【正文】 工商注冊登記 和資質(zhì)審批兩個階段。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。根據(jù)公司登記管理的有關規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預先核準，經(jīng)工商行政管理部門批準后，獲得《企業(yè)名稱預先核準通知書》。 (三 )注冊資本 《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為 l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務性企業(yè)應符合此規(guī)定。 (四 )股東人數(shù)和法定代表人 在設立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。 (六 )公司章程 物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務、經(jīng)營規(guī)模、組織機構以及利益分配、債權債務、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設立企業(yè)的最重要基礎條件之一。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括： (1)總則 ，包括公司名稱和地址等； (2)企業(yè)的經(jīng)營范圍； (3)公司注冊資本； (4)股東的姓名或名稱； (5)股東的權利和義務； (6)股東的出資方式和出資額，股東轉讓出資的條件； (7)公司的機構及產(chǎn)生辦法、職權、議事規(guī)則； (8)公司的法定代表； (9)公司解散事由和清算辦法； (10)職工錄用方式、待遇、管理方法； (11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機關發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下： 1．一級資 質(zhì) (1)注冊資本為人民幣 500萬元以上。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 20人，工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。 (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： 1)多層住宅 200萬 m2； 2)高層住宅 100萬 m2； 3)獨立式住宅 (別墅 )15萬 m2； 4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè) 50萬 m2。 2．二級資質(zhì) (1)注冊資本為人民幣 300萬元以上。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 10人，工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。 (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： 1)多層住宅 100萬 m2； 2)高層住宅 50萬 m2； 3)獨立式住宅 (別墅 )8萬 m2； 4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè) 20萬 m2。 注：計算基數(shù)如何算 計算時，將資質(zhì)規(guī)定中的分類面積數(shù)放在分母，將企業(yè)的該類物業(yè)實際管理面積數(shù)量作為分子，然后加和。 計算：（ 60/200+80/100+80/50） 100%=（ ++）100%=270% 因此，該企業(yè)在這一項上，符合一級企業(yè)資質(zhì)申報要求。 (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 10人。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。物業(yè)管理企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30天內(nèi)，持以下資料向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)： (1)營業(yè)執(zhí)照； (2)企業(yè)章程； (3)驗資證明； (4)企業(yè)法定代表人的身份證明； (5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同 。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對已設立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等情況進行監(jiān)督檢查。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質(zhì)等級時，若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的相關行為，將不會獲得資質(zhì)審批部門的批準。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。這種組織形式適用于業(yè)務量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應較大規(guī)模和較復雜的物業(yè)管理。 (2)主要缺點：要求領導者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構是直線行政主管的參謀。這種組織形式是目前物業(yè)管理機構設置中普遍采用的一種形式。 (2)主要缺點：機構人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。這類集團公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨立的單位，即事業(yè)部。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務復雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。 (2)主要缺點：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機構重疊，人員過多。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項目的成員受雙重領導，既受所屬職能部門的領導，又受項目組的領導。 (2)主要缺點：一是組織結構的穩(wěn)定性較差，機構人員較多，容易形成多頭領導；二是部門之間關系復雜，協(xié)調(diào)工作量比較大，處理不當容易產(chǎn)生矛盾。組織機構與組織戰(zhàn)略密切相關，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實組織機構的影響；另 一方面，當組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機構應作相應的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。在設計組織機構時要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性 。 (三 )技術因素 技術因素主要指包括設備、技術、管理知識在內(nèi)的廣義技術概念。 (四 )組織規(guī)模及所處階段 組織規(guī)模直接影響到組織機構的管理層次、集權程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)模比較大的企業(yè)，工作專門化、部門化的程度較高。 三、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求（了解） (一 )按照規(guī)模、任務設置 物業(yè)管理企業(yè)在設置組織機構時， 一方面應考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設置就越全面，分工越精細；另一方面，在保證關鍵職能的基礎上，又應適當減少部門劃分，或者將幾個相關的部門合并成一個綜合部門，采用一專多能、一職多責的組織機構設置方式。 (二 )統(tǒng)一領導、分層管理 物業(yè)管理企業(yè)各部門和項目應有明確的分工，把企業(yè)的任務和目標進行層層分解，落實到每個職能部門和項目，有效控制管理行為，實現(xiàn)集權與分權相結合。這樣才能避免多頭領導和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。物業(yè)管理企業(yè)組織結構的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權的劃分。 (四 )精干、高效、靈活 物業(yè)管理企業(yè)組織機構在精簡、精干、高效的同時，還應根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務發(fā)展的需要，及時作出必要的調(diào)整。在企業(yè)總部可以設置若干職能部門，分管各項目管理機構的不同業(yè)務；項目管理機構負責具體管理服務操作。 (二 )人力資源部 人力資源部的主要職責包括：制訂企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計劃，優(yōu)化人力資源結構和人力資源配置，設計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。 (四 )財務部 財務部的主要職責包括：堅持原則，遵守財經(jīng)紀律，執(zhí)行財務規(guī)章制度；編制財務計劃，做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作；督促檢查各項目的財務收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報財務收支情況。 (六 )市場拓展部 市場拓展部的主要職責包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場 拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。 (八 )工程管理部 工程管理部的主要職責包括：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審；各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目招投標、預算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項目提供工程技術支持、工程設備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收和工程管理，負責或參與有關工程設備管理文件的編制等。 (十 )環(huán)境管理部 環(huán)境管理部的主要職責包括：負責清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負責指導、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。 2．簡述物業(yè)管理企業(yè)的類型。 7．簡述物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素。 物業(yè)管理實務精講班第 3講講義 內(nèi)容提要 一、內(nèi)容提要 1．物業(yè)管理招標投標及其特點 2．物業(yè)管理招標投標的原則與要求 3．物業(yè)管理招標投標的策劃與實施 4．物業(yè)管理招標的類型 5．物業(yè)管理招標的方式 6．物業(yè)管理招標的內(nèi)容 7．物業(yè)管理招標的條件與程序 8．物業(yè)管理投標的條件 9．物業(yè)管理投標的程序 10．物業(yè)管理投標的策略技巧 11．制定物業(yè)管理方案 (1)制定物業(yè)管理方案的一般程序 (2)制定物業(yè)管理方案的要求 (3)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容 (4)制定物業(yè)管理方案的要點及方法 二、考試目的和考試要求 本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理招標投標相關法規(guī)和物業(yè)管理招投標內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。 熟悉：物業(yè)管理招標的條件和程序，投標的策略和技巧。 考題類型要求 本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題 、綜合分析題 (注：要根據(jù)考試大綱要求來定 )。物業(yè)管理招標投標，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。本章擬從物業(yè)管理招標投標的概念入手，對物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容、形式以及招標投標策劃與實施，物業(yè)管理方案的制作等方面分別予以闡述。 (一 )物業(yè)管理招標