【正文】 及開標(biāo)、答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正地對待每一個投標(biāo)單位，禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益?！　?4)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標(biāo)投標(biāo)活動，實事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：　　1)招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過程中以言行影響評標(biāo)委員會或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢；　　2)招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同；　　3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益；　　4)投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄或以其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。　　有能力組織和實施招標(biāo)活動的招標(biāo)人，可以自行組織實施招標(biāo)活動，也可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜?！　∽孕薪M織實施招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織，負責(zé)招標(biāo)活動的具體實施，審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評標(biāo)程序和定標(biāo)辦法等?！　?2)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)。由于招標(biāo)代理機構(gòu)具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標(biāo)投標(biāo)技巧，因此，這種招標(biāo)方式能夠提高招標(biāo)投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量，使招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對稱，有利于招標(biāo)人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。招標(biāo)代理機構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守有關(guān)針對招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定?！　∫虼?，必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；非住宅項目，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案?！　≌袠?biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含上述招標(biāo)公告載明的事項。標(biāo)前會議一般安排在投標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場，在投標(biāo)人進行現(xiàn)場踏勘后召開，標(biāo)前會議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。　　7．成立評標(biāo)委員會　　招標(biāo)人或招標(biāo)代理負責(zé)組建評標(biāo)委員會，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標(biāo)委員會成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴格保密。　　8．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)　　(1)開標(biāo)　　開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進行　　(2)評標(biāo)開標(biāo)過程結(jié)束后應(yīng)立即進入評標(biāo)程序。評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。　　三、物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧　　(一)參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件　　1．法律法規(guī)規(guī)定的要求　　2．招標(biāo)方規(guī)定的要求　　(二)物業(yè)管理投標(biāo)的程序　　1．獲取招標(biāo)信息　　根據(jù)招標(biāo)方式的特點，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，二是來自招標(biāo)方的邀請。初選階段的評估目的是確定是否參與投標(biāo)；準(zhǔn)備和實施階段的評估主要是對投標(biāo)物業(yè)進行深入的調(diào)查和進行技術(shù)、經(jīng)濟論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和管理方案?！　?)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險有：招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件　　2)來自于投標(biāo)人的風(fēng)險主要有：未對項目實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價格測算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營；項目負責(zé)人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補救措施的失誤；投標(biāo)資料(如物業(yè)管理方案、報價等)泄露；投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標(biāo)方或評標(biāo)委員會取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等?！　?．登記并取得招標(biāo)文件　　4．準(zhǔn)備投標(biāo)文件　　投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成?！　?1)商務(wù)文件(或稱物業(yè)基本情況)　　商務(wù)文件又稱商務(wù)標(biāo)，主要包括：　　1)公司簡介。　　2)公司法人地位及法定代表人證明?！　?)投標(biāo)報價單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料?！　?2)技術(shù)文件　　技術(shù)文件又稱技術(shù)標(biāo)，主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料?！　?1)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組，投標(biāo)小組成員的選擇、配備，尤其是項目負責(zé)人的選擇是確保投標(biāo)活動的質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)?！　?3)正確編制標(biāo)書。　　(5)靈活運用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報價的合理性。　　(7)加強與招標(biāo)方的溝通，了解招標(biāo)方的需求，及時掌握投標(biāo)過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施?！　?．項目的現(xiàn)場踏勘　　在踏勘現(xiàn)場過程中，招標(biāo)人還會就投標(biāo)公司代表提出的問題作出口頭回答，但這種口頭答復(fù)并不具備法律效力，只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力。具體包括以下方面：　　(1)物業(yè)建筑及安裝施工進度(新建物業(yè))，物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況；周邊道路交通及停車場情況；園林綠化及環(huán)境標(biāo)識情況；內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。這些情況可由投標(biāo)人自行安排人員與時間進行調(diào)查?！　?．投標(biāo)文件的編寫　　物業(yè)管理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費用?！　∽鳛樵u標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標(biāo)工作的順利進行?！　?)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范?！　?)確保資料的真實性?！　?)確保填寫無遺漏，無空缺。3)填寫方式規(guī)范。5)計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤?！　?)包裝整潔美觀?！　?．投標(biāo)報價的策略和技巧　　(1)對項目運作的經(jīng)營管理成本進行準(zhǔn)確測算，確定項目運作的盈虧平衡點和利潤空間，在此基礎(chǔ)上預(yù)測標(biāo)底和競爭對手的報價范圍?！　?3)補充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報價的附加。在邀請招標(biāo)或議標(biāo)的方式中，由于招標(biāo)文件不明確或項目本身有多方案存在，投標(biāo)人對項目原方案提出在經(jīng)濟上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準(zhǔn)備兩個或兩個以上的報價，最后與招標(biāo)方進行協(xié)商處理。即按成本報價，適用于規(guī)模大、遠景效益好的項目或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標(biāo)項目。在開標(biāo)前應(yīng)對答辯人員進行模擬演練，正確把握招標(biāo)文件的要點、投標(biāo)文件的重點內(nèi)容、對項目的熟悉程度等，對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準(zhǔn)備答辯要點?！　?3)在正式開標(biāo)時，一般要求在規(guī)定的時間內(nèi)完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹，答辯人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點突出，難點講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實力，感染并打動招標(biāo)方和評委?！　?．簽約談判的技巧　　(1)在簽約談判時要準(zhǔn)確把握對方的真實意圖，準(zhǔn)確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財產(chǎn)安全損失等的承諾。第三節(jié)　物業(yè)管理方案的制訂　　一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序　　物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標(biāo)物業(yè)項目基本情況進行分析和對物業(yè)管理模式進行確定的基礎(chǔ)上，制訂切實可行的物業(yè)管理方案?！　?2)對招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關(guān)信息及資料。　　(4)確定組織架構(gòu)和人員配置?！　?6)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案?！　?8)對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整?！　《?、制訂物業(yè)管理方案的要求　　(1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報價必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項或漏項?！　?3)方案中對招標(biāo)文件要求作出的實質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計劃、具體項目的實施方案等。如對于實行酬金制的物業(yè)管理項目，投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投入的方案；實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風(fēng)險而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案?！　?．實質(zhì)性內(nèi)容　　(1)管理制度的制訂；　　(2)檔案的建立與管理；　　(3)人員培訓(xùn)及管理；　　(4)早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；　　(5)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；　　(6)管理指標(biāo)；　　(7)物資裝備；　　(8)工作計劃?！　?5)物業(yè)管理服務(wù)模式　　2．管理方式與運作程序　　(1)組織架構(gòu)的設(shè)置　　(2)運作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計　　(3)管理機制的確定　　3．人員的配備、培訓(xùn)與管理　　(1)人員配備　　(2)人員培訓(xùn)　　(3)人員管理　　4．管理指標(biāo)與措施　　(1)管理指標(biāo)　　管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟效益指標(biāo)兩部分組成， 　　(2)管理措施　　管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項管理指標(biāo)和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標(biāo)與主要的管理措施相對應(yīng)，進行詳細的闡述。　　(2)費用測算的內(nèi)容1)物業(yè)管理成本　　2)物業(yè)管理收入　　(3)費用測算的方法　　1)根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費單價。　　12．成本控制　　(1)成本費用控制在充分調(diào)動全體職工控制成本費用的積極性的基礎(chǔ)上，將成本費用控制貫穿于成本費用形成的全過程，而不僅僅是對于部分費用支出的控制?！　?3)在成本控制方案中，應(yīng)明確規(guī)定各部門和有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，賦予其相應(yīng)的權(quán)限，并通過考核其責(zé)任履行情況，予以相應(yīng)的獎罰，使成本費用控制的目標(biāo)及相應(yīng)的管理措施真正落到實處。第三章　物業(yè)管理合同第一節(jié)　合同的概念　　合同是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議。合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果?！　∫弧⒑贤囊s　　要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受　　(一)合同要約的構(gòu)成要件　　作為合同成立的一個要素，要約的構(gòu)成要件為：　　(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖?！　?2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。　　要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。邀請要約(Invitation　to　treat)是一方邀請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無須承擔(dān)法律責(zé)任。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣廣告并非要約。即使廣告中標(biāo)明物品及價格，也不認為廣告是要約，廣告只是邀請要約。例如，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對完成某種特定行為的人給予獎勵，構(gòu)成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行獎勵的允諾，支付約定的報酬。任何商店或超級市場上商品的標(biāo)價陳列，都僅僅是邀請要約。同樣，當(dāng)顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構(gòu)成要約。招標(biāo)是邀請要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾　　(三)合同要約的法律意義　　要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達受要約人時生效，要約一旦生效對要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴格法律規(guī)定中，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；第二，受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作?！　《?、合同的承諾　　是指受要約人按照要約規(guī)定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。承諾的法律意義在于：受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立；要約人與受要約人(即承諾人)之間就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束；當(dāng)然，承諾也可依法撤回?！薄　∪?、合同的要件　　合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括以下幾個方面?！　?二)當(dāng)事人的真實意思表示　　(三)合同的內(nèi)容合法　　(四)合同的形式合法　　訂立的合同如果不符合上述四個合同要件之一，就不具備合同生效的基本條件。”其他形式主要指行為合同形式，也就是通常人們所說的事實合同?！　∥濉⒑贤炗啈?yīng)遵循的基本原則　　合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循的以下五項基本原則?！　《?、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容　　(一)合同的當(dāng)事人　　(二)物業(yè)基本情況　　(三)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量　　(四)服務(wù)費用　　(五)物業(yè)的經(jīng)營與管理　　(六)承接查驗和使用維護　　(七)專項維修資金　　(八)違約責(zé)任　　(九)其他事項　　其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題，無需在合同中約定?！　?三)前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)合同　　一、物業(yè)服務(wù)合同的概念　　物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會，下同)之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)