物業(yè)管理理論與實務(wù)-16第十六章教學(xué)輔導(dǎo)(編輯修改稿)
2025-06-19 04:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)分所有人為了對建筑物連同它的基地及附屬設(shè)施進(jìn)行管理，允許全體成員組成一個團(tuán)體，并且依據(jù)本法的規(guī)定，召開集會，制定規(guī)約以及配備管理人員?！? 《建筑物區(qū)分所有法》第四十七條又規(guī)定 :“ 一、符合第三條之規(guī)定，并且擁有區(qū)分所有人數(shù)三十名以上的團(tuán)體，通過由區(qū)分所有人及表決權(quán)的各四分之一以上的多數(shù)人參加的集合所作的決議，決定成立法人的宗旨、及其名稱和辦公室，并且經(jīng)過對主要辦公室的所在地進(jìn)行登記，法人即可成立。二、前項規(guī)定中所 指法人，即為管理組合法人。” （ 3） 管理人 所謂“管理人”，就其職務(wù)內(nèi)容來看，是區(qū)分所有權(quán)人的代理人。管理人可以擁有對所負(fù)責(zé)管理的建筑物的共用部分、基地及其附屬設(shè)施進(jìn)行保存、執(zhí)行業(yè)主大會的決議及執(zhí)行管理規(guī)約中所規(guī)定的行為的權(quán)利并負(fù)有管理的義務(wù)。按照《建筑物區(qū)分所有法》第二十五條的規(guī)定，如果管理人有不正當(dāng)行為或者其他不適合于履行管理人職務(wù)之行為的情形時，各區(qū)分所有人可以向法院提出解任的請求。 2) 日本物業(yè)管理協(xié)會 在日本，物業(yè)管理協(xié)會起著重要的作用。 1962 年，日本東京大樓管理業(yè)協(xié)會宣告成立。隨著物業(yè)管 理在全國范圍的推廣，各地紛紛成立專業(yè)物業(yè)管理公司，成立一個全國性的行業(yè)協(xié)會的條件逐漸成熟。 1966 年，全國大樓管理業(yè)協(xié)會宣布成立。經(jīng)過三十年的發(fā)展，到 1996 年，全國大樓管理業(yè)協(xié)會的會員已超過 3000家。由于住宅管理是涉及到千家萬戶的事，也是政府和市民共同關(guān)注的問題，因此， 1979 年，日本高層住宅管理業(yè)協(xié)會成立。參加高層住宅管理業(yè)協(xié)會其中的一個條件是必須在管理的物業(yè)中有高層住宅，否則，則應(yīng)參加?xùn)|京大樓管理業(yè)協(xié)會或全國大樓管理業(yè)協(xié)會。如果一個物業(yè)管理公司 (日本稱作為“株式會社 ” )管理的物業(yè)既有高層住宅，也有其 他類型的物業(yè)，那么，物業(yè)管理公司既可以參加大樓管理業(yè)協(xié)會，也可以參加高層住宅管理業(yè)協(xié)會。目前，日本高層住宅管理業(yè)協(xié)會的會員有 300 多家。其主要工作 : （ 1）建筑物安全診斷 （ 2）管理業(yè)務(wù)主任資格認(rèn)定 （ 3）管理費(fèi)等保證工作 （ 4）區(qū)分所有管理士認(rèn)定工作 美國物業(yè)管理 美國的物業(yè)管理已有七十年左右的歷史，其發(fā)展日臻成熟。美國物業(yè)管理的法規(guī)制度比較系統(tǒng)，組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，從業(yè)人員數(shù)量可觀、素質(zhì)較高。應(yīng)該說，這是與美國房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中所占的重要地位分不開的。 美國房地產(chǎn)業(yè)總值約占國民生產(chǎn)總值的 10～ 15%，全國三分之二的有形資產(chǎn)是房地產(chǎn)，其中土地占 %，房產(chǎn)約占 50%。房地產(chǎn)投資占美國私人投資的一半以上，其中絕大部分是住宅投資。全國約有 100 萬人從事與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的工作，包括物業(yè)管理工作。 1) 美國住宅行政管理機(jī)構(gòu) 美國是一個居住水平較高的國家，戶平均面積可達(dá) 200 平方米左右，房屋質(zhì)量和居住環(huán)境都比較好，基礎(chǔ)設(shè)施配備齊全，并且已經(jīng)形成了一套較為完善的政府調(diào)控市場的機(jī)制。 美國聯(lián)邦政府設(shè)有公共房屋管理委員會，下設(shè) 34 個代理機(jī)構(gòu)，監(jiān)督著 166個房屋項目，其中最大的代理機(jī)構(gòu)是紐約城市房管會，管理的住宅單 元達(dá) 萬個。 另外，美國聯(lián)邦政府還設(shè)有城市住房與城市發(fā)展部，下設(shè)公眾住房局和聯(lián)邦住宅管理局。在各個州，都設(shè)有相應(yīng)的住宅行政管理機(jī)構(gòu)。盡管這些機(jī)構(gòu)的名稱不同，但它們的職能則相差不大。除了一般的住宅行政管理外，另一項工作就是幫助中低收入家庭解決住宅困難。在美國，中低收入者的買房貸款，由住房管理局進(jìn)行擔(dān)保，并可減稅優(yōu)惠。對于貧困者，政府發(fā)給貧困者困難證明，憑此證明租房只需付正常房租的 30%，其余由政府承擔(dān)。如果貧困者連 30%也無能力支付，國家城市住房與城市發(fā)展部將于以支付。不論個人還是組織，建設(shè)供低收入家庭租用的住宅，可以得到政府的貼息貸款。 2）美國物業(yè)管理企業(yè) 美國的物業(yè)管理公司絕大多數(shù)為私人開辦，故只要具備申請資格，符合一些基本的法定條件，都可以申請成立，而且手續(xù)也比較簡便。 物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)，一般設(shè)有若干個具體職能部門和專職負(fù)責(zé)人員，以保證管理工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。這些部門有： (1)管理與維修部門。該部門主要負(fù)責(zé)房產(chǎn)經(jīng)營與房屋維修，包括租賃管理、定租收租、檢修房屋及其設(shè)備系統(tǒng)、房屋檔
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