【文章內(nèi)容簡介】 個以物業(yè)為中心的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。因此，高質(zhì)量的物業(yè)管理既可以改變城市風(fēng)貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動作用。　　　　物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用?！　∥飿I(yè)管理是一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應(yīng)改革開放形勢下外商、外籍人士的商務(wù)活動和居住的需要。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化和涉外經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的外商對投資中國大陸感興趣。外商進入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項目初成或業(yè)務(wù)有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。只有安居才能樂業(yè)，在中國大陸的外商一般都十分關(guān)注如何為自己安排一個方便、高效的工作和居住環(huán)境，并且外商進入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業(yè)務(wù)和居住用房的需要。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從對外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商也正在獨資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國大陸置業(yè)的一招。由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。　　　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽的作用.　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)已意識到物業(yè)管理的重要性，開始關(guān)心物業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營的重要戰(zhàn)略決策。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促進后續(xù)銷售工作的順利開展。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。　　第三節(jié)物業(yè)管理的作用與類型　　一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理　　建國以后，國家對城鎮(zhèn)房屋管理實行的是計劃經(jīng)濟條件下形成的行政管理體制，至今仍是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點講都是對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機制的不同，兩者又有著原則上的區(qū)別?！　。ㄒ唬┕芾韺嶓w　　城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機構(gòu)各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位房管所（站）。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動服務(wù)行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務(wù)公司?！　。ǘ┕芾頇C制　　傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應(yīng)，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房的基礎(chǔ)上。在低租金條件下采用行政補貼的辦法來彌補經(jīng)費的不足，或者因經(jīng)費的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)管理則是在市場經(jīng)濟條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù)，采用“以業(yè)養(yǎng)房”的方針，依靠對物業(yè)的經(jīng)營和對業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展?！　。ㄈ┦袌鰴C制　　傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個物業(yè)因產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機制運作。業(yè)主和管理公司通過招標(biāo)投標(biāo)來簽訂委托管理服務(wù)合同，開展業(yè)務(wù)?！　。ㄋ模┓?wù)范圍　　傳統(tǒng)管理的工作職責(zé)一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限制，服務(wù)范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營性服務(wù)的主動性和積極性。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務(wù)，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和深度上拓展業(yè)務(wù)，以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟效益?！　。ㄎ澹┲鲗?dǎo)地位　　傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動的，處于被管理的地位。物業(yè)管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯(lián)系，有明確的權(quán)利義務(wù)，而且業(yè)主在其中居主導(dǎo)地位?！　【C上所述，物業(yè)管理完全轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)機制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之間的關(guān)系。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負責(zé)、直接管理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負其責(zé)。這種轉(zhuǎn)換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又建立了新的、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟秩序的政府、業(yè)主（使用人）和管理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系，實現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的管理原則和與此相適應(yīng)的管理模式。在這種機制和模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務(wù)共同辦。物業(yè)的業(yè)主從被動、被管的地位轉(zhuǎn)換為主動地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護共同的利益?！　《?、物業(yè)管理的作用　　從以上物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、：　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)經(jīng)濟體制改革配套工程　　中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會化的新格局。這種新格局當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。當(dāng)前，公有房屋出售后居民最大的擔(dān)心就是公房出售后的管理維修問題，包括費用收支、權(quán)利責(zé)任、管理方式等等。物業(yè)管理收費和服務(wù)情況如何就成為購房時首先考慮的前提。所以，良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革不可缺少的配套工程?！　。ǘ┨岣叻康禺a(chǎn)經(jīng)營活動的效益　　房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的最后落腳點是消費和使用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié)，對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。當(dāng)前，商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值?，F(xiàn)在，發(fā)展商終于明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要?！　。ㄈ┨岣叱擎?zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn)　　城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志就是居住狀況如何。物業(yè)管理從對住宅的管理來說，其目標(biāo)首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準(zhǔn)和內(nèi)容要隨著社會進步不斷地拓展和提升?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境?！　∫?guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶的合法權(quán)益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關(guān)系。這種居住環(huán)境和社會關(guān)系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會的安定團結(jié)?！　。ㄋ模┏鞘泄芾淼幕A(chǔ)工作　　現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)管理等等。建筑物的容貌構(gòu)成城市形象的主體。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的細胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸到建成區(qū)的管理。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持?！　‘?dāng)前國內(nèi)的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引進外資，發(fā)展經(jīng)濟。物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務(wù)有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)”。因而都十分關(guān)注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環(huán)境。所以，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅體現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件?！　?996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標(biāo)準(zhǔn)為：　?。?）為市民提供清潔和安全的環(huán)境；　?。?）為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng)，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；　?。?）通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求；　?。?）擁有一個強有力的相互幫助的市民團體，能夠為創(chuàng)立健康城市而努力工作；　?。?）能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ?，特別是健康和福利的各項政策決定；　?。?）提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；　?。?）保護文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性；　　（8）把保護健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利；　?。?）作出不懈努力，爭取改善健康服務(wù)質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務(wù)；　?。?0）能使人們更健康長久地生活和少疾病?！　∫陨线@些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作?！　。ㄎ澹┨峁V泛的就業(yè)機遇　　物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇?！　∈紫饶転閺氖聜鹘y(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉(zhuǎn)換機制，吸納人員的合適方向。公房事業(yè)性管理方式是計劃經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。這使原來以公房經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部門。物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了一個廣闊的天地?！　∥飿I(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動力?！　∪⑽飿I(yè)管理的類型　　物業(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模式、方式。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關(guān)系，一般劃分為兩大類：　　（一）委托管理型　　這是典型的，也是基本的管理方式。開發(fā)商、業(yè)主采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過“物業(yè)管理服務(wù)合同”委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞務(wù)商品的管理行為。　　如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主承擔(dān)業(yè)主自治管理的職能?！　∵@種方式，按照自用或出租又可分為：　　　　業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式?！　　　I(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：一種是出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管理；另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同?！　〈斫?jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費包含在租金里，由業(yè)主支付，一般只包括基本費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。　　不管是哪一種方式，都應(yīng)該在合同和租約中明確規(guī)定?！　。ǘ┳灾鹘?jīng)營型　　開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己單位內(nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來管理。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點：　　第一，是在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)的關(guān)系上。自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是二權(quán)分離。　　第二，是在法人地位上。自主經(jīng)營型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營人是同一個法人，委托管理型是兩個各自獨立的法人?！　∽灾鹘?jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為：　　（1）自有自用型。這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房；　?。?）自有出租型。開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè)，實質(zhì)上是一個擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)?！　∽灾鹘?jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨立的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單位（開發(fā)商、業(yè)主）就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了?！　〉谖骞?jié)物業(yè)管理的發(fā)展與條件　　本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務(wù)范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來論述的。這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的行為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的發(fā)展與實現(xiàn)條件?！　∫弧⑽飿I(yè)管理的特點　　國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色?！　。ㄒ唬└采w面廣　　國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣?！　〖{入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先后進入物業(yè)管理渠道。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進入中國內(nèi)地。物業(yè)管理正成為一個具有廣泛