物業(yè)管理實(shí)務(wù)重點(diǎn)資料(編輯修改稿)
2025-05-14 23:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 理企業(yè)移交。移交內(nèi)容：1）物業(yè)資料；2）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接3）人、財(cái)、物的移交或交接（P84—85）；物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)移交的注意事項(xiàng)：1）明確交接主體和次序2）各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)3）如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，（P86）；新建物業(yè)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)查驗(yàn)和移交的區(qū)別1案例分析（很可能考物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的查驗(yàn)與移交。如給一段材料，讓你分析該項(xiàng)目查驗(yàn)與移交工作中存在哪些問題？應(yīng)該怎樣做？或者給一段材料，讓你找錯(cuò)并分析理由）。第六章 入住與裝修管理（選擇題、案例分析題）一、入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程。入住的內(nèi)容：一是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。入住的操作模式：1）以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式；2）建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。入住時(shí)限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的時(shí)間期限。（P8788）；入住前應(yīng)準(zhǔn)備的資料：1）《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》、《入住通知書》、《物業(yè)驗(yàn)收須知》、《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》、《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》、《物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定》（P8890）；入住流程（順序不能錯(cuò)）：1）業(yè)主賃入住通知書、購房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)→2）驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》簽字確認(rèn)→3）提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用→4）簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件→5）繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用→6）領(lǐng)取《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》等相關(guān)文件資料→7）領(lǐng)取房屋鑰匙（入住過程完結(jié)）（P9192）；驗(yàn)收過程中，若發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，可暫不發(fā)放鑰匙。物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定。P96物業(yè)裝飾裝修管理的流程:備齊資料→填寫申報(bào)登記表→登記→簽訂管理服務(wù)協(xié)議→辦理開工手續(xù)→施工→驗(yàn)收；備齊的資料包括：物業(yè)所有權(quán)證，申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計(jì)方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)管理單位應(yīng)該在規(guī)定工作日（一般為3個(gè)工作日）完成登記工作。（P9697）；（看一下不予登記的條件P97）1辦理開工的一般手續(xù)：1）業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)；2）裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出入證等。3）裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。P981物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間：一般裝修時(shí)間是除節(jié)假日之外的正常時(shí)間；特殊裝修是指節(jié)假日休息時(shí)間；裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)間，一般情況不超過三個(gè)月。（P100104）；1《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。（P101）1物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理：嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)；2）加強(qiáng)巡視，防患于未然；3）控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；4）強(qiáng)化管理，反復(fù)核查（P102—103）1物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定的行為，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2～3倍的罰款（P105）；裝飾裝修應(yīng)注意的問題：做好服務(wù)與控制；（P105—106）；10案例分析題：（1）給一段某物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)的資料，讓你按照要求作答；或者讓你找出存在的問題、應(yīng)該怎樣做。（2）給一段某物業(yè)服務(wù)企業(yè)裝飾裝修管理的材料，讓你按照要求作答；或者讓你找出存在的問題及應(yīng)采取的措施。第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理（選擇題、計(jì)算、案例分析題）房屋的種類：1）按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、和其他結(jié)構(gòu)；2）按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重；3）按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。4）按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。（P108）房屋的基本組成部分：1）結(jié)構(gòu)部分—基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等；2）裝修部分—門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修3）設(shè)施設(shè)備部分—水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備（如消防，避雷、電梯）（P108）；設(shè)施設(shè)備的種類：注O：通常具備；S：有時(shí)具備；N：一般不具備P109房屋設(shè)施設(shè)備管理的基本要求：1）維護(hù)保養(yǎng)2）安全管理3）降低能源消耗（P109）房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率；（P109）房屋完好率、危房率、設(shè)備完好率的計(jì)算公式：（P109—110）；100%完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積房屋總面積房屋完好率=100%危險(xiǎn)房屋的建筑面積房屋總建筑面積危房率=設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比。維修養(yǎng)護(hù)的方式：（1）預(yù)防性維修；（2）事后維修；（3）緊急搶修；P112（1）預(yù)防性維修的方式：1）計(jì)劃性預(yù)防維修2）狀態(tài)監(jiān)測(cè)下預(yù)防維修3）改善性的預(yù)防維修（P113）；修理的類型：小修、中修和大修；修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間（P113）；維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類：按時(shí)間進(jìn)度編制年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，季度維修保養(yǎng)計(jì)劃，月維修保養(yǎng)計(jì)劃（P114）；按修理類別編制房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃，消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃。建立健全必要的規(guī)章制度：1）實(shí)行定人、定機(jī)和憑證操作設(shè)備制度，不允許無證人員單獨(dú)操作設(shè)備，對(duì)多人操作的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)；2）對(duì)于連續(xù)運(yùn)行的設(shè)施設(shè)備，可在運(yùn)行中實(shí)行交接班制度和值班巡視記錄制度3）操作人員必須遵守設(shè)施設(shè)備的操作和運(yùn)行規(guī)程。1設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)的方法：直接檢測(cè)、絕緣性檢測(cè)、溫度檢測(cè)、振動(dòng)和噪聲檢測(cè)、泄漏檢測(cè)、裂紋檢測(cè)和腐蝕檢測(cè)。P1221定期預(yù)防性試驗(yàn)：對(duì)動(dòng)力設(shè)備、壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等安全性要求較高的設(shè)備，應(yīng)由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進(jìn)行試驗(yàn)。P1221管理節(jié)能的措施：1）落實(shí)組織和管理體系；2）加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)3）建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度。4）在動(dòng)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動(dòng)使用；5）調(diào)理設(shè)備動(dòng)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓紅燈等的開關(guān)時(shí)間；6）合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。P1231241訂立外包管理合同應(yīng)注意的問
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