【正文】 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 教后小記： 課堂教案 任課教師： 授課題目 第七章 經(jīng)營性物業(yè)管理 2 授課時間 第 14 周星期五 節(jié) 授課時數(shù) 2 34 教學(xué)目標(biāo) 與 教學(xué)要求 熟練掌握商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容與要求；掌握該物業(yè)管理的特點；了解其物業(yè)的特征。對此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。同時，物業(yè)管理企業(yè)也可以開展其他一些經(jīng)營項目。別墅區(qū)內(nèi)要設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，實行車輛的限速行駛及禁止鳴號的規(guī)定。 順義法院認(rèn)為，楊小姐與 33 教 學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動及其組織設(shè)計 化和養(yǎng)護(hù)，要不斷地調(diào)整小區(qū)內(nèi)花草樹木的品種，增設(shè)具有藝術(shù)品味的建筑小品或人造景點，使小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)一年四季常青，提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，盡量營造一個花香鳥語、溫馨高雅的居住環(huán)境。物業(yè)公司認(rèn)可此次事故楊小姐無責(zé)任。物業(yè)公司未將停電及恢復(fù)供電的情況通知楊小姐。要采取一切有效措施，確保住戶的人身安全和財產(chǎn)安全。 備設(shè)施的維修工作 按照國際水準(zhǔn)的管理要求，對別墅區(qū)每隔5～ 7 年就要進(jìn)行一次裝修，更新設(shè)施，以保持全新面貌，要保證設(shè)備設(shè)施的良性運行，有問題及時檢修。因此，其家政事務(wù)就需要由專人去從事，所以就需要物業(yè)管理企業(yè)提供多種多樣的特約服務(wù)。但因該別墅停電，物業(yè)公司未通知楊小姐，也未巡視，造成楊小姐的別墅地下室被淹，該名貴家具遭浸泡變形。馮先生與物業(yè)公司交涉無效后將物業(yè)公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司告上了法院。一些高檔的別墅內(nèi)還有自設(shè)的中央空調(diào)，消防安全，保衛(wèi)預(yù)警，停車房等設(shè)備。 （二）別墅的特點 別墅一般都是二至三層，而以二層為多見。別墅可以分為獨立式和連體式兩種類型。但是，特約服務(wù)項 目的設(shè)立，一定要有針對性，服務(wù)的內(nèi)容也可以是多種多樣的。此外，小區(qū)的車輛、交通管理也是環(huán)境管理 的一個不可忽視的方面。要采取一切有效措施，確保住戶的人身安全和財產(chǎn)安全。 工作 按照國際水準(zhǔn)的管理要求，對別墅區(qū)每隔5～ 7 年就要進(jìn)行一次裝修，更新設(shè)施，以保持全新面貌，要保證設(shè)備設(shè)施的良性運行，有問題及時檢修。因此，其家政事務(wù)就需要由專人去從事，所以就需要物業(yè)管理企業(yè)提供多種多樣的特約服務(wù)。為何會出現(xiàn)這樣的判決結(jié)果呢？ 由 案例引入課題。 二、別墅物業(yè)管理服務(wù)的特點與要求 （一）別墅物業(yè)管理的特點 由于是高標(biāo)準(zhǔn)的建筑和精良的設(shè)備設(shè)施，案情：馮先生 2020 年在園購買了一套二手別墅，并與物業(yè)管理公司簽訂了每月每平方米 元月的收費標(biāo)準(zhǔn)，然而馮先生入住后不久卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)其他很多業(yè)主的收費標(biāo)準(zhǔn)比他低，每月每平方米才 元。別墅具有自己完整的廳室體系和設(shè)備設(shè)施及場地體系，不同其他建筑物發(fā)生直接的關(guān)系。從用途上講，除了有居住別墅外，還有供短期避暑、游樂、娛樂、休閑用的經(jīng)營性別墅，這些別墅一般與自然 景觀相結(jié)合，依山傍水，環(huán)境宜人。 （二）我國目前住宅小區(qū)管理存在的問題 后、日常管理糾紛多 、手段落后、經(jīng)費困難 （三）住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo) 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)是： 小區(qū)居民的心理效益 （三）住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo) （四）住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求 三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容和原則 四、住宅小區(qū)的文明建設(shè) 五、住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)考評 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 教后小記： 課堂教案 任課教師 授課題目 第六章 居住性物業(yè)的管理 3 28 授課時間 第 13 周星期五 節(jié) 授課時數(shù) 2 教學(xué)目標(biāo) 與 教學(xué)要求 熟練掌握別墅的物業(yè)管理的內(nèi)容、原則、目標(biāo)及要求 ；掌握別墅的物業(yè)管理的特點；了解別墅 物業(yè) 的構(gòu)成及特點。 住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想是： （ 1）服務(wù)至上，寓管理與服務(wù)之中。 綜上所述可以看出，一個完整的住宅小區(qū)，除了有住宅以外，還要有配套的市政公共設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施和室外綠化等，同時還要講究小區(qū)的社會效果和經(jīng)濟效果。從這個定義中可以看出，這里所說的住宅小區(qū)主要是指城市新建的住宅小區(qū)。 職責(zé) 5.資料統(tǒng)計員的崗位職責(zé) ㈡房屋設(shè)備設(shè)施管理制度 制度 五、房屋設(shè)備和備件管理 參考資料： 張 建新主編《物業(yè)管理概論》 教后小記： 26 教學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動及其組織設(shè)計 課堂教案 任課教師： 授課題目 第六章 居住性物業(yè)的管理 1 授課時間 第 12 周星期五 節(jié) 授課時數(shù) 2 教學(xué)目標(biāo) 與 教學(xué)要求 熟練掌握住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容、原則、目標(biāo)及要求；掌握住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點；了解住宅小區(qū) 物業(yè) 的構(gòu)成及特點。設(shè)備管理主要有維修管理和運行管理兩大部分組成。 先學(xué)生回答物業(yè)管理的內(nèi)容包含的內(nèi)容有哪些 ? 由此引出 房屋設(shè)備管理 具體由案例分析來歸結(jié) 房屋設(shè)備的概念及分類 ,房屋設(shè)備管理的內(nèi)容、方式 . 25 教學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動及其組織設(shè)計 二、房屋設(shè)備管理的內(nèi)容、方式和意義 ㈠物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容 資料管理 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理的主要內(nèi)容是建立設(shè)備管理原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案。 教學(xué)重點 與 教學(xué)難點 房屋附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)與管理的內(nèi)容與方法 教 學(xué) 過 程 教學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動及其組織設(shè)計 引言 : 房屋設(shè)備管理工作由房管單位和物業(yè)管理企業(yè)的工程部門主管，并有專人負(fù)責(zé)。 。 。 （二）房屋維修管理的特點 （三）房屋維修管理的原則 對學(xué)生都比較熟悉的房屋 ,先由學(xué)生自己總結(jié)出 : 房屋維修 ? 修管理的內(nèi)容 ? 管理 . 23 教學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動及其組織設(shè)計 “經(jīng)濟、合理、安全、實用”的原則 、區(qū)別對 待的原則 對于各種不同類型的房屋，要依據(jù)不同的建筑風(fēng)格、不同結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別對待。 教學(xué)重點 與 教學(xué)難點 房屋日常養(yǎng)護(hù)及維修管理的內(nèi)容與方法 教 學(xué) 過 程 教學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動及其組織設(shè)計 引言 :屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)修繕技術(shù)管理。 洞的，需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。其整個入伙流程如下圖 3－ 1所示： 圖 3－ 1 入伙手續(xù)流程圖 二、入伙手續(xù)文件 三、裝修管理 （一） 裝修管理程序 5天向物業(yè)轄區(qū)管理處申報。 教學(xué)重點 與 教學(xué)難點 物業(yè)的裝修管理 教學(xué)過程： 引言 : 用戶入伙是指住宅小區(qū)的居民入住或商貿(mào)樓宇中業(yè)主和租戶的遷人。 。 第三節(jié) 物業(yè)的竣工驗收與接管驗收 一、物業(yè)竣工驗收及其種類 （一）物業(yè)竣工驗收的定義 （二）物業(yè)竣工驗收的種類 20 物業(yè)的竣工驗收，可分為以下四種類型： 1. 1. 隱蔽工程驗收 2. 2. 分期驗收 3. 3. 單項工程驗收 工 4. 全部 工程驗收 整個建設(shè)項目按設(shè)計要求全部建成，并達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)時，即可進(jìn)行全部工程驗收。 （二）標(biāo)價估算技巧 。 類型 （ 1）攻勢策略。（ 2）客觀分析、趨利避險。 評標(biāo)的原則是：質(zhì)量優(yōu)良、收費合理、行為規(guī)范、信譽良好。 （ 9）嚴(yán)守秘密，公平競爭。 （ 5）計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。 （ 1）要確保填寫無遺漏、無空缺。（ 3）標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。 物業(yè)管理投標(biāo) 一、投標(biāo)實施的步驟 投標(biāo)實施步驟分為：購買招標(biāo)文件；考察物業(yè)現(xiàn)場；制訂管理服務(wù)方法及測算工作量；擬定資金計劃；標(biāo)價試算；調(diào)整標(biāo)價；編制標(biāo)書；封送標(biāo)書、保函。 （三）招標(biāo)結(jié)束階段 這一階段的特點是招標(biāo)人與投標(biāo)人由一對多的選拔和被選拔關(guān)系轉(zhuǎn)移到一對一的合同關(guān)系。 ⑵以先進(jìn)的物業(yè)管理方案為基礎(chǔ)。招標(biāo)的實施階段和招標(biāo)的結(jié)束階段。 工程部主要職責(zé)就是負(fù)責(zé)工程預(yù)算，房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng)，同時還得負(fù)責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。與非常設(shè)性招標(biāo)機構(gòu)最大的區(qū)別在于：招標(biāo)代理機構(gòu)是經(jīng)營性的法人 組織，并不是招標(biāo)活動的最高權(quán)力機構(gòu)。 （ 1） 開發(fā)商自行招標(biāo) （ 2） 招標(biāo)單位可以根據(jù)物業(yè)管理項目招標(biāo)主體的不同，又把它劃分為開發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)二種。這就要求評標(biāo)委員會所采用的評定準(zhǔn)則應(yīng)具有很強的綜合性和客觀性。例如應(yīng)在同一時間組織所有投標(biāo)者對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行實地考察。 ㈠物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 （二）物業(yè)管理實行招標(biāo)投標(biāo)的必要性 1. 1. 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的需要 2. 2. 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是房地產(chǎn)管理體制改革的需要 3. 3. 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要 二、物業(yè)管理招標(biāo)和投標(biāo)的原則 （ 一） 物業(yè)管理招標(biāo)的原則 物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合理的原則。 ，草擬管理制度。 二、前期物業(yè)管理 （一）前期物業(yè)管理的概念 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理。 第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的管理制度 一 .建立物管制度的意義 : 二 .物管制度的基本內(nèi)容 : 三 .物管制度的改善 : 、制度化和社會化方向發(fā)展的需要 3. 制定物業(yè)管理制度是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康成長的需要 4. 制定物業(yè)管理制度是推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要保證 課堂練習(xí)： 案例分析 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 教后小記 ： 課題教案 授課題目 第三章 前期物業(yè)管理 15 實施日程 第 7周 —— 第 7 周 授課時數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 熟練掌握前期物業(yè)管理以及物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則；熟悉物業(yè)的竣工驗收與接管驗收 ；了解物業(yè)入伙及物業(yè)的裝修管理。 六、專業(yè)性服務(wù)企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)可將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理工作。其中臨時資質(zhì)證書一年有效，期滿后申請三級資質(zhì)的評定。 業(yè)主委員會會議，選舉產(chǎn)生主任、副主任；會議決定以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)及時公布。 以上四種組織機構(gòu)類型，只是四種典型形式，并非適用任何一個物業(yè)公司的實際情況，需要根據(jù)各 公司的具體情況調(diào)整，不存在最優(yōu)組織機構(gòu)類型，一般專業(yè)化強的小型物業(yè)公司采用直線式較好，綜合型的中、下型物業(yè)公司采用直線職能式較好，而大型、超大型物業(yè)公司采用事業(yè)部制，大、中、小型綜合性物業(yè)公司采用矩陣式組織機構(gòu)。 12 優(yōu)點：（ 1）以多樣化的服務(wù)來滿足業(yè)主及使用人的多樣化要求，可以控制風(fēng)險。 特點：在各級領(lǐng)導(dǎo)者之下設(shè)置相應(yīng)的職能機構(gòu)或人員，并將管理人員分成兩類： 一類是行政指揮人員，對下級進(jìn)行指揮 一類是職能管理人員，是各級領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手 對下級沒有指揮的權(quán)利，但若受行政負(fù)責(zé)人委托可在自己主管的業(yè)務(wù) 范圍內(nèi)負(fù)責(zé)某方面的管理工作。 （二）各主 要部門及其主要職能 總經(jīng)理室；行政部；人力資源部；財務(wù)部；綜合服務(wù)部；市場開發(fā)部；各物業(yè)管理處（客服部；環(huán)境管理部；安全管理部；工程部） ：公司的最高級指揮決策機構(gòu) ：經(jīng)濟領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門、公司的窗口 ：經(jīng)濟管理部門 ：技術(shù)管理部門 ：業(yè)務(wù)主管部門 ：從事各種經(jīng)營項目 物業(yè)企業(yè)人員根據(jù)所處的崗位和承擔(dān)的責(zé)任分 3 個層次 （ 1）高級管理人員：總經(jīng)理、助理、三師 （ 2）中級管理人員：企業(yè)各部門經(jīng)理、各項目的主管負(fù)責(zé)人 （ 3）一般員工：從事管理和經(jīng) 營服務(wù)活動的具體操作者 總經(jīng)理 —— 公司運作的最高領(lǐng)導(dǎo)者，對公司管理負(fù)有總責(zé)任 部門經(jīng)理 —— 公司各項業(yè)務(wù)的組織執(zhí)行者 11 一般員工 —— 公司具體業(yè)務(wù)的操作者 （三）物業(yè)公司的組織機構(gòu)類型 基本類型：四種：直線式、直線職能式、事業(yè)部制、矩陣式 ：這是最簡單的企業(yè)管理組織形式 一般小型的專業(yè)化物業(yè)公司是此類型，主要實行作業(yè)性工作。（法人資格、依合同、依法、專業(yè)化管理、收報