建筑設計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對現(xiàn)場進行必要監(jiān)督； (4)提出投標物業(yè)的其他管理建議； (5)參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應整改意見； (6)設計物業(yè)管理模式，制訂員工培訓計劃； (7)對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃， 制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案； (8)建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡，制訂物業(yè)管理方案； (9)辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務。 公開招標 的主要特點是 招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結果公開，評選條件及程序是預先設定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。再次，對于公用設施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標投標，須由其產(chǎn)權人組織，若由使用人組織，則須經(jīng)產(chǎn)權部門的授權委托。 前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設單位為招標主體；物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標主體；若物業(yè)性質為重點基礎設施或大型公用設施、政府辦公設施，招標主體則為物業(yè)產(chǎn)權人、管理使用單位或政府采購中心。 專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質、能承接物業(yè)管理專項服務的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修 )專業(yè)公司、樓宇設備專業(yè)公司、 清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。 物業(yè)管理招標投標與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點。 (十 )環(huán)境管理部 環(huán)境管理部的主要職責包括：負責清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負責指導、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。 (二 )人力資源部 人力資源部的主要職責包括：制訂企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計劃， 2021年物業(yè)管理師報名時間 優(yōu)化人力資源結構和人力資源配置，設計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。這樣才能避免多頭領導和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。 (三 )技術因素 技術因素主要指包括設備、技術、管理知識在內的廣義技術概念。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門，又建 立橫向的管理系統(tǒng)；參加項目的成員受雙重領導，既受所屬職能部門的領導，又受項目組的領導。 (2)主要缺點：機構人員較多，成本較高；橫向協(xié)調困難，容易造成扯皮，降低工作效率。這種組織形式適用于業(yè)務 量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應較大規(guī)模和較復雜的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30天內，持以下 資料向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質： (1)營業(yè)執(zhí)照； (2)企業(yè)章程； (3)驗資證明； (4)企業(yè)法定代表人的身份證明； (5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。 (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應提交由具有法定資質的驗資機構出具的驗資證明，以及必要的審批文件 。 (二 )公司地址 物業(yè)管理企業(yè)應以其主要的辦事機構所在地作為公司的地址。 (二 )獨立的物業(yè)管理企業(yè) 獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設單位和其他單位，獨立注冊、自主經(jīng)營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。 5．其他物業(yè)管理企業(yè) 其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負責組建。 第二，屬于服務性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè) 的管理和提供的多種服務，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。 (二 )按股東出資形式來劃分 1．物業(yè)管理有限責任公司 物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任。 (三 )物業(yè)管理集團公司 物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。 (三 )注冊資本 《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為 10萬元 ，物業(yè)管理企業(yè)作為服務性企業(yè)應符合此規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機關發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。 (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于 100%： 1)多層住宅 200萬 m2； 2)高層住宅 100萬 m2； 3)獨立式住宅 (別墅 )15萬 m2； 4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè) 50萬 m2。 3．三級資質 (1)注冊資本為人民幣 50 萬元以上。 (三 )物業(yè)管理企業(yè)的資質管理 資質管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進行管理的主要內容之一。 (1)主要優(yōu)點：領導能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時。 (三 )事業(yè)部制 事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式， 2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 是管理產(chǎn)品種類復雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式 (如圖 13所示 )。 圖 l4矩陣制物業(yè)管理組織形式 (1)主要優(yōu)點：一是加強了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調動各方工作積極性，解決處理各自責任范圍內的問題；三是具有較強的機動性和適應性。一方面，組織活動需要利用技術來進行；另一方面，技術及設備水平影響組織活動，亦影響職責劃分、崗位設置及素質要求。 (三 )分工協(xié)作 在物業(yè)管理企業(yè)中，應加強上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項目、各崗位之間的橫向協(xié)作關系。 (三 )行政管理部 行政管理部的主要職責包括：編制實施行政管理、企業(yè)文化建設、品牌管理和信息化建設的規(guī)劃和預算，建立相關規(guī)章制度、管理標準和工作標準，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設、品牌策劃、后勤保障、內部信息管理、信息化建設、對外事務的聯(lián)絡等工作。 復習思考題 1．簡述物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征。本章擬從物業(yè)管理招標投標的概念入手，對物業(yè)管理招標投標的內容、形式以及招標投標策劃與實施，物業(yè)管理方案 的制作等方面分別予以闡述。 就整體的物業(yè)管理服務項目而言，投標的主體必須是具有相應資質的物業(yè)管理公司。 (四 )按項目服務的方式劃分 根據(jù)物業(yè)管理服務的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為全權管理項目招標、顧問項目招標等類型。 二是物業(yè)管理服務內容的特殊性。 (二 )邀請招標 邀請招標，也稱作有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人預先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標邀請的招標方式。 (注：具體闡述詳見相關章節(jié)。 如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標活動中，項目的建筑面積為 94000m2，招標內容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項，招標方式為公開招標。如組成評標委員會的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿?；招標人在發(fā)布招標公告或投標邀請書的 10日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。 (1)招標人自行組織招標。招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，因此，招標代理人應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守有關針對招標人的法規(guī)規(guī)定。 3．公布招標公告或發(fā)出投標邀請 書 招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于 20 日。投標人在送達投標文件時，2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 招標人應檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標人有權拒絕或作為廢標處理。評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。評標由評標委員會負責，除現(xiàn)場答辯部分外，評標應當在嚴格保密的情況下進行。依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。 (二 )物業(yè)管理投標的程序 1．獲取招標信息 根據(jù)招標方式的特點，投標人獲取招標信息一般來自兩 個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方的邀請。 3)業(yè)主的需求 招標物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求包括業(yè)主需求的內容、物業(yè)管理消費的承受能力等。在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中的特殊要求，以便作出正確判斷，還應對招標方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的判斷，從而評估企業(yè)若承擔特殊條款可能存在的風險。 對上述風險的防范與控制的具體措施有：嚴格按照相關法律法規(guī)的要求參與投標活 動；對項目進行科學合理的分析、評估， 2021年物業(yè)管理師報名時間 周密策劃、組織、實施投標活動；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗豐富的項目負責人；慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。包括資格證明文件 (營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資 質等級證書、授權書、代理協(xié)議書等 )、資信證明文件 (保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構出具的財務狀況書等 )。 8．簽約并執(zhí)行合同 投標人在收到中