【正文】 調(diào)整等方面。 上述不同糾紛的處理國家一般都有明確的規(guī)定，但租賃雙方應(yīng)參照國家政策法規(guī)和雙方的合同予以明確或具體約定。該指標(biāo)反映了租賃經(jīng)營活動(dòng)對社會需要的滿足能力，是考察經(jīng)營單位經(jīng)營水平的基礎(chǔ)性指標(biāo)。 （四）房屋出租率 房屋出租率是指實(shí)現(xiàn)出租的房屋占投入租賃經(jīng)營房屋的比重。 （六）利稅額及其增長率 利稅額及其增長 率是指經(jīng)營單位，在一定時(shí)期內(nèi)上繳稅金、實(shí)現(xiàn)利潤及各自的增長率。 第 六 章 物業(yè)管理 的程序 能力要求：本章主要 讓學(xué)生掌握 從“早期介入到前期管理、接管驗(yàn)收、 業(yè)主入住直至撤管”整個(gè)物業(yè)管理鏈條中各階段的工作重點(diǎn)及操作要求。 （三）早期介入的形式與工作內(nèi)容 物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)與使用中按時(shí)間順序如圖所示： 早期介入 前期管理 圖 61 物業(yè)管理早期介入與前期管理 （ 1）介入形式 向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)咨詢意見（選址、投資額、目標(biāo)市場、市場定位等），同時(shí)，對未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體規(guī)劃。 （ 1）介入形式 主要是派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場，對建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。 段 （ 1）介入形式 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 以“售后服務(wù)者”的身份，積極參與開發(fā)商售樓活動(dòng)。 二、前期物業(yè)管理 （一）前期物業(yè)管理的涵義 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 之前，由建設(shè)單位選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 實(shí)施的管理。 （四）前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 （ 1）積極聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望； （ 2）主動(dòng)了 解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排； （ 3）熱情參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。 （ 1）保安、清潔、維護(hù)、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，訂立合同； （ 2）同街道、公安、消防、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政、園林、教育、水、電、暖、氣、通訊、有線電視、郵政、 金融、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通； （ 3）建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò) （ 1）擬訂移交接管辦法； （ 2）籌備成立業(yè)主委員會； （ 3）協(xié)助辦理移交接管事項(xiàng)。 是指 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建或原有物業(yè)時(shí)，為保證主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能而對其進(jìn)行的再檢驗(yàn)。 件不同 竣工驗(yàn)收 的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位；接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號已得到認(rèn)可。開發(fā)建設(shè)單位如能早期委托 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 介入，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收可以同時(shí)進(jìn)行。 ； 三、接管驗(yàn)收的操作程序 （一）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度安排； ； ，并據(jù)此制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃； 。 （ 4） 拆遷安置資料。 （ 4） 工程預(yù)決算。 （ 8）沉降觀察記錄。 （ 1） 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書。 （ 4）房屋分戶使用清冊。 （ 2）樓地面 面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，無裂縫，無脫皮，無起砂，無明顯色差，接縫均勻豎直。 （ 6）門窗 ①開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形； ②門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； ③玻璃安裝牢固，膠縫密實(shí)，無明顯劃痕，無損傷； ④油漆均勻，色澤光亮； ⑤電子防盜門通話清晰、無銹跡。 （ 10）開關(guān)安裝牢固、靈活、接觸良好。 （ 14）給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。 、市政設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) （ 1）天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 （ 5）綠化：符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝牢固。 （ 9）垃圾中轉(zhuǎn)站：密封完好，外表裝飾完整，使用方便。 （ 13）自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好 （ 14）明溝、暗溝：排水暢通，無積水，無斷裂，溝蓋板安 裝牢固，平穩(wěn)。 （ 18）雕塑、小品：牢固，安全，完好。 （四）工程遺留問題的處理 （ 1）屋面滲水；有防水要 求的地面滲水；外墻面滲水； （ 2）室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動(dòng)； （ 3）抹灰層、面磚、油漆、墻紙等飾面脫落； （ 4）門窗開關(guān)不靈活、縫隙過大、缺件； （ 5）廚衛(wèi)間、陽臺積水、滲漏，倒泛水； （ 6）供水、供熱系統(tǒng)漏水、漏氣，暖氣不熱； （ 7）電器、電線漏電，燈具安裝不牢； （ 8）排水管道堵塞，小區(qū)道路沉陷； （ 9）缺少信報(bào)箱等。 （ 1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在對《物業(yè)移交清單》審查無誤后，應(yīng)當(dāng)會同開發(fā)商（建設(shè)單位）共同在《物業(yè)移交書》中簽章。 三、發(fā)出《入住通知書》 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在“入住工作”準(zhǔn)備就緒后，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》、《入住手續(xù)書》、《收樓須知》等。 《樓宇驗(yàn)收記錄表》及《手續(xù)辦理單》。 。 五、房屋裝修管理 （一）二次裝修管理的工作流程 根據(jù)建設(shè)部第 110 令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修申報(bào)登記應(yīng)提交如下資。 、企業(yè)服務(wù)理念。同時(shí)注意收樓手續(xù)及業(yè)主身份證原件的確認(rèn)；按規(guī)定與客戶交接鑰匙；記錄簽字準(zhǔn)確；各部門間通力配合、銜接。 手續(xù)完畢，財(cái)務(wù)部人員在《手續(xù)辦理單》上簽字。 第三節(jié) 物業(yè)用戶入住和房屋裝修管理 一、入住的前提條件 （一） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的接管驗(yàn)收已經(jīng)完成 （二）已同開發(fā)商（建設(shè)單位）簽定了 《物業(yè)服務(wù)合同》 （三）物業(yè)已達(dá)到入住條件 、通水、通電、通氣、通郵、排水、排污、通訊聯(lián)絡(luò)等基本使用功能，可以滿足日常生活及工作需要； ； 、建成并投入使用； 。 （ 3）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件。 建設(shè)部目前規(guī)定，建筑工程在保修期內(nèi)的修繕統(tǒng)一向開發(fā)商提出，統(tǒng)一由原施工單位維修、整改，發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)。 （ 1）電梯設(shè)備 （ 2）變配電設(shè)備 （ 3）中央空調(diào)設(shè)備 （ 4）發(fā)電機(jī) （ 5）保安監(jiān)控設(shè)備、消防監(jiān)控設(shè)備 （ 6）給排水設(shè)備 、整改 對原有房屋的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)： 對原有房屋，除按上述要求和程序進(jìn)行接管驗(yàn)收外，還應(yīng)特 別注意以下事項(xiàng)： ； 、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度； （建筑年代，用途變遷，大中修和更新改造情況）； ，評估房屋現(xiàn)有價(jià)值，建立資料檔案。 （ 16）水池、水箱：清潔、無滲漏。 （ 11）保安道閘：安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。 （ 7）室外消防栓：消防箱標(biāo)識清楚， 玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全；消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓正常。 （ 3）屋面避雷設(shè)施：連接牢固。 （ 16）防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，無折損。 （ 12）水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 （ 8） 電器插座安裝牢固，電源已接通正常。 （ 4）頂棚抹灰平整，涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點(diǎn)，無澤水痕跡，無污漬。 （ 1）房地產(chǎn)平面圖； （ 2）房屋分間平面圖； （ 3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。 （ 2）土地使用權(quán)證。 （ 3）供 水、供暖的試壓報(bào)告。 （ 10）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告。 （ 6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。 （ 2） 地質(zhì)勘查報(bào)告。 （ 2） 用地批準(zhǔn)文件。 （二）接管驗(yàn)收的內(nèi)容 ； ； 、項(xiàng)目文件和業(yè)主資料； （如產(chǎn)權(quán)等）方面的資料。 5．驗(yàn)收階段不同 竣工驗(yàn)收合格， 由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標(biāo)志著房屋可以交付使用 ； 接管驗(yàn)收 是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成 ， 即由開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標(biāo)志著物 業(yè)正式進(jìn)入使用階段。 （二）接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的主要區(qū)別： 竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求；接管驗(yàn)收 是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗(yàn)收 。當(dāng) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的驗(yàn)收與接管工作完成后，即物業(yè)具備了入伙條件后， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收費(fèi)通知書一并寄發(fā)給業(yè)主，以方便其辦理入伙手續(xù)。 （ 2）設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。 ：買賣關(guān)系； 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ：合同聘用 關(guān)系； 與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供咨詢服務(wù)，促進(jìn)雙方的了解； ②印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對未來物業(yè)管理的認(rèn)識并明了物業(yè)管理的消費(fèi)內(nèi)容和金額；將各項(xiàng)收費(fèi)的用途和管理辦法公開化、透明化； ③采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)管理的狀況； ④督 促物業(yè)建設(shè)單位（業(yè)主）簽定《前期物業(yè)管理合同》。 （ 1）介入形式 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 作為物業(yè)的管理者，從確保物業(yè)正常使用的角度，參與對已竣工物業(yè)的驗(yàn)收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位也要為 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 參與竣工驗(yàn)收提供方便與支持。 （ 1）介入形式 參與各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對設(shè)計(jì)方案提出意見或建議，從而更好地滿足購房者的需求，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約資金。 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入和前期管理 一、物業(yè)管理的早期介入 （一）物業(yè)管理早期介入的涵義 所謂物業(yè)管理的早期介入，是指 物業(yè)服務(wù)公司 在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。 （七）員工收入水平及增長率 這是指這一時(shí)期內(nèi)經(jīng)營單位員工的實(shí)際收入水平及其增長幅度。 （五）租金收繳率 租金收繳率是指在某一租賃期間內(nèi)，實(shí)收租金總額之比，它體現(xiàn)了租賃房屋的價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度。該指標(biāo)反映了經(jīng)營單位滿足社會不同層次、不同目的需要的情況，是經(jīng)營單位保持整體平衡的重要指標(biāo)。又如鑒定，房屋確有倒塌危險(xiǎn)，出租人不在當(dāng)?shù)?，承租人來不及事先告知或告知后出租人拖延不修的，承租人可以代?，所花費(fèi)用可以折抵租金等等。 。 三、明確房屋租賃糾紛處理的方法 （一）房屋租賃糾紛處理方式 解決房屋租賃糾紛的方式主要有協(xié)商 、調(diào)解、仲裁和訴訟幾種。 （二）房屋使用與維修管理制度 該制度主要規(guī)定承租人應(yīng)該如何使用房屋以及房屋的修繕責(zé)任歸屬等。 物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關(guān)資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權(quán)人檔案、客戶檔案，建立新的租戶檔案。 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 （ 3）體現(xiàn)供求關(guān)系的因素，如房屋所處位置（或地段）和環(huán)境等。 就是將上述兩種方法結(jié)合起來使用。租金基數(shù)是按不同建筑結(jié)構(gòu)計(jì)算的租價(jià)水平，調(diào)劑因素是反映各種類型的房屋特點(diǎn)的增減變動(dòng)方法。（五）地租 （六）保險(xiǎn)費(fèi) 是房屋所有權(quán)人為了保證自己的房產(chǎn)免受意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的保險(xiǎn)金。其計(jì)算方法一般為直線折舊法，公式為： 折舊費(fèi)＝建筑造價(jià)（ 1－殘值率）／使用年限 （二）維修費(fèi) 為了保證房屋正常使用功能和預(yù)期使用年限，必須對房屋進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。 ，改變租賃期限或者期限長短。 四、租賃合同的變更與終止 （一）房屋租賃合同的變更 根據(jù)法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一的，可以允許租賃合同變更： ，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。在規(guī)定的期限內(nèi)，出租方不得以任何理由提前終止房屋租賃合同；二是有要求保障居住安全的權(quán)利。出現(xiàn)上述情況，出租方有權(quán)力要求承租人將物業(yè)恢復(fù)原狀或予以賠償；三是有依法或依租賃契約收回房屋的權(quán)利。 （六）租賃關(guān)系主體的法律要求 租賃作為一種民事法律行為，對其主體――租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求。由于房屋租賃的特殊性，房屋租賃合同是一種要式合同，雙方當(dāng)事人要書面約定各方的權(quán)利和義務(wù)。 （二）房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是種類物 房屋租賃的標(biāo)的必須是特定物，而不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以用同類物代替。 （四）約束雙方的租賃行為 任何租賃雙方都必須在租賃條款允許的范圍內(nèi)享用權(quán)益，不得利用租賃的房屋進(jìn)行違法活動(dòng)，擾 亂租賃秩序，損害國家和社會的公共利益，非法牟利。如果合同違法，與社會公共利益相抵觸 ，則合同無效。 （五）充分發(fā)揮房屋效用的原則 房屋的物理性能是房屋的建筑結(jié)構(gòu)、采光、采暖、通風(fēng)、隔音等適應(yīng)各種特定用途的性能。 （三）提高經(jīng)濟(jì)效益的原則 房屋租賃是一種商品交換的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，出租者交出房屋使用權(quán)，就是為了換回房屋的交換價(jià)值 ，這不僅是為了實(shí)現(xiàn)房屋再生產(chǎn)，而且還是為了得到房屋商品的利潤。 二、物 業(yè)租賃的原則 （一）為承租人服務(wù)的原則 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接受開發(fā)商或其他出租人委托，從事房屋租賃業(yè)務(wù)，必須維護(hù)租賃單位或租賃人的合法權(quán)益。私