【正文】 定物業(yè)管理權(quán)的活動(dòng)。 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 本部分考題類型為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來定)。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 考試基本要求 [ Fr: ] 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)管理方案編寫等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。 [ Fr: ] (3)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容 [ Fr: ] (1)制定物業(yè)管理方案的一般程序 [ Fr: ] 10．物業(yè)管理投標(biāo)的策略技巧 [ Fr: ] 8．物業(yè)管理投標(biāo)的條件 [ Fr: ] 6．物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容 [ Fr: ] 4．物業(yè)管理招標(biāo)的類型 [ Fr: ] 2．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則與要求 [ Fr: ] 一、內(nèi)容提要 [ Fr: ] 物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第3講講義 [ Fr: ] [ Fr: ] 5．新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在資質(zhì)申報(bào)時(shí)應(yīng)提供哪些資料? [ Fr: ] 3．物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)登記包含哪些要點(diǎn)? [ Fr: ] 2．簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)的類型。 1．簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征。 [ Fr: ] 環(huán)境管理部的主要職責(zé)包括：負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對(duì)清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)對(duì)承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。 [ Fr: ] (九)安全管理部 [ Fr: ] 工程管理部的主要職責(zé)包括：工程維修和運(yùn)行保障，合格工程維修分包商評(píng)審；各項(xiàng)維修保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目招投標(biāo)、預(yù)算及審價(jià)、合同評(píng)審工作，為各物業(yè)項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運(yùn)行和維修評(píng)審，支持新項(xiàng)目做好新接管物業(yè)的移交、驗(yàn)收和工程管理，負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。 [ Fr: ] (七)經(jīng)營(yíng)管理部 [ Fr: ] 市場(chǎng)拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查研究，物業(yè)管理市場(chǎng)拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)等。 [ Fr: ] (五)品質(zhì)管理部 [ Fr: ] 財(cái)務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅(jiān)持原則，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)務(wù)規(guī)章制度；編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，做好財(cái)務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作；督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運(yùn)作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報(bào)財(cái)務(wù)收支情況。 [ Fr: ] (三)行政管理部 [ Fr: ] 人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。 [ Fr: ] (一)總經(jīng)理室 [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時(shí)，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級(jí)：企業(yè)總部和各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)(也有稱管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的)。 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)在精簡(jiǎn)、精干、高效的同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時(shí)作出必要的調(diào)整。 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。 (三)分工協(xié)作 [ Fr: ] 這樣才能避免多頭領(lǐng)導(dǎo)和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。 物業(yè)管理企業(yè)各部門和項(xiàng)目應(yīng)有明確的分工，把企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實(shí)到每個(gè)職能部門和項(xiàng)目，有效控制管理行為，實(shí)現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機(jī)構(gòu)時(shí)，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設(shè)置就越全面，分工越精細(xì)；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當(dāng)減少部門劃分，或者將幾個(gè)相關(guān)的部門合并成一個(gè)綜合部門，采用一專多能、一職多責(zé)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方式。 [ Fr: ] [ Fr: ] 企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務(wù)和目標(biāo)也有所不同，組織機(jī)構(gòu)也應(yīng)有所差異。 (四)組織規(guī)模及所處階段 [ Fr: ] [ Fr: ] 技術(shù)因素主要指包括設(shè)備、技術(shù)、管理知識(shí)在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。 [ Fr: ] 外部環(huán)境越復(fù)雜、多變，組織機(jī)構(gòu)就越應(yīng)該強(qiáng)調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對(duì)策來消除外部環(huán)境對(duì)企業(yè)的不利影響。 外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)、人力資源條件、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶、市場(chǎng)特點(diǎn)、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素。 [ Fr: ] 組織機(jī)構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實(shí)組織機(jī)構(gòu)的影響；另一方面，當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時(shí)，組織機(jī)構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。 (一)企業(yè)戰(zhàn)略因素 [ Fr: ] 二、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素（了解） [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式(如圖1—4所示)。 [ Fr: ] (2)主要缺點(diǎn)：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。 (1)主要優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動(dòng)性，增強(qiáng)了企業(yè)的活力；三是促進(jìn)了內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。 [ Fr: ] [ Fr: ] 這種組織形式的主要特點(diǎn)有：一是實(shí)行分權(quán)管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤(rùn)中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。 事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所采用的一種組織形式(如圖l—3所示)。 [ Fr: ] (2)主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。 (1)主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] 這種組織形式是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。其特點(diǎn)是各級(jí)主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。 (二)直線職能制 [ Fr: ] [ Fr: ] (2)主要缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí)，具備多方面的知識(shí)和技能。 (1)主要優(yōu)點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)。 這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。 (一)直線制 [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適宜的組織形式。 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置 [ Fr: ] 資質(zhì)管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平。 資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進(jìn)行管理的主要內(nèi)容之一。 [ Fr: ] (4)企業(yè)法定代表人的身份證明； [ Fr: ] (2)企業(yè)章程； [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)： [ Fr: ] (二)在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí)需提供的資料 [ Fr: ] [ Fr: ] ≥1無(wú)要求有要求無(wú)要求≥10 三級(jí)資質(zhì)≥50 ≥2本檔計(jì)算基數(shù)之和的100% 有要求良好業(yè)績(jī)≥20 ≥10 有 [ Fr: ] 二級(jí)資質(zhì)≥300 ≥2本檔計(jì)算基數(shù)之和的100% 有要求優(yōu)良業(yè)績(jī)≥30 ≥20 有 [ Fr: ] 一級(jí)資質(zhì)≥500 中級(jí)以上職稱管理 人員對(duì)財(cái)務(wù)、工程人員持有中級(jí)職稱要求 [ Fr: ] 其中 [ Fr: ] 資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本(萬(wàn)元)從事物業(yè)管類型（種類）物業(yè)管理面積要求(萬(wàn)平方米)企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；企業(yè)信用檔案系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)要求專業(yè)管理人員(人數(shù)) [ Fr: ] [ Fr: ] 表11 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。 (1)注冊(cè)資本為人民幣50萬(wàn)元以上。 [ Fr: ] 因此，該企業(yè)在這一項(xiàng)上，符合一級(jí)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)要求。 [ Fr: ] [ Fr: ] 注：計(jì)算基數(shù)如何算 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)m2； [ Fr: ] 1)多層住宅100萬(wàn)m2； [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。 (1)注冊(cè)資本為人民幣300萬(wàn)元以上。 [ Fr: ] [ Fr: ] 3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)m2； [ Fr: ] 1)多層住宅200萬(wàn)m2； [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。 (1)注冊(cè)資本為人民幣500萬(wàn)元以上。 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下： [ Fr: ] 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 (一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件（注意：誰(shuí)審批、誰(shuí)頒發(fā)、誰(shuí)管理） [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。 [ Fr: ] (10)職工錄用方式、待遇、管理方法； [ Fr: ] (8)公司的法定代表； [ Fr: ] (6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件； [ Fr: ] (4)股東的姓名或名稱； [ Fr: ] (2)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍； [ Fr: ] 一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括： [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要基礎(chǔ)條件之一。 [ Fr: ] (五)公司人員 [ Fr: ] 在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，股東人數(shù)必須符合法定條件。 [ Fr: ] 《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為l0萬(wàn)元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。 [ Fr: ] (二)公司地址 [ Fr: ] 根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請(qǐng)企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后，獲得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。 (一)企業(yè)名稱的預(yù)先審核 [ Fr: ] 因此，物業(yè)管理公司在營(yíng)業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊(cè)登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。 一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記（分為六個(gè)步