【正文】 物業(yè)法規(guī)及主管部門政策、工作慣例；。：；；，考慮盈利性與競(jìng)爭力；。、成本測(cè)算要求時(shí)，運(yùn)營管理部應(yīng)組織相關(guān)部門按照《物業(yè)收費(fèi)管理制度》及《物業(yè)收費(fèi)管理流程手冊(cè)》進(jìn)行服務(wù)費(fèi)定價(jià)；投標(biāo)文件中所涉及的所有物業(yè)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)過物業(yè)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)及總經(jīng)理的批準(zhǔn)。第九條 投標(biāo)文件必須經(jīng)過物業(yè)公司總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行定稿及裝訂、蓋章及密封等工作。根據(jù)招標(biāo)單位要求，公司的投標(biāo)代表對(duì)投標(biāo)文件的解釋和澄清必須在投標(biāo)承諾范圍內(nèi)；對(duì)任何改變服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及可能引起服務(wù)成本變動(dòng)的事項(xiàng)，都必須將修改后的招標(biāo)文件提交至物業(yè)公司總經(jīng)理審批后方可執(zhí)行。對(duì)于任何超出投標(biāo)文件承諾范圍的合同條款，運(yùn)營管理部經(jīng)理需在擬定合同前報(bào)運(yùn)營管理部分管副總經(jīng)理及總經(jīng)理審批。第十三條 政府職能部門備案結(jié)束后，運(yùn)營管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)根據(jù)中標(biāo)價(jià)格報(bào)政府物價(jià)部門審批。關(guān)于物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)報(bào)批的制度和操作流程詳見《物業(yè)收費(fèi)管理制度》和《物業(yè)收費(fèi)管理流程手冊(cè)》。運(yùn)營管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)跟蹤《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》的到期情況。第三章 項(xiàng)目前期介入第一條 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)正式交付使用前，物業(yè)公司從客戶(使用人)使用要求及物業(yè)管理角度出發(fā)，就物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、設(shè)施布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管及銷售等方面，向委托單位提出優(yōu)化建議等一系列物業(yè)管理服務(wù)。第二條 物業(yè)前期介入的階段包括規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段及營銷配合階段等過程。第四條 物業(yè)公司運(yùn)營管理部分管副總經(jīng)理應(yīng)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的特征制定前期介入工作計(jì)劃，明確前期介入的工作內(nèi)容、人員分工、工作要求及進(jìn)度安排等；前期介入工作計(jì)劃經(jīng)公司總經(jīng)理審批后，相關(guān)部門及人員須遵照?qǐng)?zhí)行。對(duì)于集團(tuán)內(nèi)部委托單位開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該階段的主要工作內(nèi)容包括但不限于以下（對(duì)于集團(tuán)外委托單位開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，詳細(xì)規(guī)定見本章“第六條”）：《規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書》《規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書》。《規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書》前需匯總、分析集團(tuán)開發(fā)的其他同類樓盤所出現(xiàn)的問題；并調(diào)查 3 個(gè)以上當(dāng)?shù)兀ɑ蚋浇貐^(qū)）類似樓盤在規(guī)劃及房屋質(zhì)量方面的通??；以此作為優(yōu)化意見的依據(jù)。若屬分期開發(fā)項(xiàng)目，則在保障小區(qū)整體協(xié)調(diào)的前提下，還應(yīng)考慮前期開發(fā)區(qū)域的人流、車流、停車場(chǎng)等規(guī)劃是否滿足該區(qū)域交付使用的需求?！对O(shè)計(jì)委托書》；對(duì)于未被采納的建議，委托單位研發(fā)設(shè)計(jì)部須將未采納的原因反饋至物業(yè)公司運(yùn)營管理部。建議書由物業(yè)公司運(yùn)營管理部經(jīng)理組織相關(guān)部門人員編制，由運(yùn)營管理部分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批并定稿。建議書由物業(yè)公司運(yùn)營管理部經(jīng)理組織相關(guān)部門人員編制，由運(yùn)營分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批并定稿。運(yùn)營管理部亦可通過調(diào)查相關(guān)項(xiàng)目總結(jié)類似工程質(zhì)量問題，如建筑中出現(xiàn)的漏水、墻面冷橋、維護(hù)欄設(shè)置等，并反映在《施工圖建議書》中，以提醒委托單位研發(fā)設(shè)計(jì)部在設(shè)計(jì)中關(guān)注相關(guān)事項(xiàng)。（8）室內(nèi)管道、管線、智能化設(shè)施布局的合理性；（9）設(shè)備產(chǎn)生的噪音；（10）設(shè)備總控制開關(guān)的位置；（11）設(shè)備設(shè)施的能源消耗；（12）設(shè)備用房、管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共區(qū)域等布局。若委托單位研發(fā)設(shè)計(jì)部未按照《施工圖建議書》對(duì)圖紙進(jìn)行修改，研發(fā)設(shè)計(jì)部應(yīng)以書面形式向物業(yè)公司、委托單位總經(jīng)理及集團(tuán)運(yùn)營總監(jiān)報(bào)告未根據(jù)建議作圖紙修改的理由。建議書由物業(yè)公司運(yùn)營管理部經(jīng)理組織相關(guān)部門人員編制，由運(yùn)營分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批并定稿。評(píng)審結(jié)束后，向委托單位研發(fā)設(shè)計(jì)部提交《綜合管線建議書》。若委托單位研發(fā)設(shè)計(jì)部未按照《綜合管線建議書》對(duì)圖紙進(jìn)行修改，研發(fā)設(shè)計(jì)部應(yīng)以書面形式向物業(yè)公司、委托單位總經(jīng)理報(bào)告未根據(jù)建議作圖紙修改的理由?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)委托合同》后15日內(nèi)，向委托單位提交《項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)建議書》。 第七條 建設(shè)施工階段前期介入工作的主要內(nèi)容為跟進(jìn)項(xiàng)目基礎(chǔ)工程、主體工程、門窗工程、裝飾工程、安裝工程、公共配套工程等六大工程的施工質(zhì)量及進(jìn)度，重點(diǎn)掌握工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量，及時(shí)向委托單位提出改進(jìn)建議，確保工程質(zhì)量滿足客戶使用及物業(yè)服務(wù)功能。，物業(yè)運(yùn)營管理部經(jīng)理需每2個(gè)月派檢查人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)檢查工程進(jìn)度及工程質(zhì)量，并對(duì)照《規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書》、《規(guī)劃方案、擴(kuò)初建議書》、《施工圖建議書》及《綜合管線建議書》，檢查各階段提出的建議是否在工程施工中得以落實(shí)。，客戶服務(wù)中心經(jīng)理及主管到位后，由客戶服務(wù)中心跟進(jìn)項(xiàng)目施工的進(jìn)度與質(zhì)量情況，并及時(shí)將情況反饋至物業(yè)公司總經(jīng)理及委托單位總經(jīng)理，以盡快熟悉物業(yè)功能，為驗(yàn)收接管做好準(zhǔn)備?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)委托合同》后15日內(nèi)，向委托單位提交《項(xiàng)目前期銷售建議書》，就營銷推廣過程中涉及的物業(yè)管理內(nèi)容向委托單位的營銷策劃部提出營銷推廣建議?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)協(xié)議》前必須按集團(tuán)《合同管理制度》履行相應(yīng)的合同評(píng)審手續(xù)。《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的簽訂情況?！杜R時(shí)管理規(guī)約》、《業(yè)主手冊(cè)》及《消防安全責(zé)任書》等文件的擬定，以及該部分文件在預(yù)售階段的公示工作。 物業(yè)公司在與業(yè)主委員會(huì)開展物業(yè)服務(wù)合同（續(xù)簽）洽談時(shí)，應(yīng)完成以下工作：，對(duì)(前期)物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估；開展客戶滿意度調(diào)查，收集業(yè)主(住戶)意見和要求；，調(diào)查分析競(jìng)爭對(duì)手及周邊地區(qū)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)情況；，以及物業(yè)公司認(rèn)為在后續(xù)服務(wù)中可以改進(jìn)的方面進(jìn)行策劃，提出初步改進(jìn)方案。 物業(yè)分公司與業(yè)主委員會(huì)正式簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》前必須按集團(tuán)《合同管理制度》履行相應(yīng)的合同評(píng)審手續(xù)。第二條 客戶服務(wù)中心的組建需滿足以下時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求：；、客服部、維修組、安全組及環(huán)境組主管的聘任工作；；客戶服務(wù)中心開始著手入伙準(zhǔn)備工作?！墩衅腹芾碇贫取泛汀度耸氯蚊庵贫取穲?zhí)行。第四條 客戶服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)客戶服務(wù)中心的具體組建工作，各主管須積極配合。第五條 客戶服務(wù)中心的組建必須按照組建工作計(jì)劃進(jìn)行；組建工作計(jì)劃由客戶服務(wù)中心經(jīng)理擬定，經(jīng)物業(yè)公司運(yùn)營管理部分管副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批后，相關(guān)工作人員遵照?qǐng)?zhí)行。其中，工作進(jìn)度安排應(yīng)將每項(xiàng)工作的起止時(shí)間精確到具體工作日；職責(zé)分工安排應(yīng)將每一項(xiàng)工作分配至具體負(fù)責(zé)人及協(xié)辦人員。第五章 物業(yè)驗(yàn)收接管第一條 物業(yè)驗(yàn)收接管是指項(xiàng)目通過綜合竣工驗(yàn)收后、客戶正式入伙前，物業(yè)公司從物業(yè)管理及客戶角度對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量和使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，并與委托單位進(jìn)行交接的工作。第二條 物業(yè)公司必須在委托單位項(xiàng)目綜合驗(yàn)收結(jié)束后1個(gè)月內(nèi)、項(xiàng)目入伙1個(gè)月以前完成物業(yè)驗(yàn)收接管工作，以便預(yù)留充足的時(shí)間解決驗(yàn)收接管過程中所發(fā)現(xiàn)的問題。第四條 物業(yè)公司運(yùn)營管理部必須在項(xiàng)目驗(yàn)收