【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 爭(zhēng)對(duì)手要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，正確評(píng)估，預(yù)測(cè)并降低投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)?！　?3)正確編制標(biāo)書(shū)?！　?4)在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測(cè)算管理服務(wù)成本并制訂合理報(bào)價(jià)?！　?5)靈活運(yùn)用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報(bào)價(jià)的合理性?！　?6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)作為招標(biāo)方考察的對(duì)象?！　?7)加強(qiáng)與招標(biāo)方的溝通，了解招標(biāo)方的需求，及時(shí)掌握投標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施?！　?8)周密安排招標(biāo)方的資格預(yù)選和評(píng)標(biāo)過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)答辯活動(dòng)?！　?．項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘　　在踏勘現(xiàn)場(chǎng)過(guò)程中，招標(biāo)人還會(huì)就投標(biāo)公司代表提出的問(wèn)題作出口頭回答，但這種口頭答復(fù)并不具備法律效力，只有在投標(biāo)者以書(shū)面形式提出問(wèn)題并由招標(biāo)人作出書(shū)面答復(fù)時(shí)，才能產(chǎn)生法律約束力。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的踏勘，查勘現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)是否存在外在風(fēng)險(xiǎn)條件。具體包括以下方面：　　(1)物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度(新建物業(yè))，物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況；周邊道路交通及停車(chē)場(chǎng)情況；園林綠化及環(huán)境標(biāo)識(shí)情況；內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等?！　?2)主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承受能力等。這些情況可由投標(biāo)人自行安排人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查?！　?3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費(fèi)需求和市場(chǎng)變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等?！　?．投標(biāo)文件的編寫(xiě)　　物業(yè)管理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用?！　?1)投標(biāo)文件編寫(xiě)的基本要求?！　∽鳛樵u(píng)標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫(xiě)基礎(chǔ)，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行?！　?)使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位　　2)使用統(tǒng)一的貨幣?！　?)使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范?！　?)使用準(zhǔn)確的表述方式?！　?)確保資料的真實(shí)性。　　(2)投標(biāo)文件編寫(xiě)中應(yīng)注意的問(wèn)題?！　?)確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)空缺。　　2)不可任意修改填寫(xiě)內(nèi)容。3)填寫(xiě)方式規(guī)范?！　?)不得改變標(biāo)書(shū)格式。5)計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。6)報(bào)價(jià)合理。　　7)包裝整潔美觀。　　8)做好投標(biāo)文件的保密措施?！　?．投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧　　(1)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤(rùn)空間，在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)標(biāo)底和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍?！　?2)密切關(guān)注、正確分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)。　　(3)補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加。　　在投標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)人采取的報(bào)價(jià)技巧主要有：　　1)多方案報(bào)價(jià)。在邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)的方式中，由于招標(biāo)文件不明確或項(xiàng)目本身有多方案存在，投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目原方案提出在經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準(zhǔn)備兩個(gè)或兩個(gè)以上的報(bào)價(jià)，最后與招標(biāo)方進(jìn)行協(xié)商處理。　　2)保本報(bào)價(jià)。即按成本報(bào)價(jià)，適用于規(guī)模大、遠(yuǎn)景效益好的項(xiàng)目或業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)組織的招標(biāo)項(xiàng)目?！　?．現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧　　(1)應(yīng)選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、性格沉穩(wěn)、對(duì)項(xiàng)目情況熟悉的答辯人。在開(kāi)標(biāo)前應(yīng)對(duì)答辯人員進(jìn)行模擬演練，正確把握招標(biāo)文件的要點(diǎn)、投標(biāo)文件的重點(diǎn)內(nèi)容、對(duì)項(xiàng)目的熟悉程度等，對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題、難點(diǎn)問(wèn)題、普遍性的問(wèn)題一一準(zhǔn)備答辯要點(diǎn)。　　(2)開(kāi)標(biāo)前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)?！　?3)在正式開(kāi)標(biāo)時(shí)，一般要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完整地將標(biāo)書(shū)主要內(nèi)容、特點(diǎn)作一概要性介紹，答辯人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評(píng)委普遍關(guān)注的問(wèn)題集中闡述，重點(diǎn)突出，難點(diǎn)講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實(shí)力，感染并打動(dòng)招標(biāo)方和評(píng)委。在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)揮時(shí)要果斷、明確，避免匆忙回答或含糊其辭?！　?．簽約談判的技巧　　(1)在簽約談判時(shí)要準(zhǔn)確把握對(duì)方的真實(shí)意圖，準(zhǔn)確判斷對(duì)方履行合同的誠(chéng)意和能力，對(duì)進(jìn)駐物業(yè)和實(shí)施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定?！　?2)慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費(fèi)用及獎(jiǎng)罰條件等方面的任何承諾。如對(duì)管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財(cái)產(chǎn)安全損失等的承諾?！　?3)預(yù)測(cè)承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避。第三節(jié)　物業(yè)管理方案的制訂　　一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序　　物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行分析和對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上，制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序?yàn)椋骸　?1)組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂?！　?2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料?！　?3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作?！　?4)確定組織架構(gòu)和人員配置?！　?5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本?！　?6)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案?！　?7)測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(合同總價(jià)和單價(jià))?！　?8)對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。　　(9)排版、印制、裝幀?！　《⒅朴單飿I(yè)管理方案的要求　　(1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)?！　?2)方案的各項(xiàng)具體實(shí)施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評(píng)估的基礎(chǔ)上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國(guó)家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定?！　?3)方案中對(duì)招標(biāo)文件要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項(xiàng)服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計(jì)劃、具體項(xiàng)目的實(shí)施方案等?！　?4)制訂物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價(jià)格必須合理，具體實(shí)施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方(或業(yè)主)需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。如對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)定的利潤(rùn)而制訂加大成本投入的方案；實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案?！　∪?、制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法　　(一)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容　　1．關(guān)鍵性內(nèi)容　　(1)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思(包括項(xiàng)目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定)；　　(2)組織架構(gòu)與人員的配置；　　(3)費(fèi)用測(cè)算與成本控制；　　(4)管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。　　2．實(shí)質(zhì)性內(nèi)容　　(1)管理制度的制訂；　　(2)檔案的建立與管理；　　(3)人員培訓(xùn)及管理；　　(4)早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；　　(5)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；　　(6)管理指標(biāo)；　　(7)物資裝備；　　(8)工作計(jì)劃?！　?二)制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法　　1．招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思　　(1)項(xiàng)目簡(jiǎn)介　　(2)客戶服務(wù)需求分析　　(3)項(xiàng)目的可行性研究與定位　　(4)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)　　商用類(lèi)型的寫(xiě)字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)和設(shè)施設(shè)備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務(wù)需求；政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會(huì)議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面；居住類(lèi)型的物業(yè)的重點(diǎn)主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面；公用事業(yè)類(lèi)型的物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要在于確保公用設(shè)施無(wú)故障的正常運(yùn)行，對(duì)緊急事件的預(yù)防與處理(包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災(zāi)害等)?！　?5)物業(yè)管理服務(wù)模式　　2．管理方式與運(yùn)作程序　　(1)組織架構(gòu)的設(shè)置　　(2)運(yùn)作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)　　(3)管理機(jī)制的確定　　3．人員的配備、培訓(xùn)與管理　　(1)人員配備　　(2)人員培訓(xùn)　　(3)人員管理　　4．管理指標(biāo)與措施　　(1)管理指標(biāo)　　管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組成， 　　(2)管理措施　　管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標(biāo)與主要的管理措施相對(duì)應(yīng)，進(jìn)行詳細(xì)的闡述?！　?．管理制度的制訂　　6．檔案資料的建立與管理　　7．早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容　　8．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述　　9．工作計(jì)劃　　10．物資裝備　　11．費(fèi)用測(cè)算　　(1)費(fèi)用測(cè)算的依據(jù)　　在測(cè)算費(fèi)用的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類(lèi)型、性質(zhì)、市場(chǎng)定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項(xiàng)目，并參考招標(biāo)物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場(chǎng)同類(lèi)同質(zhì)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、具體的測(cè)算?！　?2)費(fèi)用測(cè)算的內(nèi)容1)物業(yè)管理成本　　2)物業(yè)管理收入　　(3)費(fèi)用測(cè)算的方法　　1)根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)?！　?)根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算物業(yè)管理成本。　　12．成本控制　　(1)成本費(fèi)用控制在充分調(diào)動(dòng)全體職工控制成本費(fèi)用的積極性的基礎(chǔ)上，將成本費(fèi)用控制貫穿于成本費(fèi)用形成的全過(guò)程，而不僅僅是對(duì)于部分費(fèi)用支出的控制?！　?2)成本費(fèi)用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，不能為控制而控制，即不能為降低耗費(fèi)而不提供或少提供服務(wù)?！　?3)在成本控制方案中，應(yīng)明確規(guī)定各部門(mén)和有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，賦予其相應(yīng)的權(quán)限，并通過(guò)考核其責(zé)任履行情況，予以相應(yīng)的獎(jiǎng)罰，使成本費(fèi)用控制的目標(biāo)及相應(yīng)的管理措施真正落到實(shí)處?！　?4)在成本全面控制的基礎(chǔ)上，對(duì)一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本費(fèi)用差異(例外情況)進(jìn)行重點(diǎn)控制。第三章　物業(yè)管理合同第一節(jié)　合同的概念　　合同是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議。當(dāng)受要約人以訂立合同的意圖接受要約時(shí)合同即成立。合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立，必須經(jīng)過(guò)要約和承諾兩個(gè)階段?！　∫?、合同的要約　　要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對(duì)要約的接受　　(一)合同要約的構(gòu)成要件　　作為合同成立的一個(gè)要素，要約的構(gòu)成要件為：　　(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當(dāng)事人?！　?2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。(3)要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效?！　∫s一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任?！　?二)合同要約與邀請(qǐng)要約　　要約不同于邀請(qǐng)要約。邀請(qǐng)要約(Invitation　to　treat)是一方邀請(qǐng)他方向自己發(fā)出要約，邀請(qǐng)要約人無(wú)須承擔(dān)法律責(zé)任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請(qǐng)要約之間的區(qū)別：　　1．拍賣(mài)(Auction)　　拍賣(mài)是一種特殊的交易方式，但其成交過(guò)程也可用要約與承諾來(lái)分析。拍賣(mài)廣告以及拍賣(mài)人宣布拍賣(mài)某物都屬于邀請(qǐng)要約。拍賣(mài)過(guò)程中出價(jià)人每次競(jìng)買(mǎi)的出價(jià)均為要約，拍賣(mài)師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣(mài)過(guò)程中，拍賣(mài)廣告上的有些物品，可能會(huì)被撤銷(xiāo)拍賣(mài)，因?yàn)榕馁u(mài)廣告并非要約?！　?．廣告　　原則上，一般的廣告不是要約。即使廣告中標(biāo)明物品及價(jià)格，也不認(rèn)為廣告是要約，廣告只是邀請(qǐng)要約。但對(duì)于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。例如，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對(duì)完成某種特定行為的人給予獎(jiǎng)勵(lì)，構(gòu)成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行獎(jiǎng)勵(lì)的允諾，支付約定的報(bào)酬?！　?．標(biāo)價(jià)　　標(biāo)價(jià)是邀請(qǐng)要約，不是要約。任何商店或超級(jí)市場(chǎng)上商品的標(biāo)價(jià)陳列，都僅僅是邀請(qǐng)要約。當(dāng)顧客交錢(qián)購(gòu)物，店員接受時(shí)，合同才成立。同樣，當(dāng)顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價(jià)目表上的價(jià)格提出訂單時(shí)，這個(gè)訂單的提出就構(gòu)成要約?！　?．招標(biāo)　　招標(biāo)投標(biāo)也是現(xiàn)代社會(huì)常見(jiàn)的交易方式。招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾　　(三)合同要約的法律意義　　要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時(shí)生效，要約一旦生效對(duì)要約人具有約束力，不得隨意撤銷(xiāo)，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷(xiāo)的嚴(yán)格法律規(guī)定中，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。撤銷(xiāo)要約的通知?jiǎng)t只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷(xiāo)：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷(xiāo)；第二，受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷(xiāo)的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！　《?、合同的承諾　　是指受要約人按照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用語(yǔ)言或行為對(duì)要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立　　(一)合同承諾的構(gòu)成要件　　承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力：　　(1)承諾必須由受要約人或其代理人作出(2)承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出　　(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致　　(4)承諾必須傳達(dá)給要約人　　與要約相對(duì)應(yīng)，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立；要約人與受要約人(即承諾人)之間就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束；當(dāng)然，承諾也可依法撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人?！薄　∪?、合同的要件　　合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括以下幾個(gè)方面。　　(一)當(dāng)事人的締約能力　　當(dāng)事人締約能力，即指合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備的合法資格?！　?二)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示　　(三)合同的內(nèi)容合法　　(四)合同的形式合法　　訂立的合同如果不符合上述四個(gè)合同要件之一，就不具備合同生效的基本條件?！　∷摹⒖陬^合同、書(shū)面合同、事實(shí)合同　　(一)口頭合同　　(二)書(shū)面合同　　(三)事實(shí)合同　　 “當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式?！逼渌问街饕感袨楹贤问?，也就是通常人們所說(shuō)的事實(shí)合同。事實(shí)合同是指當(dāng)事人雙方不直接用口頭或者書(shū)面形式進(jìn)行意思表示，而是通過(guò)實(shí)施某種具體行為方式進(jìn)行意思表示所達(dá)成的協(xié)議?！　∥濉⒑贤炗啈?yīng)遵循的基本原則