【正文】 范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃 和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 (4)按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約 (業(yè)主臨時(shí)公約 )要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會 和有關(guān)主管部門。 (6)小區(qū)主出 入 口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。 (三 )共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) (1)對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù) (依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外 )。 (3)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè) 備運(yùn)行正常。 (5)載人電梯 24 小時(shí)正常運(yùn)行。 (7)設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 (9)路燈、樓道燈完好率不低于 95％ 。 (四 )協(xié)助維護(hù)公共秩序 (1)小區(qū)主出人口 24小時(shí)站崗值勤。 (3)對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 (5)對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 (2)合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶， 每日清運(yùn) 2 次。及時(shí)清除道路積水、積雪。 1 次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查 1 次，每半年清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。 (6)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。 (2)草坪生長良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。 (4)定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 二級三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參見教材 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用以上標(biāo)準(zhǔn)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)注意以下問題： (1)《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅 小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。 (2)《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級，級別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高?！稑?biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 考試目的和考試要求 （一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)、內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)使用和維護(hù)等有關(guān)政策的掌握程度，以及對物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、（前期）物業(yè)服務(wù)合同的理解、熟悉程度和應(yīng)用能力。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 《條例》第四十一條對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出原則規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循 合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則 ，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。因此，研究和確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)面向?qū)嶋H，客觀決策。另一方面要強(qiáng)調(diào)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具備的公共意識。 (三 )收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則 要求物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)，就是要求價(jià)質(zhì)相符，業(yè)主花錢買服務(wù)必須買得公平合理，符合等價(jià)交換原則，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營作風(fēng)必須誠實(shí)信用，提供的服務(wù)質(zhì)量必須貨真價(jià)實(shí)，接受消費(fèi)者的監(jiān)督。該辦法對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式、收費(fèi)形式、費(fèi)用構(gòu)成，相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)以及監(jiān)管措施等均作出具體規(guī)定。 二是 政府指導(dǎo)價(jià) ：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià) 格。 我國開展物業(yè)管理以來，政府價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門， 對高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，一般都實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)， 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同的服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定，主管部門只作備案登記。 以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，在物業(yè)管理活動開展初期，對于推行物業(yè)管理，穩(wěn)定物業(yè)管理收費(fèi)秩序， 發(fā)揮了重要的積極作用。 為此，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》不再規(guī)定政府定價(jià)形式，僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理。各物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定 的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商價(jià)格并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，政府不予干預(yù)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”實(shí)行物業(yè)服務(wù)專用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。包干制收費(fèi)形式下，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合 同支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理服務(wù)。 包干制物業(yè)收費(fèi)形式比較簡捷，但交易透明度不高。 2． 酬金制收費(fèi)形式 ： 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付 給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 酬金制也稱傭金制， 這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式在非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。 為保證實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)所需費(fèi)用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合 同的約定，先行向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。 根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)： (1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； (2)業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)； (3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用等項(xiàng)從維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人 。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。《條例》進(jìn)一步規(guī)定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。 2．未交付房屋的交費(fèi)主體 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新建物業(yè)，產(chǎn)權(quán)的多元化需要一個過程。如果建設(shè)單位聘請了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主繳納。但現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者服務(wù)資金的情況也客觀存在，有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的情況甚至相當(dāng)嚴(yán)重。對拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。 (五 )代收代交費(fèi)用 一般而言，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人，沒有義務(wù)向公用事業(yè)單位支付這些費(fèi)用，也沒有權(quán)利向 業(yè)主收取這些費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)的，兩者之間是一種委托合同關(guān)系。就代收費(fèi)用而言，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取報(bào)酬，但向業(yè)主收取費(fèi)用，沒有任何依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！? 例題： 根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：（多選題 :ACD） A． 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主 大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； B． 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每半年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； C． 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提