物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義-緒論-文庫吧資料
2025-02-19 14:02本頁面
【正文】 。 ? 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) 是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。 （二）物業(yè)管理中的服務(wù)內(nèi)容 ? 常規(guī)性的公共服務(wù) 是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作 ， 是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主 、 物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù) 。 ， 創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化 ， 為建立友好融洽的新型人際關(guān)系而盡心盡力 。 ， 保證物業(yè)管理工作的健康順利進(jìn)行 。 六 物業(yè)管理的內(nèi)容 ， 為用戶的長遠(yuǎn)利益作早期的籌劃 。 ， 努力營造一個(gè)優(yōu)美宜人的環(huán)境 。 ， 向業(yè)主和租戶提供生活和辦公的安全保障 。 （一）物業(yè)管理的基本內(nèi)容 。 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的人員 ， 應(yīng)掌握和熟悉有關(guān)物業(yè)管理方面的法律 、 法規(guī)和政策規(guī)定 ， 正確地解決和處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題 。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要 ， 通過簽訂合同的辦法 ，將一些專業(yè)性更強(qiáng)的項(xiàng)目分包給各有關(guān)專業(yè)公司 ，如房屋修繕公司 、 清潔公司 、 綠化公司 、 保安公司 、市政公司等等 。 ? 1994年 1月，深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)，此事開創(chuàng)了我國物業(yè)管理引入競爭機(jī)制的先河。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托的關(guān)系，而這種關(guān)系正體現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的相分離。 五 物業(yè)管理的主要原則 業(yè)主是物業(yè)的主人，享有物業(yè)所有權(quán)。 （ 十 ） 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) ? 物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與相關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào) ， 如自來水公司 、 供電局 、 煤氣公司 、 居委會(huì) 、 通訊部門 、 勞動(dòng)局 、 工商局 、 稅務(wù)局 、 物價(jià)局 、 公安局 、環(huán)衛(wèi)局 、 園林局 、 房管局 、 城管辦等有關(guān)政府主管部門 ， 涉及面相當(dāng)廣泛 。 （ 八 ） 日常管理和維修養(yǎng)護(hù) ? 房屋管理； ? 機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修； ? 公共配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修； ? 環(huán)境衛(wèi)生； ? 治安保衛(wèi)； ? 便民服務(wù)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等等 。 （ 七 ） 檔案資料的建立 ? 這里講的檔案資料有兩種：一種是物業(yè)的資料；另一種是物業(yè)業(yè)主和租戶的資料 。 ? 向住戶發(fā)放有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定或簽訂協(xié)議 ， 如 “ 住戶手冊(cè) ” 、 “ 收費(fèi)辦法 ” 、 “ 入住手續(xù) ” 、 “ 驗(yàn)收交鑰匙登記 ” 、 “ 裝修申報(bào)規(guī)定 ” 等等 。 這一階段可能產(chǎn)生業(yè)主和租戶頻繁出入和秩序混亂現(xiàn)象 ， 以致于發(fā)生違章 、 損壞公共設(shè)施等現(xiàn)象 。 ? 在物業(yè)保修期間 ， 管理單位還應(yīng)與開發(fā)商簽訂保修實(shí)施合同 ， 明確保修項(xiàng)目 、 內(nèi)容 、 進(jìn)度 、 原則 、 責(zé)任 、 方式等等 。 移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù) 。 （ 五 ） 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 ? 物業(yè)驗(yàn)收是依據(jù)國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn) 。 ? 例如物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍 、 各類人員崗位責(zé)任制 、 操作程序和服務(wù)規(guī)范 、 住戶手冊(cè) 、 公共契約等 。 ? 制定完整的物業(yè)管理規(guī)章制度 ， 一方面有助于建立對(duì)物業(yè)管理實(shí)施的監(jiān)督機(jī)制 ， 有利于正確發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶服務(wù)的行業(yè)職能 。 ? 培訓(xùn)時(shí)間應(yīng)選在開展管理工作前 3～ 6個(gè)月為佳； ? 培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮； ? 培訓(xùn)目的以能勝任所擔(dān)負(fù)工作為基本點(diǎn) ， 應(yīng)注意的是有些工種如電梯維修工 、 鍋爐工 、 配電工等應(yīng)取得政府主管機(jī)關(guān)的資質(zhì)認(rèn)定方可上崗 。 （三）物業(yè)管理人員的選拔和培訓(xùn) ? 根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求 ， 物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應(yīng)達(dá)到一定的水平并對(duì)其上崗資格進(jìn)行確認(rèn) 。 ? 二是純由管理人員組成的物業(yè)管理公司，而無作業(yè)層。如果準(zhǔn)備選聘專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向社會(huì)上招標(biāo)，通過競爭選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司；如果開發(fā)商準(zhǔn)備自己管，就應(yīng)成立屬下的物業(yè)管理部門。 ? 這種前期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工作的介入，而往往是指物業(yè)管理人員向設(shè)計(jì)部門提供物業(yè)設(shè)計(jì)方案的咨詢意見。 （三） 信托型 三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別
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