物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)-02第二章教學(xué)輔導(dǎo)-文庫(kù)吧資料
2025-05-22 05:12本頁(yè)面
【正文】 和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，使用和續(xù)籌專項(xiàng)維修資金等重大事項(xiàng)，須經(jīng)物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。為了保證業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，《條例》專設(shè)一章，對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作了五方面的規(guī)定： 1) 針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題，《條例》規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的十項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)，又明確了業(yè)主必須履行的六項(xiàng)義務(wù)。同時(shí)規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 4 年多的實(shí)踐證明，建立專項(xiàng)維修資金，對(duì)保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。為了解決在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生大修、中修及更新、改造時(shí)，如何在多個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌集所需費(fèi)用的問題，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)【 1998】 23號(hào)）規(guī)定：“加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。 7）住房專項(xiàng)維修資金制度。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。不少發(fā) 達(dá)國(guó)家以及香港、臺(tái)灣地區(qū)等都通過對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)資格的認(rèn)證以及繼續(xù)教育制度，來實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項(xiàng)目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動(dòng)的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗(yàn)收、維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會(huì)公共利益。 6) 物業(yè)管理專業(yè)人 員職業(yè)資格制度?；谝陨险J(rèn)識(shí)，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，《條例》規(guī)定：國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。 5) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。對(duì)業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。 物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。并對(duì)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面，保障 業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)，《條例》突出了推行招投標(biāo)對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 3） 物業(yè)管理招投標(biāo)制度。業(yè)主公約是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進(jìn)行管理，《條例》對(duì)各地實(shí)施物業(yè)管理中已具有一定實(shí)踐基礎(chǔ)的業(yè)主公約制度進(jìn)行了確認(rèn)，規(guī)定業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 物業(yè)管理往往涉及到多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間既有個(gè)體利益，也有共同利益。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責(zé)一致的原則 ,因此，《條例》首次建立了 業(yè)主大會(huì)制度。 各地在物業(yè)管理實(shí)踐中，大多采用業(yè)主委員會(huì)制度，即由業(yè)主召開會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利?！稐l例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況，
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