物業(yè)管理實務重點資料(編輯修改稿)
2025-05-14 23:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 理企業(yè)移交。移交內(nèi)容：1）物業(yè)資料；2）物業(yè)共用部位及共用設施設備管理工作的交接3）人、財、物的移交或交接（P84—85）；物業(yè)管理機構(gòu)更迭時移交的注意事項：1）明確交接主體和次序2）各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點3）如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，（P86）；新建物業(yè)與物業(yè)管理機構(gòu)更迭時查驗和移交的區(qū)別1案例分析（很可能考物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的查驗與移交。如給一段材料，讓你分析該項目查驗與移交工作中存在哪些問題？應該怎樣做？或者給一段材料，讓你找錯并分析理由）。第六章 入住與裝修管理（選擇題、案例分析題）一、入住是指建設單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù)，同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務手續(xù)的過程。入住的內(nèi)容：一是物業(yè)驗收及其相關手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理。入住的操作模式：1）以建設單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式；2）建設單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。入住的實質(zhì)是建設單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。入住時限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的時間期限。（P8788）；入住前應準備的資料：1）《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》、《入住通知書》、《物業(yè)驗收須知》、《業(yè)主入住房屋驗收表》、《業(yè)主（住戶）手冊》、《物業(yè)管理有關規(guī)定》（P8890）；入住流程（順序不能錯）：1）業(yè)主賃入住通知書、購房發(fā)票及身份證登記確認→2）驗收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗收單》簽字確認→3）提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關費用→4）簽署有關物業(yè)管理服務約定等文件→5）繳納當期物業(yè)服務等有關費用→6）領取《業(yè)主（住戶）手冊》等相關文件資料→7）領取房屋鑰匙（入住過程完結(jié)）（P9192）；驗收過程中，若發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，可暫不發(fā)放鑰匙。物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定。P96物業(yè)裝飾裝修管理的流程:備齊資料→填寫申報登記表→登記→簽訂管理服務協(xié)議→辦理開工手續(xù)→施工→驗收；備齊的資料包括：物業(yè)所有權(quán)證，申請人身份證原件及復印件，裝飾裝修設計方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動設計和相關審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關內(nèi)容。物業(yè)管理單位應該在規(guī)定工作日（一般為3個工作日）完成登記工作。（P9697）；（看一下不予登記的條件P97）1辦理開工的一般手續(xù)：1）業(yè)主按有關規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納裝飾裝修管理服務費；2）裝飾裝修施工單位應到物業(yè)管理單位辦理開工證、出入證等。3）裝修人或裝飾裝修施工單位應備齊滅火器等消防器材。P981物業(yè)裝飾裝修范圍和時間：一般裝修時間是除節(jié)假日之外的正常時間；特殊裝修是指節(jié)假日休息時間；裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間，一般情況不超過三個月。（P100104）；1《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。（P101）1物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理：嚴把出入關，杜絕無序狀態(tài)；2）加強巡視，防患于未然；3）控制作業(yè)時間，維護業(yè)主的合法權(quán)益；4）強化管理，反復核查（P102—103）1物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定的行為，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務費2～3倍的罰款（P105）；裝飾裝修應注意的問題：做好服務與控制；（P105—106）；10案例分析題：（1）給一段某物業(yè)服務企業(yè)辦理入住手續(xù)的資料，讓你按照要求作答；或者讓你找出存在的問題、應該怎樣做。（2）給一段某物業(yè)服務企業(yè)裝飾裝修管理的材料，讓你按照要求作答；或者讓你找出存在的問題及應采取的措施。第七章 房屋及設施設備管理（選擇題、計算、案例分析題）房屋的種類：1）按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、和其他結(jié)構(gòu)；2）按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重；3）按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。4）按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。（P108）房屋的基本組成部分：1）結(jié)構(gòu)部分—基礎、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等；2）裝修部分—門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修3）設施設備部分—水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設備（如消防，避雷、電梯）（P108）；設施設備的種類：注O：通常具備；S：有時具備；N：一般不具備P109房屋設施設備管理的基本要求：1）維護保養(yǎng)2）安全管理3）降低能源消耗（P109）房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率；（P109）房屋完好率、危房率、設備完好率的計算公式：（P109—110）；100%完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積房屋總面積房屋完好率=100%危險房屋的建筑面積房屋總建筑面積危房率=設備完好率是指完好設施設備數(shù)量占全部設施設備數(shù)量的百分比。維修養(yǎng)護的方式：（1）預防性維修；（2）事后維修；（3）緊急搶修；P112（1）預防性維修的方式：1）計劃性預防維修2）狀態(tài)監(jiān)測下預防維修3）改善性的預防維修（P113）；修理的類型：小修、中修和大修；修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間（P113）；維修養(yǎng)護計劃的種類：按時間進度編制年度維修保養(yǎng)計劃，季度維修保養(yǎng)計劃，月維修保養(yǎng)計劃（P114）；按修理類別編制房屋維修養(yǎng)護計劃，空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃，消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃。建立健全必要的規(guī)章制度：1）實行定人、定機和憑證操作設備制度，不允許無證人員單獨操作設備，對多人操作的設施設備，應指定專人負責；2）對于連續(xù)運行的設施設備，可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度3）操作人員必須遵守設施設備的操作和運行規(guī)程。1設備的狀態(tài)監(jiān)測的方法：直接檢測、絕緣性檢測、溫度檢測、振動和噪聲檢測、泄漏檢測、裂紋檢測和腐蝕檢測。P1221定期預防性試驗：對動力設備、壓力容器、電氣設備、消防設備等安全性要求較高的設備，應由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗。P1221管理節(jié)能的措施：1）落實組織和管理體系；2）加強節(jié)能宣傳和培訓3）建立能源消耗的計劃和考核制度。4）在動行管理上，盡量安排設備能夠連續(xù)、滿載開動使用；5）調(diào)理設備動行時間，實行節(jié)能運行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓紅燈等的開關時間；6）合理設定運行參數(shù)，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。P1231241訂立外包管理合同應注意的問
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