【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ） （ P49） 1． 包干制收費(fèi)形式 ： 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)專(zhuān)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。 包干制是目前我國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用的形式。包干制收費(fèi)形式下，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合 同支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理服務(wù)。換句話(huà)說(shuō)，就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負(fù)，無(wú)論收費(fèi)率高低或物價(jià)波動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)服務(wù)。 包干制物業(yè)收費(fèi)形式比較簡(jiǎn)捷，但交易透明度不高。在收費(fèi)率偏低時(shí)，容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損；在市場(chǎng)不規(guī)范時(shí)，個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)可能通過(guò)減少物業(yè)服務(wù)成本來(lái)保證企業(yè)利潤(rùn)，業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。 2． 酬金制收費(fèi)形式 ： 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付 給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 酬金制也稱(chēng)傭金制， 這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式在非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，運(yùn)用自身的管理知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)技能組織實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。 為保證實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)所需費(fèi)用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過(guò)審議的預(yù)算和物業(yè)管理合 同的約定，先行向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)： (1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； (2)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)； (3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 (三 )物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成 （重點(diǎn)） （ P50） 包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出， — 般包括以下部分： (1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； (3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； (4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； (5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； (6)辦公費(fèi)用； (7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； (8)物業(yè)共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； (9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用等項(xiàng)從維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 (四 )物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促 1．非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任 業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是最普遍的現(xiàn)象。 業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人 。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，為業(yè)主提供服務(wù)，因此，業(yè)主理所當(dāng)然的應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當(dāng)業(yè)主將其物業(yè)出租給他 人或者交由他人使用時(shí)，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！稐l例》進(jìn)一步規(guī)定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。所謂連帶繳納責(zé)任，是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 2．未交付房屋的交費(fèi)主體 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新建物業(yè)，產(chǎn)權(quán)的多元化需要一個(gè)過(guò)程。在建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)之前，建設(shè)單位是惟一的業(yè)主。如果建設(shè)單位聘請(qǐng)了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用?！稐l例》規(guī)定， 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主繳納。 3．業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù) 按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金，應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自覺(jué)履行的義務(wù)。但現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者服務(wù)資金的情況也客觀存在，有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的情況甚至相當(dāng)嚴(yán)重。 為維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》均明確規(guī)定：對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理 企業(yè)可以依法追繳。對(duì)拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。依法追繳的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于解決爭(zhēng)議條款的約定，通過(guò)仲裁或向人民法院起訴解決。 (五 )代收代交費(fèi)用 一般而言，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，來(lái)行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人，沒(méi)有義務(wù)向公用事業(yè)單位支付這些費(fèi)用，也沒(méi)有權(quán)利向 業(yè)主收取這些費(fèi)用。 物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位的委托，代收有關(guān)費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位委托物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)的，兩者之間是一種委托合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位委托，這些單位無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。就代收費(fèi)用而言，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位收取報(bào)酬，但向業(yè)主收取費(fèi)用，沒(méi)有任何依據(jù)。 根據(jù)上述情況，《條例》為保護(hù)業(yè)主與物業(yè)管理企 業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)交易原則和企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)則，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用，作出明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢(qián)款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！薄段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)一步明確：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)?！? 例題： 根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：（多選題 :ACD） A． 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主 大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； B． 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每半年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； C． 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)； D． 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 E．業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù) 資金的收支情況通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)； 第三節(jié) 服務(wù)合同 一、內(nèi)容提要 1．物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 2．物業(yè)管理資料的移交 3．前期物業(yè)服務(wù)合同的主要條款 4．前期物業(yè)服務(wù)合同的特征 5．前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效 6．物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 7．物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任 8．物業(yè)使用和維護(hù)的相關(guān)法律規(guī)范 二、考試目的和考試要求 （一）考試目的