【正文】 施日程 第 8周 —— 第 8 周 授課時(shí)數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 熟悉物業(yè)的竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 教學(xué)過(guò)程： 引言 : 竣工是指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件 所規(guī)定的要求，具備了使用的條件。（ 4）差異策略。（ 2）守勢(shì)策略。（ 5）加強(qiáng)調(diào)查、了解市場(chǎng)。（ 3）精益求精、合理估算。 四、物業(yè)管理投標(biāo)策略與技巧 （一）物業(yè)管理投標(biāo)策略 （ 1）集中實(shí)力、重點(diǎn)突破。評(píng)標(biāo)的程序分以下幾個(gè)步 19 驟： （三）定標(biāo) 所謂定標(biāo)是指在評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)所有標(biāo)收進(jìn)行篩選評(píng)定后，將由招標(biāo)單位或業(yè)主管理委員會(huì)通過(guò)再次 評(píng)審最終選擇確定中標(biāo)人。 （二）評(píng)標(biāo) 所謂評(píng)標(biāo)是指在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組織下，由招標(biāo)委員會(huì)選擇標(biāo)價(jià)較低，資信條件較好的投標(biāo)公司進(jìn)入合同簽訂談判過(guò)程。 三、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo) （ 一）開(kāi)標(biāo) 所謂開(kāi)標(biāo)是指招標(biāo)單位在預(yù)先規(guī)定的時(shí)間里，將各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。 （ 8）報(bào)價(jià)方式規(guī)范。 （ 6）報(bào)價(jià)合理。 （ 4）不得改變標(biāo)書(shū)格式。 （ 2）不得任意修改填寫(xiě)的內(nèi)容。（ 6）資料真實(shí)性。（ 4）表述方式。（ 2）貨幣。 二、物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě) （一）物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容 所謂物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)，即投標(biāo)人須知中規(guī) 定的，投標(biāo)者必須提交的全部文件。 （二）物 業(yè)管理招標(biāo)文件的構(gòu)成 我國(guó)對(duì)招標(biāo)文件的格式尚未統(tǒng)一，但在一般情況下應(yīng)包括以下幾部分內(nèi)容： 這部分包括：本物業(yè)區(qū)域的管理服務(wù)檔次級(jí)別、管理服務(wù)人員數(shù)量的控制、管理特色等。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行以及資料的整理與歸檔。 在指定的時(shí)間和地點(diǎn)當(dāng)眾開(kāi)標(biāo)，公開(kāi)宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)的，然后交由專(zhuān)家組評(píng)審。 （二）招標(biāo)的實(shí)施階段 所謂招標(biāo)的實(shí)施階段是指整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的實(shí)質(zhì)性階段。 如何制定一個(gè)合理的標(biāo)底，必須要遵循以下二條： ⑴以準(zhǔn)確的工作量計(jì)算為前提。 （一）招標(biāo)的準(zhǔn) 備階段 所謂招標(biāo)的準(zhǔn)備階段是指從開(kāi)發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理的招標(biāo)到正式對(duì)外招標(biāo)（即發(fā)布招標(biāo)公告）之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。 二、物業(yè)管理招標(biāo)的程序 按時(shí)間的先后順序?qū)⒄麄€(gè)招標(biāo)程序劃分為三個(gè)階段：招標(biāo)的準(zhǔn)備階段。 在物業(yè)管理的投標(biāo)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)部始終擔(dān)任著重要的 角色。 財(cái)務(wù)部的主要職責(zé)就是負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)核算和各類(lèi)收費(fèi)工作。 （三）物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 與物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)密切相關(guān)的有開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、工程部三個(gè)部門(mén)，它們的具體職能分別如下： 開(kāi)發(fā)部的主要職責(zé)就是確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 所謂招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是指專(zhuān)門(mén)從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會(huì)上的中介組織。 （ 3） （ 小業(yè)主自行招標(biāo) 所謂小業(yè)主是指相對(duì)于大業(yè)主（即開(kāi)發(fā)商）而言的住戶(hù)及租戶(hù)。 17 三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置 （一）物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置 招標(biāo) 機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。 所謂合理原則是指招標(biāo)單位確定的標(biāo)底和要求必須是合理的，即不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，也不能脫離市場(chǎng)實(shí)際情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。 普遍性是指用于評(píng)標(biāo)的準(zhǔn)則應(yīng)該是具有普遍性的，即能夠客觀地衡量所有的投標(biāo)書(shū)。另外，招標(biāo)單位可在投標(biāo)者購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)者會(huì)議，又叫標(biāo)前會(huì)議，目的就是公開(kāi)澄清投標(biāo)者提出的各類(lèi)問(wèn)題。 （ 3）招標(biāo)者對(duì)招標(biāo)文件中的有關(guān)問(wèn)題的解釋說(shuō)明應(yīng)在同一時(shí)間，針對(duì)所有投標(biāo)者公開(kāi)進(jìn)行。 ⑴應(yīng)采用統(tǒng)一的招標(biāo)方式。 三、物業(yè)管理的早期介人與前期物業(yè)管理的區(qū)別 “物業(yè)管理的早期介入”與“前期物業(yè)管理”的主要區(qū)別在于，是否已經(jīng)確立了物業(yè)管理的委托合同關(guān)系，并表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)： （一）是否擁有對(duì)于物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán) 16 （二）是否承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任 課堂練習(xí)： 案例分析 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 教后小記： 課題教案 授課題目 第三章 前期物業(yè)管理 實(shí)施日程 第 8周 —— 第 8 周 授課時(shí)數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 熟練物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難 點(diǎn) 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo) 教學(xué)過(guò)程： 引言 : 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要 第二節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo) 一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念及招標(biāo)投標(biāo)的必要性 招標(biāo)和投標(biāo)是一個(gè)過(guò)程的兩個(gè)方面。 。 ，提出合理化建議。 （二）前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容，大致可歸納為以下幾個(gè)方面： ，承攬物業(yè)管理任務(wù)。 （二）物業(yè)管理早期介入的必要性 、保證物業(yè)正常運(yùn)行打下基礎(chǔ)。 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo) 教學(xué)過(guò)程： 引言 : 物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工建設(shè)等過(guò)程，并提出相應(yīng)的意見(jiàn)和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿(mǎn)足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。 八、行業(yè)協(xié)會(huì) 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極參加物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的活動(dòng)，接受其業(yè)務(wù)指導(dǎo) 。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自己下設(shè)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)部門(mén)可以實(shí)行承包責(zé)任制，對(duì)選聘的專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行合同制。為爭(zhēng)取業(yè)主委員會(huì)的理解和支持，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期或不定期地向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)工作。 五、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)管理企業(yè)與兩會(huì)的關(guān)系是平等的，是委托與受托的關(guān)系。 三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 14 分工明確，密切配合 四、物業(yè)建設(shè)單位 物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有人或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說(shuō)明書(shū)和工程質(zhì)量保證書(shū)。 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生主任、副主任；會(huì)議決定以書(shū)面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)及時(shí)公布。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮巍? 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 滕永健、黃志潔主編《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》 教后小記 課題教案 授課題目 第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 實(shí)施日程 第 7周 —— 第 7 周 授課時(shí)數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 掌握物業(yè)管理公司與各有關(guān)部門(mén)的關(guān)系；掌握物業(yè)管理公司成立的程序及資質(zhì)等級(jí)的確定；了解物業(yè)管理企業(yè)的類(lèi)型。其中臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)一年有效，期滿(mǎn) 后申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。 四、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù) （一）權(quán)力： 9 項(xiàng) 13 （二）義務(wù)： 4 項(xiàng) 五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理（ 指公司的實(shí)力和規(guī)模 ） 根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí) 3 個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）分工明確、專(zhuān)業(yè)化強(qiáng)，有利于發(fā)揮優(yōu)勢(shì) （ 2）有利于各部門(mén)之間的相互協(xié)調(diào)和配合 （ 3）減少中間階層，傳遞信息快，而且及時(shí)準(zhǔn)確 （ 4）各項(xiàng)目組可以根據(jù)特定的任務(wù)和目標(biāo)靈活變化，適應(yīng)性強(qiáng) 缺點(diǎn)： （ 1）組織結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性差，人員經(jīng)常變動(dòng) （ 2）需增加項(xiàng)目管理，人員較多，機(jī)構(gòu)臃腫 （ 3）雙重領(lǐng)導(dǎo)，部門(mén)關(guān)系復(fù)雜，職責(zé)不清 適用范圍：矩陣組織結(jié)構(gòu)適用于規(guī)模較大，物業(yè)管理種類(lèi)較繁，綜合經(jīng)營(yíng)較強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)服務(wù)組較多的物業(yè)管理公司。（風(fēng)險(xiǎn)小） （ 2）有利于決策者擺脫日常管理工作，專(zhuān)業(yè)做好角色和大政方針 （ 3）有利于調(diào)動(dòng)各事業(yè)部的積極性和創(chuàng)造性 （ 4）有利于公司新業(yè)務(wù)的開(kāi)展，提高管理、服務(wù)水平 （ 5）有利于提高管理的靈活性和對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的適應(yīng)性 缺點(diǎn)： （ 1）職能機(jī)構(gòu)重疊，管理人員浪費(fèi) （ 2）由于經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算，容易造成各自為政現(xiàn)象，各事業(yè)部的利益難以協(xié)調(diào) （ 3）職權(quán)下放過(guò)大，容易造成失控現(xiàn)象 適用范圍：大型物業(yè)管理企業(yè) 又稱(chēng)規(guī)劃 目標(biāo)結(jié)構(gòu)組織，是由職能部門(mén)與專(zhuān)業(yè)或項(xiàng)目組相互配合所形成的組織形態(tài)，形同矩陣而得名，對(duì)專(zhuān)業(yè)化較強(qiáng)的物業(yè)管理公司比較適用。 特點(diǎn)：（ 1）管理按內(nèi)容和專(zhuān)業(yè)的不同，建立獨(dú)立事業(yè)部；（ 2）每個(gè)事業(yè)部在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行獨(dú)立核算、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，對(duì)總公司負(fù)有完成利潤(rùn)的責(zé)任，且有經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）保持了直線式、集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn)，又具有職能分工的長(zhǎng)處 （ 2）可以減輕領(lǐng)導(dǎo)負(fù)擔(dān)，提高工作質(zhì)量和效率 缺點(diǎn)： （ 1）下級(jí)缺乏必要的自主權(quán) （ 2）各職能部門(mén)之間缺乏橫向聯(lián)系，容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾 （ 3）信息反饋速度較慢，對(duì)環(huán)境的敏感度較差 又稱(chēng)分權(quán)組織，或稱(chēng)部門(mén)化結(jié)構(gòu)，是按照“集中決策分散經(jīng)營(yíng)”的原則，在總公司下設(shè)具有相對(duì)獨(dú)立業(yè)務(wù)的各個(gè)事業(yè)部，使之獨(dú)立核算，各事業(yè)部則在總公司制定的政策、目標(biāo)、計(jì)劃的指導(dǎo)和控制下，根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需要設(shè)置組織機(jī)構(gòu)，公司最高 管理層負(fù)責(zé)重要方針的制定，掌握影響公司成敗的重大問(wèn)題的決策權(quán)。 （垂直指揮職能 +專(zhuān)業(yè)管理職能） 又稱(chēng)直線參謀式，它是垂直指揮職能與職能部門(mén)的專(zhuān)業(yè)管理職能結(jié)合起來(lái)，既保持直線的統(tǒng)一指揮和領(lǐng)導(dǎo)，又發(fā)揮職能部門(mén)職能作用的一種組織形式。例：專(zhuān)門(mén)的保安公司、保潔公司、房屋裝修公司、維修公司等。應(yīng)本著精干高效，一專(zhuān)多能簡(jiǎn)化機(jī)構(gòu)，減少層次、減少冗員的原則根據(jù)業(yè)務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容，從實(shí)際出發(fā)設(shè)置，因事設(shè)崗，以崗定人，節(jié)約資源。） （二）物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)： 10 （三）物業(yè)公司類(lèi)型 二、物業(yè)管理企業(yè)的組建 （一）組建條件：命名；住址；法人；注冊(cè)資本；章程；職員 物業(yè)公司的組建形式 準(zhǔn)物業(yè)公司 “翻牌”物業(yè)公司 （ 1）由公司、個(gè)人依法成立的；（ 2）街道辦事處組建的 （二）企業(yè)設(shè)立：發(fā) 起人或單位 房地產(chǎn)主管部門(mén)（臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)） 工商管理部門(mén)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照） 稅務(wù)部門(mén)（稅務(wù)登記） 三、物業(yè)管理公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu) （一）機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則 物業(yè)公司的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)須由相應(yīng)內(nèi)部機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)。 第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè) 一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、特征 （一）物業(yè)管理企業(yè)的含義： 是指依法成立，以 營(yíng)利為目的，具有獨(dú)立法人內(nèi)資格的專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理的服務(wù)機(jī)構(gòu)。 根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模大小，一般業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員 5～ 15 名，主任 1 名，副主任 1～ 2名。 二、業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)是按照法定程序由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 業(yè)主大會(huì)做出普通決議，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過(guò)才能生效；做出特別重大事項(xiàng)決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過(guò)才能生效。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，即可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì) 或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上；新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到 50%以上；住宅出售已滿(mǎn)兩年的。 （二） 6項(xiàng)義務(wù) （三）業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的業(yè)主自治管理組織。 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)的設(shè)置 教學(xué)過(guò)程： 引言 :什么是業(yè)主委員會(huì) ?物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是怎樣組成的 ?通過(guò)以下的學(xué)習(xí)我們就知道了 . 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 一、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù) 9 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主即房屋的所有權(quán)人。為保證物業(yè)管理活動(dòng)有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到管理工作的全面運(yùn)作，有若干環(huán)節(jié)不容忽視。 （二） 按物業(yè)管理的工作劃分 域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞 .房屋的維護(hù)與修繕 二、物業(yè)管理的過(guò)程（ 策劃階段；前期準(zhǔn)備階段；啟動(dòng)階段；日常運(yùn)作階段；） 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。公共服務(wù)包括八項(xiàng)內(nèi)容： 房屋建筑主體的管理 房屋設(shè)備、設(shè)施管理 環(huán) 境衛(wèi)生管理 綠化管理 治安管理 消防管理 車(chē)輛道路管理 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù) 針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)：是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿(mǎn)足一些住用人的需要而提供的衣、食、住 、用、教育、醫(yī)療等方面的服務(wù)。物業(yè)管理的運(yùn)作，既是管理思想的體現(xiàn)，又是管理理論的實(shí)踐，是 全部物業(yè)管理活動(dòng)的總和。 （一） 物業(yè)管理實(shí)務(wù)的性質(zhì)和特點(diǎn) 具有 管理與服務(wù)的雙重性 涉及范圍廣，系統(tǒng)性、綜合性強(qiáng) 6 密切業(yè)主，相關(guān)性強(qiáng) 解決問(wèn)題，時(shí)效性強(qiáng) 需求變化，遞增性強(qiáng) 第二節(jié) 物業(yè)管理的類(lèi)型、宗旨、原則與作用 一、物業(yè)管理的類(lèi)型 委托服務(wù)型和租賃經(jīng)營(yíng)型 委托服務(wù)型 物業(yè)管理 租賃經(jīng)營(yíng)型 物業(yè)管理 二、 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想和宗旨 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想：以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以效益為目的。（ 覆蓋面廣；服務(wù)性強(qiáng)；專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)；業(yè)主處于主導(dǎo)地位；物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合。 （