【正文】 系 第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念 隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大和投資形式的多樣化，對物業(yè)經(jīng)營管理的需求與日俱增。物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，不僅使其物業(yè)在運(yùn)行使用過程中能夠保值，而且實(shí)現(xiàn)增值。 一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵 物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理(PropertyManagement) 、 設(shè) 施 管 理 (FacilitiesManagement) 、 房 地 產(chǎn) 資 產(chǎn) 管 理(RealEstateAssetsManagement)、房地產(chǎn)組合投資管理 (RealEstatePortfolioManagement)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象 二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。 3．丙級寫字樓 物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面 不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。 (二 )零售商業(yè)物業(yè) 零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。區(qū)域購物中心定位于家庭式消費(fèi)，通過設(shè)置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲，以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客，再輔以針對各類消費(fèi)者之需的各類專業(yè)店。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；男女時裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進(jìn)人中心經(jīng)營；銀行分支機(jī)構(gòu)、餐飲店、影劇 院、汽車服務(wù)中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。 4．居住區(qū)商場 居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在 3000～ 10000m2 之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口 1～ 5萬人，年?duì)I業(yè)額在 3000～ 10000萬元人民幣之間。 6．特色商店 特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性。 (三 )出租型別墅或公寓 1．別墅 別墅 (Villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。實(shí)際上除獨(dú)立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。 (四 )工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動提供人住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房 (又稱工業(yè)寫字樓 )等。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在： 1．服務(wù)對象不同。 3．服務(wù)內(nèi)容不同。酒店追求的星級標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派、富麗堂皇，強(qiáng)調(diào)與都市風(fēng)格相匹配，而旅游度假村的設(shè)計(jì)大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。而且僅就其物業(yè)管理而言，因?yàn)樵黾恿松虡I(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營績效的考核指標(biāo)，使其管理職能向經(jīng)營管理的方向有了很大的拓展。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總部設(shè)置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時還設(shè)置若干專業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運(yùn)行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。 2．設(shè)施管理 設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu) (企業(yè)或事業(yè)單位 )創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。 4．房地產(chǎn)組合投資管理 房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計(jì)劃；以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投 資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。在一個小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理 位置或兩者結(jié)合起來 (如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓 )的分類原則來管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。 物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護(hù)維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會經(jīng)常提出一些 物業(yè)更新改造等資本改良投資計(jì)劃。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策，同時監(jiān)督現(xiàn)金的管理并向其服務(wù)的客戶定期匯報(bào)。有必要通過買賣來維持和提高當(dāng) 前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但如果能嚴(yán)格精確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性，就可以有效縮短調(diào)整期。因此，市場調(diào)研不僅很難操作，而且一 旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結(jié)果的適應(yīng)性也不強(qiáng)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化。 對搜集到的信息，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分類保存。通常對某一問題的解決方案不止一種，每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。如果兩個投資項(xiàng)目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險(xiǎn)的那個方案。期望收益率是各個組成部分的加權(quán)平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來作為權(quán)重。在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險(xiǎn)時，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區(qū)域。 對物業(yè)的權(quán)力伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)。他們或者其指定的代理人會檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近土地的使用者沒有侵占其土地；他們也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因?yàn)檫@些行為可能會造成他們今后對土地的開發(fā)計(jì) 劃受損或者破產(chǎn)。 在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒有很好地履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定 的應(yīng)急處理。因?yàn)榭偸杖脒€必須支付各種運(yùn)營費(fèi)用，這些費(fèi)用不僅包括正常的工作費(fèi)用和在時間與數(shù)量上不可預(yù)測的支出，還包括 監(jiān)督和檢查工作的組織成本。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式： (1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。但實(shí)際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。寫字樓基本都采用這種方式。此時業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強(qiáng)迫租戶履行租約。 4．服務(wù)費(fèi) 接受租約的租戶需要和業(yè)主或者合租者一起對公共設(shè)施和區(qū)域的日常維護(hù)和維修負(fù)責(zé)，例如整修圍墻和疏通排水管道等。在一個物業(yè)里面，這部分服務(wù)費(fèi)不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者修護(hù)。 一般分配公共成本的方式是按照單個租戶的承租面積占物業(yè)總面積的比例計(jì)算?？蛇@類成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項(xiàng)目價(jià)格一般都會越 來越高，維修成本會不斷增加，這種方法無法保證收取的專項(xiàng)費(fèi)用能始終覆蓋公共成本。常用的提取方法是以上一年的實(shí)際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類似的指數(shù)進(jìn)行修正，再按照得到的結(jié)果進(jìn)行專項(xiàng)資金的提取。 業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式。同時，從長遠(yuǎn)考慮，業(yè)主還必須關(guān)注租戶的承租意圖、用途和財(cái)務(wù)狀況。 開發(fā)商的意圖將會 體現(xiàn)在物業(yè)的設(shè)計(jì)中，因?yàn)樗麄円獙⑽飿I(yè)出售，必須要給市場提供一個具有吸引力的產(chǎn)品，卻并不關(guān)注物業(yè)的折舊問題和長期維護(hù)問題。從第二次世界大戰(zhàn)以來，投資者越來越看重提供具有吸引力的 、合理的、節(jié)能的和盡量低的維護(hù)成本的物業(yè)。 每個建筑都應(yīng)該有自己的維修計(jì)劃。很多公司都認(rèn)為保持較高的設(shè)施管理水平有助于提高物業(yè)的運(yùn)行效率，并有助于提升物業(yè)的對外形象。盡管租約中不會明確總額，但是會明確全部補(bǔ)償需要的各種參數(shù)。 業(yè)管理或設(shè)施管理、 C. 物業(yè)企業(yè)管理 答案： ABD 物業(yè)經(jīng)營管理精講班第 3講講義 房地產(chǎn)投資的概念 第二章 ：房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇 內(nèi)容提要： 房地產(chǎn)投資（概念、特性、投資的形式、投資的利弊） 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 考試的目的和要求：本部分 考試的目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容等知識的熟悉程度 考試的基本要求： 掌握：房地產(chǎn)投資及其特性、房地產(chǎn)投資直接投資與間接投資的區(qū)別與聯(lián)系 熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容 了解：不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對區(qū)位的特殊要求 物業(yè)經(jīng)營管理主要以收益性物業(yè)為管理對象，以業(yè)主或投資者為服務(wù)對象，強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值管理等特點(diǎn)，要求物業(yè)管理師具備 房地產(chǎn)投資知識和選擇投資區(qū)位的能力。 投資者進(jìn)行 房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。 (一 )房地產(chǎn)直接投資 1．房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始， 通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種人住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。 (二 )房地產(chǎn)間接投資 1．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。REITs 的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中， REITs 將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到 一個投資代理的作用。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。 住房抵押貸款證券化是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。 房地產(chǎn)投資的特性 三、房地產(chǎn)投資的特性 (一 )位置固定性或不可移動性 位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性。 此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場營銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。例如，城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施，也會使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年 15％一 20％的股本收益率也是很平常的事。 (3)易于獲得金融機(jī)構(gòu) 的支