【正文】 套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議； 3）提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn) 4） 3 就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。 三、早期介入在建設(shè)階段的主要物業(yè)的承接 查驗(yàn)（選擇題、案例分析題） 承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。它分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型（ P78）； 一般承接查驗(yàn)是在竣工驗(yàn)收之后做，承接查驗(yàn)工作流程圖：物業(yè)建成通過(guò)竣工綜合驗(yàn)收 —物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn) —對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行處理 —物業(yè)移交；承接查驗(yàn)的流程及其與竣工驗(yàn)收的關(guān)系（ P79）； 新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備：人員準(zhǔn)備；計(jì)劃準(zhǔn)備；資料準(zhǔn)備；設(shè)備、工具準(zhǔn)備。（ P79）； 新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi) 容：物業(yè)資料查驗(yàn)；物業(yè)企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)的資料： 1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗(yàn)收資料 2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件 4）物業(yè)管理所必需的其他資料（ P79）； 物業(yè)管理承接查驗(yàn)的主要以核對(duì)的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場(chǎng)檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)。（了解各種查驗(yàn)方法） （ 1）觀感查驗(yàn)是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。 （ 2）使用查驗(yàn)是通過(guò)啟用設(shè)施或設(shè)備來(lái)直接檢驗(yàn)被查 驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。 （ 3）檢測(cè)查驗(yàn)通過(guò)運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求。 （ 4）試驗(yàn)查驗(yàn)通過(guò)必要的試驗(yàn)方法測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。 對(duì)于承接查驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，一般的處理程序： 1）收集整理存在的問(wèn)題2）處理方法 3）跟蹤驗(yàn)證 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的查驗(yàn)條件：一、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同（ P82）； 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容：一、物業(yè)資料情況；二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀；三、各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況；四、其他內(nèi)容。（管理用房；產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料；與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。（ P83） 新建物業(yè)的移交：建設(shè)單位移交給物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴(yán)肅認(rèn)真地做好承接工作。移交的內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料（ P83）； 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的移交：原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交 ；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán) 4 單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。移交入住與裝修管理（選擇題、案例分析題） 一、入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過(guò)程。 入住的內(nèi)容：一是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。 入住的操作模式： 1）以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式； 2）建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。 入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。 入住時(shí)限是指《入住通知書(shū)》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的時(shí)間期限。（ P8788）； 入住前應(yīng)準(zhǔn)備的資料： 1）《住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《入住通知書(shū)》、《物業(yè)驗(yàn)收須知》、《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》、《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》、《物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定》（ P8890）； 入住流程（順序不能錯(cuò)）： 1）業(yè)主賃入住通知書(shū)、購(gòu)房發(fā)票及身份證登記確認(rèn) →2 ）驗(yàn)收房屋并填寫(xiě)《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》簽字確認(rèn) →3 ）提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用 →4 ）簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件 →5 ）繳納當(dāng)期物業(yè)服 務(wù)等有關(guān)費(fèi)用 →6 ）領(lǐng)取《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》等相關(guān)文件資料 →7 ）領(lǐng)取房屋鑰匙（入住過(guò)程完結(jié)）（ P9192）； 驗(yàn)收過(guò)程中，若發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題，可暫不發(fā)放鑰匙。 物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部 110 號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國(guó)家和地方的其他規(guī)定。 P96 物業(yè)裝飾裝修管理的流程 :備齊資料 → 填寫(xiě)申報(bào)登記表 → 登記 → 簽訂管理服務(wù)協(xié)議 → 辦理開(kāi)工手續(xù) → 施工 → 驗(yàn)收；備齊的資料包括：物業(yè)所有權(quán)證，申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計(jì)方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動(dòng) 設(shè)計(jì)和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)管理單位應(yīng)該在規(guī)定工作日（一般為 3個(gè)工作日）完成登記工作。（ P9697）；（看一下不予登記的條件 P97） 1辦理開(kāi)工的一般手續(xù)： 1）業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)； 2）裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開(kāi)工證、出入證等。 3）裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。 P98 1物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間：一般裝修時(shí)間是除節(jié)假日之外的正常時(shí)間；特殊裝修是指節(jié)假日休息時(shí)間；裝修期是指裝飾裝修過(guò)程的完結(jié)時(shí)間，一般情況不超過(guò)三個(gè)月。 （ P100104）； 1《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。（ P101） 1物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理：嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài)； 2）加強(qiáng)巡視，防患于未然； 3）控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益； 4）強(qiáng)化管理，反復(fù)核查（ P102—103） 1物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定的行為，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi) 2～ 3倍的罰款（ P105）； 5 裝飾裝修應(yīng)注意的問(wèn)題：做好服務(wù)與控制；（ P105—106）； 10案例分析題： （ 1）給一段某物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)的資料，讓你按照要求作答；或者讓你找出存在的問(wèn)題、應(yīng)該怎樣做。 （ 2）給一段某物業(yè)服務(wù)企業(yè)裝飾裝修管理的材料，讓你按照要求作答；或者讓你找出存在的問(wèn)題及應(yīng)采取的措施。 第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理（選擇題、計(jì)算、案例分析題） 房屋的種類： 1）按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、和其他結(jié)構(gòu)； 2）按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重； 3）按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。 4）按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。（ P108） 房屋的基本組成部分： 1）結(jié)構(gòu)部分 —基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等； 2）裝修部分 —門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修 3）設(shè)施設(shè)備部分 —水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備（如消防，避雷、電梯）（ P108）； 設(shè)施設(shè)備的種類：注 O：通常具備； S：有時(shí)具備； N：一般不具備 P109 房屋設(shè)施設(shè)備管理的基本要求： 1）維護(hù)保養(yǎng) 2）安全管理 3）降低能源消耗（ P109） 房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率；（ P109） 房屋完好率、危房率、設(shè)備完好率的計(jì)算公式：（ P109—110）； 房屋完好率 = 危房率 = 危險(xiǎn)房屋的建筑面積 100% 房屋總建筑面積 完好房屋建筑面積 +基本完好房屋建筑面積 100% 房屋總面積 設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比。 維修養(yǎng)護(hù)的方式：（ 1）預(yù)防性維修；（ 2）事后維修；（ 3）緊急搶修； P112 （ 1）預(yù)防性維修的方式： 1）計(jì)劃性預(yù)防維修 2）狀 態(tài)監(jiān)測(cè)下預(yù)防維修 3）改善性的預(yù)防維修（ P113）； 修理的類型：小修、中修和大修；修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間（ P113）； 維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類：按時(shí)間進(jìn)度編制年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，季度維修保養(yǎng)計(jì)劃，月維修保養(yǎng)計(jì)劃（ P114）；按修理類別編制房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃，消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃。 建立健全必要的規(guī)章制度： 1）實(shí)行定人、定機(jī)和憑證操作設(shè)備制度，不允許無(wú)證人員單獨(dú)操作設(shè)備，對(duì)多人操作的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)； 2）對(duì)于連續(xù)運(yùn)行的設(shè)施設(shè)備，可在運(yùn)行中實(shí)行交接班制度和 值班巡視記錄制度 3）操作人員必須遵守設(shè)施設(shè)備的操作和運(yùn)行規(guī)程。 1設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)的方法：直接檢測(cè)、絕緣性檢測(cè)、溫度檢測(cè)、振動(dòng)和噪聲檢測(cè)、泄漏檢測(cè)、裂紋檢測(cè)和腐蝕檢測(cè)。 P122 1定期預(yù)防性試驗(yàn)：對(duì)動(dòng)力設(shè)備、壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等安全性要求較高的設(shè)備，應(yīng)由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進(jìn)行試驗(yàn)。 P122 1管理節(jié)能的措施： 1）落實(shí)組織和管理體系； 2）加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn) 3）建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度。 4）在動(dòng)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開(kāi)動(dòng)使用； 5）調(diào)理設(shè)備動(dòng)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn) 行程 6 序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓紅燈等的開(kāi)關(guān)時(shí)間； 6）合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。 P123124 1訂立外包管理合同應(yīng)注意的問(wèn)題： 1）注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致；2）明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，明確責(zé)任方； 3）明確服務(wù)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，采取量化形式，便于檢驗(yàn)； 4）保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。 P126 1外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問(wèn)題： 1）建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施； 2）建立與承包方的定期溝通會(huì)議制度，及時(shí)解決合同履 約過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題； 3）建立定期效果評(píng)估制度； 4）定期對(duì)承包方基本情況全面更新，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。（ P126）； 1消防設(shè)備管理的主要物業(yè)環(huán)境管理（選擇題） 清潔衛(wèi)生服務(wù)的內(nèi)容：1）建筑物外公共區(qū)域清潔 2）建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔 3）垃圾收集與處理 4）管道疏通服務(wù) 5）外墻清洗 6）泳池清潔 7）上門(mén)有償清潔服務(wù) 8）專項(xiàng)清潔工作（ P134）； 清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法：外包管理和自行作業(yè) 。外包是將清潔工作交由專業(yè)清潔公司具體實(shí)施。自行作業(yè)是指由物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自行實(shí)施清 潔服務(wù)工作。 (P134) 清潔衛(wèi)生檢查的類型：日檢、月檢及專項(xiàng)抽檢組成，其中日檢應(yīng)覆蓋小區(qū)主