物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)-16第十六章教學(xué)輔導(dǎo)-文庫(kù)吧資料
2025-05-22 04:45本頁(yè)面
【正文】 ： (1)管理與維修部門(mén)。 2）美國(guó)物業(yè)管理企業(yè) 美國(guó)的物業(yè)管理公司絕大多數(shù)為私人開(kāi)辦，故只要具備申請(qǐng)資格，符合一些基本的法定條件，都可以申請(qǐng)成立，而且手續(xù)也比較簡(jiǎn)便。如果貧困者連 30%也無(wú)能力支付，國(guó)家城市住房與城市發(fā)展部將于以支付。在美國(guó)，中低收入者的買(mǎi)房貸款，由住房管理局進(jìn)行擔(dān)保，并可減稅優(yōu)惠。盡管這些機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)不同，但它們的職能則相差不大。 另外，美國(guó)聯(lián)邦政府還設(shè)有城市住房與城市發(fā)展部，下設(shè)公眾住房局和聯(lián)邦住宅管理局。 1) 美國(guó)住宅行政管理機(jī)構(gòu) 美國(guó)是一個(gè)居住水平較高的國(guó)家，戶平均面積可達(dá) 200 平方米左右，房屋質(zhì)量和居住環(huán)境都比較好，基礎(chǔ)設(shè)施配備齊全，并且已經(jīng)形成了一套較為完善的政府調(diào)控市場(chǎng)的機(jī)制。房地產(chǎn)投資占美國(guó)私人投資的一半以上，其中絕大部分是住宅投資。應(yīng)該說(shuō)，這是與美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的重要地位分不開(kāi)的。其主要工作 : （ 1）建筑物安全診斷 （ 2）管理業(yè)務(wù)主任資格認(rèn)定 （ 3）管理費(fèi)等保證工作 （ 4）區(qū)分所有管理士認(rèn)定工作 美國(guó)物業(yè)管理 美國(guó)的物業(yè)管理已有七十年左右的歷史，其發(fā)展日臻成熟。如果一個(gè)物業(yè)管理公司 (日本稱(chēng)作為“株式會(huì)社 ” )管理的物業(yè)既有高層住宅，也有其 他類(lèi)型的物業(yè)，那么，物業(yè)管理公司既可以參加大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)，也可以參加高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)。由于住宅管理是涉及到千家萬(wàn)戶的事，也是政府和市民共同關(guān)注的問(wèn)題，因此， 1979 年，日本高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)成立。 1966 年，全國(guó)大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)宣布成立。 1962 年，日本東京大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)宣告成立。按照《建筑物區(qū)分所有法》第二十五條的規(guī)定，如果管理人有不正當(dāng)行為或者其他不適合于履行管理人職務(wù)之行為的情形時(shí)，各區(qū)分所有人可以向法院提出解任的請(qǐng)求?！? （ 3） 管理人 所謂“管理人”，就其職務(wù)內(nèi)容來(lái)看，是區(qū)分所有權(quán)人的代理人?！? 《建筑物區(qū)分所有法》第四十七條又規(guī)定 :“ 一、符合第三條之規(guī)定，并且擁有區(qū)分所有人數(shù)三十名以上的團(tuán)體，通過(guò)由區(qū)分所有人及表決權(quán)的各四分之一以上的多數(shù)人參加的集合所作的決議，決定成立法人的宗旨、及其名稱(chēng)和辦公室，并且經(jīng)過(guò)對(duì)主要辦公室的所在地進(jìn)行登記，法人即可成立。 （ 2）管理組合法人 1962 年，日本政府制定了《建筑物區(qū)分所有法 》，該法于 1983 年進(jìn)行了修改，并于 1984 年 1 月 1 日施行。 1） 日本住宅房屋的管理機(jī)構(gòu) （ 1）住宅局 日本住宅管理的政府機(jī)構(gòu)主要是住宅局。 1952 年，日本人才開(kāi)始接管部分樓宇管理工作。這個(gè)制度按照組屋的需求量來(lái)興建組屋，同時(shí)為了縮短新舊組屋區(qū)之間的素質(zhì)上的差 距，政府通過(guò)建屋局進(jìn)行了一項(xiàng)長(zhǎng)期的舊屋翻新計(jì)劃，以便使它們能夠更接近新組屋的水平，以滿足新加坡人日趨提高的住宅要求。經(jīng)過(guò) 30多年的努力，新加坡人在基本住房需求獲得滿足和社會(huì)日益富裕的同時(shí)，選擇組屋的條件也提高了，他們要求更優(yōu)良的設(shè)計(jì)和居住環(huán)境。管 理基金用于日常的開(kāi)支，例如保險(xiǎn)費(fèi)、清潔費(fèi)、公用水電費(fèi)和保安等業(yè)主所應(yīng)繳的費(fèi)用，具體金額的提供取決于業(yè)主所擁有產(chǎn)業(yè)的分享價(jià)值的高低；備用金則用于較大項(xiàng)目的維修及機(jī)械裝置的更換。法令規(guī)定分層單位業(yè)主必須依法組建管理理事會(huì)，其目的是為了更有系統(tǒng)及有規(guī)劃地負(fù)責(zé)大樓的保養(yǎng)與管理工作。據(jù)此，對(duì)共管式公寓和其他建筑物，私人業(yè)主都擁有個(gè)別的分層地契。 根據(jù)新加坡的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，居住在私人住宅的人口將達(dá)到總?cè)丝?30%。建屋發(fā)展局為市鎮(zhèn)理事會(huì)提供電腦應(yīng)用系統(tǒng)和 24 小時(shí)緊急維修服務(wù)。 1988 年 5 月，住宅管理進(jìn)行機(jī)構(gòu)調(diào)整，原由建屋發(fā)展局管理的公共住宅由新成立的市鎮(zhèn)理事會(huì)接收。為了加強(qiáng)對(duì) 組屋的管理，物業(yè)管理部門(mén)編寫(xiě)了《住戶手冊(cè)》、《住戶公約》和《防火須知》等（大多數(shù)都經(jīng)政府部門(mén)批準(zhǔn)），把搬進(jìn)新居后應(yīng)注意的事項(xiàng)和有關(guān)知識(shí)，詳盡地告訴住戶，以明確住戶的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理部門(mén)的權(quán)利和責(zé)任等。此外，還有負(fù)責(zé)介紹居民勞動(dòng)就業(yè)及其他方面的服務(wù)。新加坡的物業(yè)管理范圍很廣，除購(gòu)房和轉(zhuǎn)銷(xiāo)直接放在建屋發(fā)展局申請(qǐng)外，其他業(yè)務(wù)都在物業(yè)管理單位辦理。根據(jù)《防止賄賂條例》第九條，任何雇員，包括受雇為大廈管理員、清潔工或維修工
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