【正文】 來說并不是一件好事，雖然它對某些租戶比較有吸引力，但是會提高管理成本，增加提高租金的可能性，從而會喪失一部分租戶。 P18 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇 房地產(chǎn)投資 是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以示的，世界上 90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。P20 投資 的主要 目的 ，是為了使其財富最大化。通過進(jìn)行 房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其組合的總體風(fēng)險、抵抑通貨膨脹的影響。 P20 房地產(chǎn) 投資 的 形式 ： 直接投資 和 間接投資 。 直接投資 可分為 開發(fā)投資 和 置業(yè)投資 兩種形式。 間接投資 是指將 資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券 市場 的 行為 ，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。 P20 房地產(chǎn)直接投資 （ 1） 房地產(chǎn) 開發(fā)投資 是指投資者從 購置土地開始 ，通過在土地上 的進(jìn)一步投資活動 ，即經(jīng)過 規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程 ， 建成 可以 滿足 人們某種 入住 需要的 房地產(chǎn)產(chǎn)品 ，然后將其 推向市場 進(jìn)行 銷售 ， 轉(zhuǎn)讓 給 新的 投資者 或 使用者 ，并 通過 這個 轉(zhuǎn)讓 過程 收回投資 、 獲取 開發(fā) 利潤 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 通常屬于 短期投資 ，它 形成 了房地產(chǎn)市場上的 增量供給 。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。 （ 2） 房地產(chǎn) 置業(yè)投資 是指面向 現(xiàn)有運行中 的 房地產(chǎn) ，以 獲取 物業(yè) 所有權(quán) 或 使用權(quán)為目的 的 投資 。其 對象 可以是開發(fā)商 新竣工的商品房 ，也可以是 舊有物業(yè) P21 房地產(chǎn) 間接投資 （ 1） 房地產(chǎn) 企業(yè)債券 和 股票投資 ：債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益， 成為房地產(chǎn)間接投資者。 （ 2） 投資于房地產(chǎn) 投資信托基金 （ REITS） ：使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用 （ 3）購買住房 抵押支持證券 （ MBS） P21 1．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 2．投資于房地產(chǎn)投資信托基金 優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定；第二，流動性較好，容易轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。 房地產(chǎn)投資的特性（ 1）位置 固定性 或 不 可移動性 ， 是房地產(chǎn) 最重要 一個 特性 ； （ 2）壽命周期長 ， 房地產(chǎn)壽命可區(qū)分為經(jīng)濟壽命 和 自然壽命 （ 3）適應(yīng)性 （ 4）各異性：是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn) （ 5）政策影響性（ 6）專業(yè)管理依賴性（ 7）相互影響性 P22 （一） 房地產(chǎn) 投資之利 （ 1）相對 較高 的 收益 水平（ 2） 能夠 得到稅收 方面的好處（ 3）易于 獲得 金融機構(gòu)的 支持 （ 4）能抵消通貨膨脹 的影響 （ 5） 提高 投資者的 資信等級 P25 （二） 房地產(chǎn) 投資之弊 （ 1） 流動性差 （ 2）投資 數(shù)額巨大 （ 3）投資 回收期 較 長 （ 4） 需要專門 的 知識 和經(jīng)驗 P26 房地產(chǎn)投資 風(fēng)險的定義 ： 從房地產(chǎn) 投資 的 角度 來說同，風(fēng)險可以定義為未獲得 預(yù)期收益 可能性的 大小 ，完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計算 實際 獲得的 收益 與 預(yù)期收益 之間的 差別 ，進(jìn)而也就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小。P27 風(fēng)險與不確定性 ： 標(biāo)準(zhǔn)方差 越 小 ， 風(fēng)險 越 小 ；標(biāo)準(zhǔn) 方差越大 ， 風(fēng)險 就越 大 。 P27 房地產(chǎn) 投資 的 風(fēng)險 主要體現(xiàn)在 投入的資金的安全性 、 期望收益的可靠性 、 投資項目的流動性 和 資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 四個方面。人們把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi) 所有投資項目均 產(chǎn)生 影響 、 投資者無法控制 的系統(tǒng) 風(fēng)險 和 僅 對市場內(nèi) 個別項目產(chǎn)生影響 、可以 由投資者控制 的 個 別風(fēng)險 。 P28 1 面臨的系統(tǒng)風(fēng)險有： 1）通貨膨脹風(fēng)險 2）市場供求風(fēng)險 3）周期風(fēng)險 4）變現(xiàn)風(fēng)險 5）利率風(fēng)險 6） 政策風(fēng)險 7）或然損失風(fēng)險 P28 1 （一） 通貨膨脹 風(fēng)險 又稱 購買力 風(fēng)險，是指投資完成后所 收回 的 資金與初始投入 的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。 以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。按長期固定租金方式出租其所擁有的物業(yè)的投資者，實際上承擔(dān)了本來應(yīng)由租戶承擔(dān)的風(fēng)險。 由于通貨膨脹 風(fēng)險 直接 降低 投資的 實際收益率 ，因此房地產(chǎn) 投資者 非常 重視 此 風(fēng)險因素 的影響，并 通過適當(dāng)調(diào)整 其 要求的 最低收益率 ，來 減輕 該 風(fēng)險對實際收益影響 的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通 貨膨脹與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接加和。 （二） 周期風(fēng)險是指 房地產(chǎn)市場 的 周期波動 給投資者 帶來的風(fēng)險 。 （三） 變現(xiàn)風(fēng)險是指 急于商品兌換 為 現(xiàn)金 由于折價而 導(dǎo)致資金損失 的 風(fēng)險 。 （四） 利率風(fēng)險 ， 利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生 兩方面的影響 ：（ 1） 是導(dǎo)致房地產(chǎn) 實際價值 的 折損 ，利用升高的 利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；（ 2） 是會 加大投資者 的 債務(wù)負(fù)擔(dān) ，導(dǎo)致還貸 困 難 ，利率提高還會抵制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù) 量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降 。 （五） 政策風(fēng)險 是房地產(chǎn)投資中 危害最大 的一種 風(fēng)險 收益現(xiàn)金流風(fēng)險：是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。 P2830 1 個別風(fēng)險 包括： 1） 收益現(xiàn)金流 風(fēng)險 2） 未來經(jīng)營費 用風(fēng)險 3） 資本價值 風(fēng)險 4） 比較 風(fēng)險 5） 時間 風(fēng)險 6） 持有期 風(fēng)險P3132 1 風(fēng)險對 房地產(chǎn) 投資決策 的 影響 主要體現(xiàn) 為 ： 1） 根據(jù) 項目風(fēng)險大小確定 相應(yīng)的 投資收益水平 2） 根據(jù) 風(fēng)險管理 的 能力選擇 投資方向 3） 根據(jù) 風(fēng)險周期變化 特點 把握投資時機 P3233 1 （ 1） 房地產(chǎn) 投資 的 三要素 是“ 區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū) 位 ”。 房地產(chǎn)投資中 區(qū)位選擇 的特殊 重要性 。影響房地產(chǎn) 投資成敗的要素絕 不僅僅是“區(qū)位” ，還 包括市場宏觀環(huán)境 、 投資決策 的準(zhǔn)確性、 市場供求 狀況、進(jìn)入房地產(chǎn) 市場 的時機選擇 和在市場上的持續(xù)時間長短、 所投資 的 房地產(chǎn)類型 等。所有其他影響要求均與房地產(chǎn)所處的“區(qū)位”相關(guān)。 （ 2） 房地產(chǎn)投資中“ 區(qū)位 ”的理解有 狹義 和 廣義 之分。 狹義 的區(qū)位是 指 某一具體 投資場地 在 城市中 的 地理位置 ，包括 宏觀位置 和 中觀、微觀位置 。 區(qū)位 的 廣義理解 ， 除 了其 地理 位置外，往往 還 應(yīng) 包括 該 區(qū)位所處 的 社會經(jīng)濟 、 自然環(huán)境 或 背景 。 （ 3） 房地產(chǎn)投資者對 區(qū)位 的 把握 還須利用 發(fā) 展的 、 動態(tài)變化 的 眼光 。 （ 4） 房地產(chǎn)投資中的 區(qū)位 ，絕對不能簡單地①將其理解為地理位置②還應(yīng)重點考察其在城市社會經(jīng)濟活動中 的位置③在整體市場供求關(guān)系中的位置④在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置 P3435 1 不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求 ：（ 1）居住物業(yè)（ 2）寫字樓物業(yè)（ 3）零售商業(yè)物業(yè)（ 4）工業(yè)物業(yè) （ 1）居住物業(yè)： 1） 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度 2） 公共交通便捷程度 3） 環(huán)境因素 4）居民人口與收入 P35 (二 )寫字樓物業(yè) 1．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。 2．周圍土地利用情況和環(huán)境。 3．易接近性。 (三 )零 售商業(yè)物業(yè) 取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的 60％～ 75％都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項目所處地點 5～ 15kin 的區(qū)域 (對市級購物中心而言 )，項目營業(yè)額的15％～ 20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點 15km 以外的區(qū)域，占營業(yè)額的 5％～ 15％。 (四 )工業(yè)物業(yè) 當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕煌ㄟ\輸是否足 夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù) 房地產(chǎn) 投資活動 可以 從實物形態(tài) 和 貨幣形態(tài)兩 個 方面 進(jìn)行 考察 。從 實物形態(tài) 上看，房地產(chǎn) 置業(yè)投資 活動 表現(xiàn)為投資者利用所 購置 的 房地產(chǎn) ，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶 提供可入住 的生產(chǎn)或 生活空間 。從 貨幣形態(tài) 上看，房地產(chǎn)置業(yè) 投資活動 表現(xiàn)為 投入 一定量的 資金 ，花費一定量的 成本 ， 通過 房屋 出租 或 出售獲得 一定量的 貨幣收入 。 P38 對于一個特定的經(jīng)濟系統(tǒng)而言，投入的資金、花費 的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時間各時間點上實際發(fā)生的資金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做 現(xiàn)金流入 。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為 凈現(xiàn)金流量 。 經(jīng)濟活動的類型和特點不同。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。 房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟 效果。 現(xiàn)金流量圖 P39 + 房地產(chǎn)置業(yè)投資：包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。 現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語 P4042 （ 1） 潛在毛租金收入 ①物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積② 一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在可以每個月的報告中保持相對穩(wěn)定③能夠改 變潛在毛租金收入的因素是租金水平