【正文】 業(yè)品牌，使之符合物業(yè)管理市場發(fā)展的方向。 上海在物業(yè)管理在推進市場化、社會化、專業(yè)化方面采取重點推進的方法 ，在物業(yè)分類管理取得了非常好的成效，改革促使物業(yè)管理企業(yè)在思想觀念、管理方法、維修質(zhì)量、服務(wù)水平四個方面發(fā)生了轉(zhuǎn)變，不僅使企業(yè)增強了實力，促進了發(fā)展；而且改善了物業(yè)管理企業(yè)與老百姓的關(guān)系。上海在首先在盧灣、普陀區(qū)試行房屋分類管理；然后管修分開，推行專業(yè)化管理；同時考慮在企業(yè)內(nèi)部進一步在機制上、管理上、人員分流上，做了很多探索。 當(dāng)然還要做好多工作，如 分類管理觀念更新、分類管理向其他物業(yè)領(lǐng)域推進、分類市場開拓等都有空間 。物業(yè)管理企業(yè)實施對區(qū)也的管理過程中必須考慮這些特點：多樣性、復(fù)雜性、動態(tài)性的物業(yè)在管理上必須采用分類管理。 作業(yè) 2 案例 2 “廠房管家”三大生存要素 必要因素 —— 資金實力 就“廠房管家”業(yè)務(wù)模式來看，沒有足夠的資金實力將面臨很大的風(fēng)險。房屋租賃合同簽訂后，公司就要投入資金包 裝改造并開始履行定期支付房租和責(zé)任，而房子何時、何價為出租，風(fēng)險全部落到公司自己身上。 “廠房管家”主要收益點靠軟硬件的包裝包提高租金市價，在實際操作過程中，可能出現(xiàn)的問題并不是都可以規(guī)避的，這樣，在沒有較高出租率的保證下，風(fēng)險度之高顯而易見。所以，招租時間越快、招租率越高，公司獲得的 利益就越大，反之，則可能會虧損，因而，客戶資源是“廠房管家”成敗的關(guān)鍵。 保障因素 —— 管理系統(tǒng) 有了資金、有了信息、有了硬件，如果沒有強有力的管理支撐，這項業(yè)務(wù)還是不能健康運行。 討論： 你是否同意這種看法？為什么？ 你認為“廠房管家”應(yīng)具備什么條件？ 答： 同意。 這是 比較精辟的，主要是抓住了 ‘ 廠房管家 ’ 生存發(fā)展的關(guān)鍵因素：必要因素 —資金實力；關(guān)鍵因素 — 客戶資源；保障因素 — 管理系統(tǒng)。 作業(yè)三 案例 3 營銷經(jīng)理 中學(xué)畢業(yè)后，瓊大學(xué)二年級時，他結(jié)婚了，和妻子搬進校園外的公寓。 在攻讀營銷 碩士的同時，為了得到行銷主管的職位，按自己的方式為公寓工作。經(jīng)理告訴瓊，他們想提高公寓的影響，降低空置率。 3. 在該公寓設(shè)立一個租售中心好嗎？為什么？ 答： “ 管理者的兩個目標(biāo)是：提高公寓的影響；降低空置率。（ 2）標(biāo)志牌與宣傳冊、直接發(fā)送有關(guān)材料，以及傳統(tǒng)的報紙、電視和現(xiàn)代的網(wǎng)絡(luò)廣告等，向潛在的租戶提供物業(yè)信息的常用廣告途徑。 營銷提綱：（ 1）確定營銷目標(biāo)：即提高公寓的影響 和知名度；（ 2）制定營銷策略：主要說明如何組合多種因素：物業(yè)優(yōu)勢、租金、廣告渠道、承租者及租戶利益等方面。確定營具體方法和措施。以控制營銷工作進程，即時進行對策調(diào)整。確保營銷成功。因為：（ 1）公寓必須有租賃服務(wù)機構(gòu)，以服務(wù)于租賃客戶，設(shè)立一個租賃 中心就完善了該公寓的服務(wù)功能。（ 3）該公司擁有并管理著大量物業(yè)，通過本租賃中心也為公司的其他物業(yè)的營銷提供了一個窗口，也便于與公司其他相關(guān)機構(gòu)的聯(lián)系，從而擴大知名度，提高出租率。形成性考核的內(nèi)容是：（ 1）前期服 務(wù)實習(xí)，即物業(yè)接管驗收與收樓實務(wù)；（ 2）綜合服務(wù)實習(xí)，包括房屋裝修與維修管理、設(shè)備管理實操、智能化設(shè)施維護與管理、安全管理實務(wù)、綠化管理、清潔衛(wèi)生管理等。 辦學(xué)單位可根據(jù)實際情況作出安排。輔導(dǎo)教師要認真批閱學(xué)生的實習(xí)報告，并根據(jù)完成情況，進行評分。 實習(xí) 性質(zhì) ： 實地操作實習(xí)，在理論指導(dǎo)下實踐，在實踐中提高專業(yè)技能。公司于 2021 年導(dǎo)入了 ISO9001： 2021國際質(zhì)量管理體系，以追求為 住戶提供更滿意的服務(wù)和企業(yè)管理的持續(xù)改進。 2021 年通過 ISO14001 環(huán)境管理體系和 OHSAS18001 職業(yè)健康與安全管理體系認證，建立起了三標(biāo)一體的綜合管理體系。經(jīng)營業(yè)務(wù)包括：信息咨詢；轉(zhuǎn)讓、咨詢；機動車停車服務(wù)；健身會所以及房屋租賃等。 實習(xí)程序與方法 此次實習(xí)分為四個階段進行： 第一階段：物業(yè)接管驗收與收樓實務(wù) 國美第一城 A 區(qū)建筑面積 50 萬平方米，共有 10 棟樓，一期 5 棟樓，共 1588 戶業(yè)主，于 2021 年 5月 11 日至 5 月 19 日進行了接管驗收工作， 5 月 21 日至 6 月 4 日一期業(yè)主正式入住。 收樓實務(wù) 向業(yè)主發(fā)放《交房通知書》。 及時收回業(yè)主的驗房單，查看所需維護維修項目，與開發(fā)商進行聯(lián)系，盡快答復(fù)并做維護維修工作 在業(yè)主辦理完各項入住手續(xù)后，物業(yè)幫忙聯(lián)系專門搬家公司或協(xié)助業(yè)主搬遷，提供方便 進行裝修，業(yè)主按照協(xié)議約定，向物業(yè)提交有關(guān)裝修的書面申請，物業(yè)告知其注意事項 第二階段：安全管理實務(wù) 1．如何建立和架構(gòu)安全管理隊伍？ 物業(yè)管理 企業(yè)對物業(yè)的 安全管理 ，一般可以委托專業(yè)保安公司或自行組織專門的隊伍實施管理業(yè)務(wù)。通常下設(shè)專門的保安部負責(zé)專門的 安全管理 工作，而根據(jù) 物業(yè)管理 企業(yè)架構(gòu)和物業(yè)性質(zhì)的不同，保安部下設(shè)的具體運作機構(gòu)也有不同?？傊?，物業(yè)治安管理架構(gòu)的建立，應(yīng)當(dāng)適應(yīng)物業(yè)具體治安服務(wù)的需求，以層級清晰、責(zé)任分明、管理到位、運作高效為標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)治安管理工作發(fā)揮最大效能。 （ 2）緊急醫(yī)療事件 —— 急病、事故受傷急救等。 （ 4）其他特 殊事件 —— 樓宇坍塌、墜樓等。防火與滅火的基本方法、措施，都是以燃燒原理為依據(jù)的。防火的一切措施，都是以防止燃燒的三個條件結(jié)合在一起為目的。如以難燃或非燃材料代替易燃材料，對具有火災(zāi)、爆炸危險場所采用加強通風(fēng)、排氣、排除或減少爆炸混合物的形成和數(shù)量、對可燃氣體、易燃液體采用容器密閉，管道輸送；對性質(zhì)相互抵觸的化學(xué)危險物品、大量干燥顆粒粉末，采用分倉、分堆存放保管等。容器真空排除空氣中 的氧；充入惰性氣體等。隔離控制火源，嚴(yán)禁煙火；保持建筑之間的足夠間距。一切滅火措施都是為了破壞已經(jīng)結(jié)合在一起的燃燒三個條件中的一個或兩個條件為依據(jù)的。如切斷可燃氣來源、移走剩余的可燃液體等。如用水撲滅火災(zāi)時，主要是冷卻法起作用。例如用不燃或難燃的物質(zhì)捂蓋燃燒表面，用水蒸氣或惰性氣體灌注容器設(shè)備，封閉起火的建筑和設(shè)備 的孔洞，用泡沫覆蓋燃燒表面等。大家熟悉的 120 1301 、 1211 等均屬這類滅火劑。 物業(yè) 綠化管理除了日常綠化養(yǎng)護管理工作外，還包括綠化翻新改造、花木種植、環(huán)境布置、綠化有償服務(wù)等工作。另外，日常管理中還包括園林建筑及園林小品維護、綠化標(biāo)識制作、園林觀賞魚喂養(yǎng)等。 (二 )翻新改造 綠化翻新改造內(nèi)容包括草坪翻新與補植、綠籬翻新補植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等。 (三 )花木種植 花木種植包括苗圃花木種植及工程苗木種植?；▓龌痉N植工作包括時令花卉栽培、蔭生植物繁殖與栽培 、苗木繁殖、撤出花木復(fù)壯養(yǎng)護、盆景制作等。 (五 )綠化有償服務(wù) 綠化有償服務(wù)是利用 物業(yè)管理 企業(yè)所擁有的園林綠化專業(yè) 人才 開展針對業(yè)主、 物業(yè) 使用人甚至是 物業(yè)管理 區(qū)域外其他單位的綠化有償服務(wù)。綠化有償服務(wù)包括園林設(shè)計施工，綠化代管，花木出租出售，花藝裝飾服務(wù)，插花及開辦盆景培訓(xùn)班、花卉知識培訓(xùn)班等。 物業(yè)檔案的內(nèi) 容： 物業(yè)檔案的內(nèi)容主要由物業(yè)設(shè)計施工圖、物業(yè)產(chǎn)權(quán)檔案和物業(yè)卡片三部分組成（簡稱 圖、檔、卡）。 物業(yè)設(shè)計 反映物業(yè)現(xiàn)狀的圖紙，在物業(yè)大修或改建時，它們反映了物業(yè)的功能和結(jié)構(gòu)等的變化情況，使之成為與物業(yè)的現(xiàn)狀相吻合的專業(yè)圖紙；是物業(yè)使用、保養(yǎng)、維修的重要依據(jù)。 物業(yè)檔案的特點：專業(yè)性、動態(tài)性、真實性、價值性、法律性。為此，物業(yè)管理檔案要求做到規(guī)范化、科學(xué)化、經(jīng)常化。 物業(yè)檔案的收集 收集的實質(zhì)就是集中，收集工作是物業(yè)檔案管理工作的起點，是一個重要環(huán)節(jié)。 物業(yè)檔案的整理 （ 1）物業(yè)檔案的整理要求： 整理工作就是將處于零亂狀態(tài)和需要進一步條理化的檔案進行基本的分類、組合、排 列和編目，使之系統(tǒng)化。 （ 2）設(shè)備檔案管理 設(shè)備的標(biāo)識、建帳和資料的管理 ① 設(shè)備的標(biāo)識： 所有設(shè)備實現(xiàn)單機懸掛《設(shè)備卡》，標(biāo)識該機的編號、技術(shù)資料、責(zé)任人、運行狀況等。 ③ 設(shè)備資料的歸檔： 每臺設(shè)備資料依次編入：每臺設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表、設(shè)備檢查保養(yǎng)表、機電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。實習(xí)中，我采用了看、問等方式，對天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點、方式、運作規(guī)律。以前在沒有接觸這個行業(yè)時，認為跟老百姓打交道的工