【文章內(nèi)容簡介】 第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的管理制度 一 .建立物管制度的意義 : 二 .物管制度的基本內(nèi)容 : 三 .物管制度的改善 : 、制度化和社會化方向發(fā)展的需要 3. 制定物業(yè)管理制度是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康成長的需要 4. 制定物業(yè)管理制度是推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要保證 課堂練習(xí)： 案例分析 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 教后小記 ： 課題教案 授課題目 第三章 前期物業(yè)管理 15 實(shí)施日程 第 7周 —— 第 7 周 授課時(shí)數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 熟練掌握前期物業(yè)管理以及物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則；熟悉物業(yè)的竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 ；了解物業(yè)入伙及物業(yè)的裝修管理。 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo) 教學(xué)過程： 引言 : 物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工建設(shè)等過程，并提出相應(yīng)的意見和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。 第一節(jié) 前期物業(yè)管 理概述 一、物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容和必要性 （一）物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容 物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中的以下幾個(gè)階段： 1．投資立項(xiàng)階段 2．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 3．施工建設(shè)階段 總之，物業(yè)管理的早期介入，對于完善房屋設(shè)計(jì)要求，監(jiān)督施工質(zhì)量，了解物業(yè)信息，便于將來物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管和管理服務(wù)等物業(yè)的全過程管理，具有積極的作用和意義。 （二）物業(yè)管理早期介入的必要性 、保證物業(yè)正常運(yùn)行打下基礎(chǔ)。 二、前期物業(yè)管理 （一）前期物業(yè)管理的概念 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理。 （二）前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容，大致可歸納為以下幾個(gè)方面： ，承攬物業(yè)管理任務(wù)。 ，建立與業(yè)主和使用人的聯(lián)系。 ，提出合理化建議。 ，草擬管理制度。 。 入伙事宜。 三、物業(yè)管理的早期介人與前期物業(yè)管理的區(qū)別 “物業(yè)管理的早期介入”與“前期物業(yè)管理”的主要區(qū)別在于，是否已經(jīng)確立了物業(yè)管理的委托合同關(guān)系，并表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)： （一）是否擁有對于物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán) 16 （二）是否承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任 課堂練習(xí)： 案例分析 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 教后小記： 課題教案 授課題目 第三章 前期物業(yè)管理 實(shí)施日程 第 8周 —— 第 8 周 授課時(shí)數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 熟練物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難 點(diǎn) 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo) 教學(xué)過程： 引言 : 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要 第二節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo) 一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念及招標(biāo)投標(biāo)的必要性 招標(biāo)和投標(biāo)是一個(gè)過程的兩個(gè)方面。 ㈠物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 （二）物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的必要性 1. 1. 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要 2. 2. 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是房地產(chǎn)管理體制改革的需要 3. 3. 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要 二、物業(yè)管理招標(biāo)和投標(biāo)的原則 （ 一） 物業(yè)管理招標(biāo)的原則 物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合理的原則。 ⑴應(yīng)采用統(tǒng)一的招標(biāo)方式。 （ 2）在招標(biāo)文件中所規(guī)定的內(nèi)容對所有的投標(biāo)者要求都要一致，即做到“一視同仁”。 （ 3）招標(biāo)者對招標(biāo)文件中的有關(guān)問題的解釋說明應(yīng)在同一時(shí)間，針對所有投標(biāo)者公開進(jìn)行。例如應(yīng)在同一時(shí)間組織所有投標(biāo)者對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察。另外，招標(biāo)單位可在投標(biāo)者購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)者會議，又叫標(biāo)前會議，目的就是公開澄清投標(biāo)者提出的各類問題。 所謂公正原則是指在所有投標(biāo)者起點(diǎn)公平的基礎(chǔ)上，還要在整個(gè) 評標(biāo)過程中，對所使用的準(zhǔn)則應(yīng)具有一貫星河普遍性。 普遍性是指用于評標(biāo)的準(zhǔn)則應(yīng)該是具有普遍性的，即能夠客觀地衡量所有的投標(biāo)書。這就要求評標(biāo)委員會所采用的評定準(zhǔn)則應(yīng)具有很強(qiáng)的綜合性和客觀性。 所謂合理原則是指招標(biāo)單位確定的標(biāo)底和要求必須是合理的，即不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，也不能脫離市場實(shí)際情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。 （一） （二） 物業(yè)管理投標(biāo)的原則 物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)貫徹的原則就是真實(shí)性和合理競爭原則。 17 三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置 （一）物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置 招標(biāo) 機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。 （ 1） 開發(fā)商自行招標(biāo) （ 2） 招標(biāo)單位可以根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)主體的不同，又把它劃分為開發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)二種。 （ 3） （ 小業(yè)主自行招標(biāo) 所謂小業(yè)主是指相對于大業(yè)主（即開發(fā)商）而言的住戶及租戶。通常情況下是由業(yè)主委員會來代表小業(yè)主組織招標(biāo)。 所謂招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是指專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會上的中介組織。與非常設(shè)性招標(biāo)機(jī)構(gòu)最大的區(qū)別在于：招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是經(jīng)營性的法人 組織，并不是招標(biāo)活動的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。 （三）物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 與物業(yè)管理投標(biāo)活動密切相關(guān)的有開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、工程部三個(gè)部門，它們的具體職能分別如下： 開發(fā)部的主要職責(zé)就是確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參加市場競爭。開發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心。 財(cái)務(wù)部的主要職責(zé)就是負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)核算和各類收費(fèi)工作。 工程部主要職責(zé)就是負(fù)責(zé)工程預(yù)算，房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng)，同時(shí)還得負(fù)責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。 在物業(yè)管理的投標(biāo)過程中，開發(fā)部始終擔(dān)任著重要的 角色。 一、物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式 （一）物業(yè)管理招標(biāo)的范圍 根據(jù)我國現(xiàn)有的法律規(guī)定和精神，判斷某項(xiàng)目是否應(yīng)該實(shí)行招標(biāo)有三個(gè)原則： “是否與社會公眾利益密切相關(guān)”的原則 “是否關(guān)系到國家利益”的原則 “是否涉及國家安全或軍事機(jī)密”的原則 （二）物業(yè)管理招標(biāo)的方式 現(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式可分為三種：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)（協(xié)商招標(biāo)）。 二、物業(yè)管理招標(biāo)的程序 按時(shí)間的先后順序?qū)⒄麄€(gè)招標(biāo)程序劃分為三個(gè)階段：招標(biāo)的準(zhǔn)備階段。招標(biāo)的實(shí)施階段和招標(biāo)的結(jié)束階段。 （一）招標(biāo)的準(zhǔn) 備階段 所謂招標(biāo)的準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理的招標(biāo)到正式對外招標(biāo)（即發(fā)布招標(biāo)公告）之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有三個(gè)方面：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)、編制招標(biāo)文件、確定標(biāo)底。 如何制定一個(gè)合理的標(biāo)底，必須要遵循以下二條： ⑴以準(zhǔn)確的工作量計(jì)算為前提。 ⑵以先進(jìn)的物業(yè)管理方案為基礎(chǔ)。 （二）招標(biāo)的實(shí)施階段 所謂招標(biāo)的實(shí)施階段是指整個(gè)招標(biāo)過程的實(shí)質(zhì)性階段。 招標(biāo)的實(shí)施階段主要包括以下幾個(gè)具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書 ；組織資格預(yù) 18 審；召開標(biāo)前會議；開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。 在指定的時(shí)間和地點(diǎn)當(dāng)眾開標(biāo)，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)的，然后交由專家組評審。 （三）招標(biāo)結(jié)束階段 這一階段的特點(diǎn)是招標(biāo)人與投標(biāo)人由一對多的選拔和被選拔關(guān)系轉(zhuǎn)移到一對一的合同關(guān)系。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行以及資料的整理與歸檔。 三、物業(yè)管理的招標(biāo)文件 （一）物業(yè)管理招標(biāo)文件的概念 物業(yè)管理招標(biāo)文件是指物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)投標(biāo)工作的規(guī)范性文件，是投標(biāo)單位編制標(biāo)書，進(jìn)行投標(biāo)，招標(biāo)單位評標(biāo)、定標(biāo)、簽訂物業(yè)管理委托合同的共同基礎(chǔ)。 （二）物 業(yè)管理招標(biāo)文件的構(gòu)成 我國對招標(biāo)文件的格式尚未統(tǒng)一，但在一般情況下應(yīng)包括以下幾部分內(nèi)容： 這部分包括：本物業(yè)區(qū)域的管理服務(wù)檔次級別、管理服務(wù)人員數(shù)量的控制、管理特色等。 物業(yè)管理投標(biāo) 一、投標(biāo)實(shí)施的步驟 投標(biāo)實(shí)施步驟分為：購買招標(biāo)文件；考察物業(yè)現(xiàn)場；制訂管理服務(wù)方法及測算工作量；擬定資金計(jì)劃；標(biāo)價(jià)試算；調(diào)整標(biāo)價(jià)；編制標(biāo)書；封送標(biāo)書、保函。 二、物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫 （一）物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容 所謂物業(yè)管理投標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中規(guī) 定的，投標(biāo)者必須提交的全部文件。它的構(gòu)成主要包括以下幾部分： （二）編寫物業(yè)管理投標(biāo)書的注意事項(xiàng) （ 1）計(jì)量單位。（ 2）貨幣。（ 3）標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。（ 4）表述方式。（ 5）理論技巧。（ 6）資料真實(shí)性。 （ 1）要確保填寫無遺漏、無空缺。 （ 2）不得任意修改填寫的內(nèi)容。 （ 3） 填寫方式要規(guī)范。 （ 4）不得改變標(biāo)書格式。 （ 5）計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。 （ 6）報(bào)價(jià)合理。 （ 7）包裝整潔美觀。 （ 8）報(bào)價(jià)方式規(guī)范。 （ 9）嚴(yán)守秘密，公平競爭。 三、開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo) （ 一）開標(biāo) 所謂開標(biāo)是指招標(biāo)單位在預(yù)先規(guī)定的時(shí)間里，將各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。開標(biāo)可分為公開開標(biāo)和秘密開標(biāo)兩種。 （二）評標(biāo) 所謂評標(biāo)是指在評標(biāo)委員會的組織下，由招標(biāo)委員會選擇標(biāo)價(jià)較低，資信條件較好的投標(biāo)公司進(jìn)入合同簽訂談判過程。 評標(biāo)的原則是：質(zhì)量優(yōu)良、收費(fèi)合理、行為規(guī)范、信譽(yù)良好。評標(biāo)的程序分以下幾個(gè)步 19 驟： （三）定標(biāo) 所謂定標(biāo)是指在評標(biāo)委員會對所有標(biāo)收進(jìn)行篩選評定后，將由招標(biāo)單位或業(yè)主管理委員會通過再次 評審最終選擇確定中標(biāo)人。通常定標(biāo)后雙方要進(jìn)行下列幾項(xiàng)工作：（ 1）雙方進(jìn)入合同談判階段，交簽訂正式承包協(xié)議；（ 2）中標(biāo)公司提交履約保函，收回投標(biāo)保函；（ 3）中標(biāo)公司積極準(zhǔn)備提供投標(biāo)收中承諾的服務(wù)，成立物業(yè)管理專案小組，派往人員進(jìn)住物業(yè)現(xiàn)場； 對于未中標(biāo)公司，也應(yīng)通知他們，告知此次未中標(biāo)。 四、物業(yè)管理投標(biāo)策略與技巧 （一）物業(yè)管理投標(biāo)策略 （ 1）集中實(shí)力、重點(diǎn)突破。（ 2）客觀分析、趨利避險(xiǎn)。（ 3）精益求精、合理估算。（ 4）適當(dāng)加價(jià)、承諾報(bào)價(jià)。（ 5）加強(qiáng)調(diào)查、了解市場。 類型 （ 1）攻勢策略。（ 2）守勢策略。（ 3）低成本策略。（ 4）差異策略。 （二）標(biāo)價(jià)估算技巧 。 課堂練習(xí)： 案例分析 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 教后小記： 課題教案 授課題目 第三章 前期物業(yè)管理 實(shí)施日程 第 8周 —— 第 8 周 授課時(shí)數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 熟悉物業(yè)的竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 教學(xué)過程： 引言 : 竣工是指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目，經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件 所規(guī)定的要求，具備了使用的條件。工程項(xiàng)目竣工以后，承建單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會對竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接受手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一移交過程稱之為竣工驗(yàn)收。 第三節(jié) 物業(yè)的竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 一、物業(yè)竣工驗(yàn)收及其種類 （一）物業(yè)竣工驗(yàn)收的定義 （二）物業(yè)竣工驗(yàn)收的種類 20 物業(yè)的竣工驗(yàn)收，可分為以下四種類型： 1. 1. 隱蔽工程驗(yàn)收 2. 2. 分期驗(yàn)收 3. 3. 單項(xiàng)工程驗(yàn)收 工 4. 全部 工程驗(yàn)收 整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部建成，并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。對于一些大型項(xiàng)目，在正式驗(yàn)收之前，要進(jìn)行一次預(yù)驗(yàn)收。 （三）竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及所提交的資料 1. 竣工驗(yàn)收的依據(jù) 二、物業(yè)接管驗(yàn)收 （一）物業(yè)接管驗(yàn)收的概念和條件 物業(yè)接管驗(yàn)收，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位移交的物業(yè)所進(jìn)行的綜合檢驗(yàn)、收受管理工作。 （二）物業(yè)接管驗(yàn)收的條件 （三）物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 物業(yè)的接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收密切相關(guān)，但兩者卻又有著根本的 區(qū)別，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 。 。 。 。 （四）物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)移交的材料 （五）物業(yè)接管驗(yàn)收的程序 新建房屋接管驗(yàn)收的程序 原有房屋接管驗(yàn)收的程序 （六）物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問題 1. 依據(jù)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，認(rèn)真逐項(xiàng)驗(yàn)收 2. 落實(shí)物業(yè)的保修事宜 3. 重視書面移交手續(xù) 4. 接管驗(yàn)收一定要寫明接管日期，這是劃清責(zé)任的界限 （七）物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 1．新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 教后小記： 21 課題教案 授課題目 第三章 前期物業(yè)管理 實(shí)施日程 第 9周 —— 第 9 周 授課時(shí)數(shù) 2