【正文】 人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請所有符合投標條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。其主要特點是：招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結(jié)果公開，評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。 邀請招標：也稱作有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標邀請的招標方式。主要特點是：招標人不使用公開的公告方式，投標人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標人，投標人的數(shù)量有限。 ★ 八、 物 業(yè)管理招標的內(nèi)容 早期介入階段主要是指：物業(yè)開發(fā)設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收階段。 前期物業(yè)管理是指：從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔日常管理前的階段。 （一）、 早期介入和前期物業(yè)管理階段的的招標內(nèi)容： 1）對投標物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計提供專業(yè)的合理化建議； 2）對投標物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見； 3）對投標物的建筑設(shè)計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對現(xiàn)場必要監(jiān)督； 4）提出投標物業(yè)的其他管理建議； 5）參與物業(yè)的竣工，并提出相應(yīng)整改意見； 6）設(shè)計物業(yè)管理模式，制訂員工培訓計劃 ； 7）對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案； 8）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案； 9）辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務(wù)。 （二）、 常規(guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容 1）項目機構(gòu)的建立與日常動作機制的建立；（包括機構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等） 2）房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理； 3）環(huán)境與公共秩序的管理；（包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等） 4）客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施； 5）精神文明建設(shè)； 6）物業(yè)的租賃經(jīng)營； 7）財務(wù)管理；（包括對物業(yè)服務(wù)費、專項維修資金 的使用和管理） （三）、 物業(yè)管理招標中管理方式確定 物業(yè)管理項目的承接有三種方式：全方位服務(wù)型管理方式、 顧問服務(wù)型管理（咨詢服務(wù)的一種延伸） 合資合作方式（適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標人有下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況） 物業(yè)管理方式一般由招標人在招標文件中明確規(guī)定項目所采取的方式，招標人也可以要求投標人根據(jù)物業(yè)的實際情況選擇確定一種方式。 第二節(jié) 物業(yè)管理招投標的策劃與實施 一、 物業(yè)管理招投標的基本要求 ： （合法性、針對性、適用性、程序性） 1）合法性：根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的 規(guī)定組織物業(yè)管理的招投標活動。 《中華人民共和國招投標法》、《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行規(guī)定及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定》 2）針對性：在物業(yè)管理招投標過程中，雙方都應(yīng)該充分考慮市場因素。 3）招標方應(yīng) 根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主（或物業(yè)使用人）的需求 ，選擇物業(yè)服務(wù)公司；投標人不僅要依據(jù)項目動作和業(yè)主（使用人）的需求制訂符合項目要求的物業(yè)管理模式和動作方案，還應(yīng)充分 考慮項目動作實施過程潛在的風險 。 4）明確招投標的相關(guān)程序和時間安排，確保招投標活動順利實施。 招標人在發(fā)布招標公告或投標邀請的 10 日內(nèi)，向所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案 。 二、 物業(yè)管理招投標的基本原則 ： （依法實施、公正、公開、實事求是守信踐諾） 實事求是，守信踐諾，準確發(fā)行招投標的義務(wù)，具體表現(xiàn)為： 1）招標人不得事先預(yù)定中標單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協(xié)助某一投標單位獲得競爭優(yōu)勢； 2）招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同； 3）投標人不得與招標人或其他投標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益； 4）投標人不得向招標人或者評標委員會成員行賄或以其他不正當手段 謀取中標。 三、物業(yè)管理招標的主體條件 1）招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應(yīng)將招投標的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開； 2）招標人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件； 3）招標項目為重點基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準、授權(quán)。 辦理招標活動的事宜可由招標人自行組織和委托招標代理機構(gòu) 四、招標人自行組織招標活動 4 1）應(yīng)當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標辦法等。 2）應(yīng)具備的條件：擁有與招標項目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟、管理 人員；具有編制招標文件的能力；具有組織開標、評標及定標的能力。 五、 物業(yè)管理招標的項目條件 按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于 3 個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)準則質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。國家提倡建設(shè)單位通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 必須通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)的非住宅項目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，即可采取招投標方式，也可采取其他方式。 ★ 六、 物業(yè)管理招標的程序 ： 1）成立招標領(lǐng)導小組 2）編制招標文件 3）公布招標公告或發(fā)出投標邀請書 4）發(fā)放招標文件 5）投標申請人的資格預(yù)審 6）接受投標文件 7）成立評標委員會 8）開標、評標和中標 （一）招標文件應(yīng)包括的內(nèi)容： 1）招標人及招標項目簡介（包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備的情況等） 2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求（包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù) 標準等） 3）對投標人及投標書的要求（包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等） 4）評標標準和評標辦法 5）招標活動方案（包括招標組織結(jié)構(gòu)、開標時間及地點等） 6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明 7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 （二）招標人采取公開招標方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。 （三）公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于 20 日。招標人需要對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或 者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少 15 天前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。 （四）在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于 5 家資格預(yù)審合格的投標申請人。 （五）評標委員會的人數(shù)一般為 5 人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的 2/3 （六）評標委員會推薦不超過 3 名有排序的合格的中標候選人。 （七）招標人應(yīng)當在投標有效截止時限 30 日前確定中標人。 招標人應(yīng)當自確定中標人之日起 15 日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地主人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 備案。招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起 30 日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標訂立書面合同。 七、 參加物業(yè)管理投標的條件 符合法律法規(guī)規(guī)定的要求；（《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理證書》具體可參照建設(shè)部 2021 年 3 月頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》） 符合招標方規(guī)定的要求。（招標方除要求投標人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)外，還要求投標方具有管理與投標物類似項目的經(jīng)驗與業(yè)績，并對投標人在資金、管理和技術(shù)實力，投標人的商業(yè)信譽，派駐項目的負責人、管理團隊的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)，投 標書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求） 八、 物業(yè)管理投標的程序 1）獲取招標信息工 2）項目評估與風險防范 3）登記并取得招標文件 4）準備投標文件 5）送交投標文件 6）接受招標方的資格審查 7）參加開標、現(xiàn)場答辯和評標 8）簽約并執(zhí)行合同 （一）項目評估的階段分為：初級選階段、準備和實施階段。 項目評估的主要內(nèi)容： 1）投標物業(yè)的基本情況 2）招標物業(yè)的項目定位 3）業(yè)主的需求 4）建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（含業(yè)主）、物業(yè)使用人的基本情況 5）招標條件和過程 6）競爭對手 7）企業(yè)自身條件分析 （二）物業(yè)管理投標的主要風險來自于招標人、投標人、競爭對手等。 （三）投標風險的防范與控制具體措施： 1）嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標活動； 2）對項目進行科學合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投標活動； 3）完善企業(yè)自身的管理； 4）選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)； 5）充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗豐富的項目負責人； 6）慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求； （四）投標文件又稱標書，一般由投標函、投標 報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料。 （五）招標文件根據(jù)性質(zhì)分為：商務(wù)文件和技術(shù)文件。 （六）招標的商務(wù)文件（又稱商務(wù)標或稱物業(yè)基本情況）的主要內(nèi)容： 1）公司簡介 5 2）公司法人地位及法定代表人證明 3）投標報價單及招標文件要求提供的其他資料 （七）招標的技術(shù)文件又稱技術(shù)標，主要是物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其他技術(shù)性資料。 （八）投標函格式案例： 投標函 致： XXXXX 單位（招標人） 我方確認收到貴方提供的 XX（單位） XX（項目）物業(yè)管理服務(wù)招標投標所需的招標文件及圖紙等全部內(nèi) 容，我方： XXXX（招標人名稱）正式授權(quán) XXXX（姓名，職務(wù)）為授權(quán)代表，代表我方進行有關(guān)投標的一切事宜。 在此提交的投標文件，正本一份，副本四份，唱標信封一份，包括如下內(nèi)容 1）投標函； 2）投標報價表； 3）全套資格證