【正文】 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 各種非住宅物業(yè)管理的內(nèi)容及要求 教 學(xué) 過(guò) 程 教學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動(dòng)及其組織 設(shè)計(jì) 三、商業(yè)場(chǎng)所的物業(yè)管理 （一）含義與類型 1．含義 2．類型 從建筑結(jié)構(gòu)分：敞開(kāi)型，封閉型 從功能分：綜合性的專業(yè)購(gòu)物中心，商住兩用的 從建筑規(guī)模上分：市級(jí)購(gòu)物中 心；地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)；居住區(qū)商城。最后，法院判決物業(yè)公司賠償楊小姐室內(nèi)家具損失八十六萬(wàn)余元。楊小姐購(gòu)買(mǎi)的家俱不僅單純?yōu)榱耸褂?，同時(shí)具有藝術(shù)價(jià)值，受水浸泡后顯然會(huì)造成價(jià)值的降低。楊小姐地下室內(nèi)的裝修及室內(nèi)設(shè)施被水浸泡，給楊小姐造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失。 物業(yè)公司簽訂有物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定完全履行義務(wù)，保障楊小姐房屋的排水系統(tǒng)的正常使用。但是，特約服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)立，一定要有針對(duì)性，服務(wù)的內(nèi)容也可以是多種多樣的。同時(shí)別墅區(qū)內(nèi)的車輛必須是定點(diǎn)停放，有車庫(kù)的應(yīng)放回車庫(kù) ，禁止亂停亂放。此外，小區(qū)的車輛、交通管理也是環(huán)境管理的一個(gè)不可忽視的方面。在搞好環(huán)境綠化的同時(shí)，清潔衛(wèi)生也是確保環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要方面。 物業(yè)公司辯稱，不同意楊小姐的訴訟請(qǐng)求，合同沒(méi)有約定被告方對(duì)跑水應(yīng)付賠償責(zé)任；由于業(yè)主不在現(xiàn)場(chǎng)，被告方不能及時(shí)檢查業(yè)主的房屋內(nèi)的情況，無(wú)法減少損失，因此不同意楊小姐訴訟請(qǐng)求。 楊小姐認(rèn)為，由于物業(yè) 公司的責(zé)任導(dǎo)致其購(gòu)買(mǎi)的上述房屋被淹，以致房屋內(nèi)的名貴家具被浸泡并損毀。進(jìn)入室內(nèi)發(fā)現(xiàn)楊小姐地下室內(nèi)的水深 30厘米，該名貴家具、音響設(shè)備、地毯、壁紙底部及踢角線全部被水浸泡；物業(yè)公司的工作人員合閘接通電源后，污水泵啟動(dòng)并開(kāi)始抽水。當(dāng)日，物業(yè)公司也未及時(shí)進(jìn)入楊小姐的庭院對(duì)污水井進(jìn)行巡視檢查。 2020 年 5 月 25 日凌晨，該小區(qū)停電，并于當(dāng)日恢復(fù)供電。 境綠化工作 別墅區(qū)的環(huán)境管理的重點(diǎn)就在于園林綠管理服務(wù)協(xié)議，該協(xié)議約定物業(yè)公司對(duì)此房屋所在萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，協(xié)議約定物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)范圍為該小區(qū)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括在緊急情況時(shí)進(jìn)入各業(yè)主自有的物業(yè)內(nèi)部，物業(yè)公司的義務(wù)為保障共用設(shè)施的正常使用。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)特別突出加強(qiáng)消防與保安管理工作，實(shí)行封閉式管理， 24小時(shí)全面巡邏、全面監(jiān)控；對(duì)來(lái)訪客人，要在電話里征的住戶的同意后，方可放人。 對(duì)于別墅區(qū)的管理，應(yīng)具有高度的私密性、安全性和技術(shù)性。 （二）別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求 管理別墅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求對(duì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的建筑風(fēng)格和整體布局不宜隨便改變，尤其是周圍的綠地更是不可侵占的，禁止擅自改變用地位置或擴(kuò)大用地范圍的任何違章用地或違章建筑。 我國(guó)目前物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只有居民小區(qū)，國(guó)家及各級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門(mén)都做了具體規(guī)定。 由于入住的業(yè)主一般都為經(jīng)濟(jì)上富裕的國(guó)內(nèi)外企業(yè)家或者高級(jí)管理人員、科技工程技術(shù)人員，他們的工作和事務(wù)比較繁忙。 楊小姐與該別墅物業(yè)公司簽訂有獨(dú)棟庭院前期物業(yè) 32 教 學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動(dòng)及其組織設(shè)計(jì) 術(shù)精、水平高的隊(duì)伍來(lái)管理，以使物業(yè)能得到良好的維修養(yǎng)護(hù)，達(dá)到保值甚至是增值的目的。 別墅的含義： 別墅的特點(diǎn)： 怎樣抓好別墅的物業(yè)管理？ 案 例： 楊小姐系北京市順義區(qū)居民，其在順義購(gòu)買(mǎi)一別 墅，并為此花費(fèi)八十六萬(wàn)余元購(gòu)買(mǎi)一名貴家具放于地下室，該地下室還有卡拉 OK 及音響系統(tǒng)、洗衣機(jī)兩臺(tái)、空氣凈化器、沙發(fā)、地毯、穩(wěn)壓電源。近日，蓬江區(qū)法院對(duì)此案作出了一審判決，結(jié)果馮先生敗訴。馮先生感到忿忿不平，覺(jué)得享受同樣的服務(wù)應(yīng)該收費(fèi)也相同。 別墅的空間環(huán)境是比較寬敞的，生態(tài)環(huán)境也比較優(yōu)良，一般周圍都有優(yōu)美的綠化地帶，空氣流暢，陽(yáng)光充足，綠樹(shù)成蔭，舒適宜人。 別墅的室內(nèi)裝修一般都比較講究，用料也比較精良，設(shè)備齊全。 外觀典雅古樸，代有歐美風(fēng)格，講究寬敞的陽(yáng)臺(tái)，明亮的采光。我們講的主要是以居住別墅為主。獨(dú)立式是指那些四面臨空，有庭院相圍；而連體式的則有一面與相鄰的別墅連接，其他三面臨空。 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 別墅的物業(yè)管理的特點(diǎn) 教 學(xué) 過(guò) 程 教 學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動(dòng)及其組織設(shè)計(jì) 別墅的物業(yè)管理 一、別墅的含義與特點(diǎn) （一）別墅的含義 所謂別墅一般是指帶有庭院的、二至三層的獨(dú)立居室和住宅。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也可以開(kāi)展其他一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 為了方便住戶的工作和生活，物業(yè)管理企業(yè)要在保證設(shè)備設(shè)施安全正常運(yùn)行、衛(wèi)生保潔達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求、禮貌服務(wù)符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡量滿足業(yè)主的各種要求，尤其是對(duì)那些外籍人士，他們身在異鄉(xiāng)，有很多的不方便之處，物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員一定要本著業(yè)主至上，服務(wù)第一的工作精神，主動(dòng)地和他們交朋友，解決他們?cè)谏詈凸ぷ髦兴龅降碾y題。別墅區(qū)內(nèi)要設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，實(shí)行車輛的限速行駛及禁止鳴號(hào)的規(guī)定。生活垃圾要及時(shí)清運(yùn)，道路、庭院以及草叢中的垃圾要及時(shí)清除。 30 教學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動(dòng)及其組織設(shè)計(jì) 別墅區(qū)的環(huán)境管理的重點(diǎn)就在于園林綠化和養(yǎng)護(hù)，要不斷地調(diào)整小區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的品種，增設(shè)具有藝術(shù)品味的建筑小品或人造景點(diǎn)，使小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)一年四季常青，提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，盡量營(yíng)造一個(gè)花香鳥(niǎo)語(yǔ)、溫馨高雅的居住環(huán)境。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)特別突出加強(qiáng)消防與保安管理工作，實(shí)行封閉式管理， 24小時(shí)全面巡邏、全面監(jiān)控；對(duì)來(lái)訪客人，要在電話里征的住戶的同意后，方可放人。 對(duì)于別墅區(qū)的管理，應(yīng)具有高度的私密性、安全性和技術(shù)性。 （二）別墅物業(yè)管理服務(wù)的要求 管理別墅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求對(duì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的建筑風(fēng)格和 整體布局不宜隨便改變，尤其是周圍的綠地更是不可侵占的，禁止擅自改變用地位置或擴(kuò)大用地范圍的任何違章用地或違章建筑。 我國(guó)目前物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只有居民小區(qū)，國(guó)家及各級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門(mén)都做了具體規(guī)定。 由于入住的業(yè)主一般都為經(jīng)濟(jì)上富裕的國(guó)內(nèi)外企業(yè)家或者高級(jí)管理人員、科技工程技術(shù)人 員，他們的工作和事務(wù)比較繁忙。 別墅的含義： 別墅的特點(diǎn)： 怎樣抓好別墅的物業(yè)管理？ 29 教學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動(dòng)及其組織設(shè)計(jì) 因此，再對(duì)其實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，必須從高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求出發(fā)，因此就要求有一支技術(shù)精、水平高的隊(duì)伍來(lái)管理，以使物業(yè)能得到良好的維修養(yǎng)護(hù)，達(dá)到保值甚至是增值的目的。近日，蓬江區(qū)法院對(duì)此案作出了一審判決，結(jié)果馮先生敗訴。馮先生感到忿忿不平，覺(jué)得享受同樣的服務(wù)應(yīng)該收費(fèi)也相同。 別墅的空間環(huán)境是比較寬敞的，生態(tài)環(huán)境也比較優(yōu)良，一般周圍都有優(yōu)美的綠化地 帶，空氣流暢，陽(yáng)光充足，綠樹(shù)成蔭，舒適宜人。 別墅的室內(nèi)裝修一般都比較講究，用料也比較精良，設(shè)備齊全。外觀典雅古樸，代有歐美風(fēng)格，講究寬敞的陽(yáng)臺(tái)，明亮的采光。我們講的主要是以居住別墅為主。獨(dú)立式是指那些四面臨空，有庭院相圍；而連體式的則有一面與相鄰的別墅連接，其他三面臨空。 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 別墅的物業(yè)管理的特點(diǎn) 教 學(xué) 過(guò) 程 教學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動(dòng)及其組織設(shè)計(jì) 別墅的物業(yè)管理 一、別墅的含義與特點(diǎn) （一）別墅的含義 所謂別墅一般是指帶有庭院的、二至三層的獨(dú)立居室和住宅。（ 4）有償服務(wù)，合理負(fù)擔(dān)。（ 2）統(tǒng)一管理與綜合服務(wù)相結(jié)合。這里所說(shuō)的住宅小區(qū)管理，即是指新建的 住宅小區(qū)的整個(gè)區(qū)域的管理，也是指經(jīng)過(guò)改造后的老新村和老城區(qū)住宅的管理。只有從社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的角度、物質(zhì)學(xué)生討論如何解決我國(guó)目前住宅小區(qū)管理存在的問(wèn)題 . 27 教學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動(dòng)及其組織設(shè)計(jì) 和 精神兩個(gè)方面綜合考察，才能配稱一個(gè)完善的、完美的住宅小區(qū)。 ，它是一個(gè)環(huán)境建設(shè)與住宅建設(shè)相統(tǒng)一的住宅小區(qū) ，它是一個(gè)城市綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃與住宅建設(shè)相統(tǒng)一的住宅小區(qū)。 按人口和用地規(guī)模多少的不同，住宅小區(qū)可以分為居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)三種規(guī)模。 教學(xué)過(guò)程 : 第一節(jié) 住宅小區(qū)的物業(yè)管理 一、住宅小區(qū)的含義及特點(diǎn) （一）住宅小區(qū)的含義 住宅小區(qū)是指按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則開(kāi)發(fā)建設(shè)起來(lái)的，并達(dá)到一定的規(guī)模，具有比較齊全的公共配套設(shè)施的居住區(qū)域。 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 教 學(xué) 過(guò) 程 教學(xué)內(nèi)容及其教學(xué)思路 教學(xué)活動(dòng)及其組織設(shè)計(jì) 引言 : 個(gè)完整的住宅小區(qū)，除了有住宅以外，還要有配套的市 政公共設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施和室外綠化等，同時(shí)還要講究小區(qū)的社會(huì)效果和經(jīng)濟(jì)效果。 四、房屋設(shè)備 管理制度㈠崗位責(zé)任制 崗位責(zé)任制的制定與工程管理的組織形式設(shè)置有關(guān)，不同的組織形式有不同的崗位職責(zé)。維修與運(yùn)行即可統(tǒng)一管理，也可分別管理。 備維修管理 ㈡房屋設(shè)備管理方式 房屋設(shè)備管理工作由房管單位和物業(yè)管理企業(yè)的工程部門(mén)主管，并有專人負(fù)責(zé)。 （ 1）設(shè)備原始資料檔案管理。 ㈡房屋設(shè)備的分類 房屋設(shè)備可以分為房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和房屋建筑電氣 工程設(shè)備兩大類。設(shè)備管理主要有維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成。 課堂練習(xí)： 案例分析 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 教后小記： 課堂教案 任課教師： 授課題目 第五章 物業(yè)的基礎(chǔ)管理 2 授課時(shí)間 第 12 周星期二 節(jié) 授課時(shí)數(shù) 2 教學(xué)目標(biāo) 與 教學(xué)要求 熟練掌握房屋附屬設(shè)備如給排水設(shè)備、電器設(shè)備及其他設(shè)備的維護(hù)與管理的內(nèi)容；掌握附屬設(shè)備維修時(shí)應(yīng)注意 的事項(xiàng)；了解各種附屬設(shè)備日常性保養(yǎng)的內(nèi)容。 ㈢房屋維修標(biāo)準(zhǔn) 。 4.嚴(yán)重?fù)p壞房。 。一般將房屋的完損等級(jí)分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房等五類。 原則 房屋修繕資金的管理原則就是獲得最大投資效果，少花錢(qián)，多修房，修好房，各類工程維修費(fèi)用的多少，必須確定一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意浪費(fèi)。 （二）物業(yè)管理企業(yè)房屋維修的特點(diǎn) 性 二、房屋維修管理的概念與特點(diǎn) （一）房屋維修管理的概念 房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)修繕技術(shù)管理。 教學(xué)過(guò)程 :第一節(jié) 房屋維護(hù)修善管理 一、房屋維修的概念與特點(diǎn) (一 )房屋維修的概念 房屋維修有廣義和狹義之分。 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 滕永健、黃志潔主編《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》 教后小記： 課堂教案 任課教師： 授課題目 第五章 物業(yè)的基礎(chǔ)管理 1 授課時(shí)間 第 11 周星期五 節(jié) 授課時(shí)數(shù) 2 教學(xué)目標(biāo) 與 教學(xué)要求 熟練掌握房屋日常維護(hù)及維修管理的內(nèi)容；掌握房屋維修日常服務(wù)考核指標(biāo)的 組成；了解房屋損壞的原因及其完損等級(jí)的分類標(biāo)準(zhǔn)。 。 ，須經(jīng)管理處同意方能進(jìn)行施工。 （二）管理權(quán)限 。用戶入伙是物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)對(duì)象 的首次接觸。 物業(yè)入伙與裝修管 所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房人住。 （四）物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)移交的材料 （五）物業(yè)接管驗(yàn)收的程序 新建房屋接管驗(yàn)收的程序 原有房屋接管驗(yàn)收的程序 （六）物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問(wèn)題 1. 依據(jù)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，認(rèn)真逐項(xiàng)驗(yàn)收 2. 落實(shí)物業(yè)的保修事宜 3. 重視書(shū)面移交手續(xù) 4. 接管驗(yàn)收一定要寫(xiě)明接管日期，這是劃清責(zé)任的界限 （七）物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 1．新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 教后小記： 21 課題教案 授課題目 第三章 前期物業(yè)管理 實(shí)施日程 第 9周 —— 第 9 周 授課時(shí)數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 了解物業(yè)入伙及物業(yè)的裝修管理。 。 （二）物業(yè)接管驗(yàn)收的條件 （三）物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 物業(yè)的接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收密切相關(guān)，但兩者卻又有著根本的 區(qū)別，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 。對(duì)于一些大型項(xiàng)目，在正式驗(yàn)收之前，要進(jìn)行一次預(yù)驗(yàn)收。在辦理交付手續(xù)時(shí)，需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接受手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一移交過(guò)程稱之為竣工驗(yàn)收。 課堂練習(xí)： 案例分析 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 教后小記： 課題教案 授課題目 第三章 前期物業(yè)管理 實(shí)