【正文】 合各地區(qū)的實際情況，制定竣工驗收辦法。 辦理工程交接手續(xù)。 2023/3/3 99 驗收均符合設(shè)計要求，必要文件齊全，由項目主管部門或開發(fā)單位向負責(zé)驗收的單位提出竣工驗收申請報告。 PM企業(yè)在竣工驗收過程中應(yīng)注意的問題： 2023/3/3 97 竣工驗收的種類 ?隱蔽工程驗收 ?單項工程驗收 ?分期驗收 ?全部工程驗收 2023/3/3 98 竣工驗收的實施 ? 竣工驗收的工作程序 根據(jù)建設(shè)項目的規(guī)模和復(fù)雜程度，確定分兩個階段（初步驗收和竣工驗收）或一次性竣工驗收。 ? 通過參與竣工驗收 ， 熟悉物業(yè) ， 為物業(yè)的接管驗收以至將來的維修養(yǎng)護做準(zhǔn)備 。在辦理交付手續(xù)時，須經(jīng)開發(fā)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目查驗，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)單位，這一交接過程稱之為竣工驗收。 ? 竣工驗收階段 竣工驗收應(yīng)提交的資料；完善竣工驗收的必要措施。） 2023/3/3 93 ? 規(guī)劃設(shè)計階段 規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計，從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進行參謀，提出建議。 2023/3/3 91 與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達成協(xié)議 介入可行性研究 → 退出房地產(chǎn)開發(fā) 簽訂合同，正式進入前期介入 介入規(guī)劃設(shè)計階段 介入施工建設(shè)階段 介入物業(yè)銷售階段 物業(yè)驗收、移交，結(jié)束前期介入 PM前期介入流程圖 2023/3/3 92 PM前期介入的主要內(nèi)容 ?立項決策階段 項目立項以前（市場調(diào)研和項目可行性研究評估），對項目的市場定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供意見建議。 中期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)方案設(shè)計階段的介入。 2023/3/3 89 PM前期介入的類型 物業(yè)管理前期介入是實施物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，根據(jù)介入的階段不同可以分為早、中、晚三類。 2023/3/3 86 前期介入的主要目的 物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施 ， 確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能能都合乎要求 ， 有利于業(yè)主使用 ， 方便以后的物業(yè)管理 。 二、物業(yè)管理投標(biāo) 2023/3/3 77 投標(biāo)基本策略或準(zhǔn)備 ? 組織落實 ? 自我包裝 ? 市場調(diào)查 ? 了解對手 ? 規(guī)范及時 2023/3/3 78 取得招標(biāo)文件 物業(yè)管理投標(biāo)的實施 熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場 成本測算 編制和投送標(biāo)書 —— 注意事項 中標(biāo)與簽約 2023/3/3 79 2023/3/3 80 主要內(nèi)容 物業(yè)管理投標(biāo)文件 ?介紹企業(yè)的概況和經(jīng)歷 ? 分析投標(biāo)物業(yè)管理的要點 ? 提供 管理方案 2023/3/3 81 管 理 方 案 ? 管理目標(biāo)和方式 ? 將提供的管理服務(wù)內(nèi)容和功能 ? 物質(zhì)裝備及人員配備 ? 管理規(guī)章制度 ? 經(jīng)費收支預(yù)算 ? 其它 2023/3/3 82 方案的編制 （ 1）封面 （ 8）目標(biāo) （ 2）批準(zhǔn)頁 （ 9）保證措施 （ 3）修訂頁 （ 10）經(jīng)費 （ 4）編制說明 （ 11）問題 （ 5）目錄 （ 12）提供資料和文獻 （ 6） 物業(yè)概況 （ 13）其它內(nèi)容 （ 7）管理 原則和宗旨 2023/3/3 83 物業(yè)管理經(jīng)費預(yù)算 ? 前期介入服務(wù)中發(fā)生的費用預(yù)算 ? 第一年度物業(yè)管理費用預(yù)算 ? 年度能源費用預(yù)算 ? 物業(yè)管理企業(yè)所有的各項經(jīng)營項目的經(jīng)營收入預(yù)算 ? 年度經(jīng)營管理支出費用預(yù)算 ? 年度收益虧損或數(shù)額預(yù)算以及扭虧為盈的時間預(yù)算 to… 2023/3/3 84 第三章 PM前期介入與接管驗收 2023/3/3 85 一、物業(yè)管理前期介入 —— 指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前 ， 就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程 。 2023/3/3 69 程序 ? 制定招標(biāo)文件 ? 發(fā)布招標(biāo)信息 ? 投標(biāo)資格審查和出售招標(biāo)條件 ? 召開標(biāo)前會議 ? 收存標(biāo)書 ? 開標(biāo)和定標(biāo) 2023/3/3 70 2023/3/3 71 原則 —— “公平、公正、合理” 公平：提出的投標(biāo)條件和要求要一致，即對所有投標(biāo)者一視同仁； 公正：指投標(biāo)評定的準(zhǔn)則是衡量所有標(biāo)書的尺度； 合理：選定投標(biāo)的價格和要求必須合理。 ? 邀請招標(biāo) 由招標(biāo)方自行選擇有承擔(dān)能力的若干企業(yè)，向他們發(fā)招標(biāo)通知。 形象宣傳的方式和手段 2023/3/3 64 第二章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo) 一、物業(yè)管理招標(biāo) 二、物業(yè)管理投標(biāo) 2023/3/3 65 —— 開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè) ， 就以后的委托管理和經(jīng)營，尋找物業(yè)管理企業(yè)，而進行制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，并向社會公開招聘確定物業(yè)管理企業(yè)的活動。 行為規(guī)范 —— 企業(yè)形象的具體體現(xiàn)；待人接物的方法、禮儀等。 分析研究階段 —— 分析報告包括：個性分析、市場及競爭對手分析、企業(yè)文化分析 創(chuàng)意策劃階段 設(shè)計策劃階段 （三） CI設(shè)計的程序 2023/3/3 63 （四） CI設(shè)計的主要內(nèi)容 經(jīng)營理念 —— 表現(xiàn)為一種共同的較穩(wěn)定的心理定勢或文化沉淀，為所有的員工提供了凝聚力的意識。 2023/3/3 61 （二） CI設(shè)計的原則 ? 深刻性（抽象性） —— 揭示企業(yè)的指導(dǎo)思想、企 業(yè)精神、經(jīng)營理念和競爭策略。 2023/3/3 59 （一） CI（ CIS） — corporate identity system —— CI就是將企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)文化，通過統(tǒng)一的視覺識別設(shè)計加以整合和傳達，使公眾產(chǎn)生一致的認同感，從而營造最佳的企業(yè)運作環(huán)境。 （主要指量的多少） 美譽度： ——社會公眾對企業(yè)信任和贊許的程度。 企業(yè)形象： ——公眾對一個企業(yè)的整體評價和印象。 2023/3/3 54 推行 ISO9000應(yīng)注意的問題 ? 充分考慮 企業(yè)自身的實際情況； ? 行業(yè)特色（選擇適合行業(yè)要求的模式）； ? 確定推行標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)； ? 體系要有可操作性和靈活性； ? 要認真貫徹和執(zhí)行體系； ? 要建立有效的配套激勵機制。 ? 認證的基礎(chǔ)是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； ? 認證的對象是產(chǎn)品或服務(wù)； ? 認證合格的證明是合格證書或合格標(biāo)志。 2023/3/3 52 （ 3） 質(zhì)量認證 ：由可以充分信賴的第三方證實某一經(jīng)過鑒定的產(chǎn)品或服務(wù)符合特定標(biāo)準(zhǔn)或其他技術(shù)規(guī)范的活動。 （ 2） 質(zhì)量保證 ： 為了確信其產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量能夠滿足規(guī)定的質(zhì)量要求，所必需的有計劃、有組織的活動證據(jù)。 2023/3/3 49 物業(yè)企業(yè)實施 ISO9000的意義 1. 行業(yè)規(guī)范化的需要； 2. 創(chuàng)“用戶滿意物業(yè)”的需要； 3. 促進服務(wù)質(zhì)量的提高，增強企業(yè)競爭力 對照標(biāo)準(zhǔn)找差距 4. 國際化要求 （尤其是加入 WTO后） 5. 有利于企業(yè)增加無形資產(chǎn)，提高企業(yè)形象和品牌含金量 2023/3/3 50 質(zhì)量體系與質(zhì)量認證 （ 1） 質(zhì)量體系 ：為實施質(zhì)量管理所需要的組織結(jié)構(gòu)，程序，過程和資源。 等效采用：我國的標(biāo)準(zhǔn)與國際標(biāo)準(zhǔn)在技術(shù)內(nèi)容上基本一致，只有小的差異；在形式編排上有所差異。 2023/3/3 48 GB/T10300系列標(biāo)準(zhǔn)：我國于 1989年 8月等效采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。其主要工作是制定國際標(biāo)準(zhǔn)。過分強調(diào)統(tǒng)計而忽視組織管理 3. TQC（ 全面質(zhì)量管理） 對生產(chǎn)全過程的所有環(huán)節(jié)進行質(zhì)量管理；每一位員工參與質(zhì)量管理。缺少對預(yù)防和產(chǎn)品生產(chǎn)過程的控制和管理。 “反映實體滿足明確和隱含需要的能力的特征總和”。 兩個循環(huán)：內(nèi)循環(huán)和外循環(huán) 內(nèi)循環(huán)：圍繞“物業(yè)”，企業(yè)內(nèi)部管理的循環(huán)過程； 外循環(huán)：以業(yè)主或使用人為主體，圍繞物業(yè)而形成的物業(yè)企業(yè)外部循環(huán)的過程。 （ 2）物業(yè)管理機制： 一方面指自我調(diào)節(jié)、自我改造的能力； 另一方面指對外界反應(yīng)和適應(yīng)的方式和過程。 2023/3/3 39 資源實施是指將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為行動 主要涉及： 資源計劃和分配 組織結(jié)構(gòu)和設(shè)計 管理戰(zhàn)略變革 （ 8）戰(zhàn)略實施與控制 2023/3/3 40 確定組 織宗旨 和目標(biāo) 2023/3/3 41 戰(zhàn)略管理 經(jīng)營管理 復(fù)雜性 日常性 非日常性 整個組織范圍 專業(yè)操作，經(jīng)營性 重大事情 重大變化 小范圍變化 以環(huán)境或期望為動力 以資源為動力 戰(zhàn)略管理與經(jīng)營管理 45 2023/3/3 42 物業(yè)管理機制 （ 1）機制： 機器的構(gòu)造和動作的原理。針對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境條件中關(guān)鍵戰(zhàn)略要素進行匹配，設(shè)計出以上 4大類基本經(jīng)營戰(zhàn)略方案。 2023/3/3 36 （ 6）戰(zhàn)略方案的設(shè)計 企業(yè)利用經(jīng)營戰(zhàn)略分析的資料和數(shù)據(jù)、已確定的宗旨與目標(biāo)、可選擇的戰(zhàn)略類型，應(yīng)用多種有效的方法對各種戰(zhàn)略要素進行合理的匹配、組合，形成可供經(jīng)營戰(zhàn)略決策者選擇的多個經(jīng)營戰(zhàn)略方案的過程。 ?贏利產(chǎn)品： 評價： 銷售增長率已下降，但市場占有率仍較高，是企業(yè)獲得豐厚利潤的產(chǎn)品。 策略： 對有希望的產(chǎn)品提高質(zhì)量，趕上名牌，采取優(yōu)質(zhì)低價策略，擴大市場占有率；對于有問題的產(chǎn)品，經(jīng)改進后仍無前途的應(yīng)迅速撤退。 策略： 以高投資保高質(zhì)量，以高質(zhì)量保高價格，以高價格維持中等利率，以 50%市場占有率為目標(biāo)。 2023/3/3 33 Ⅰ 名牌產(chǎn)品 （明星產(chǎn)品） Ⅱ 問題產(chǎn)品 （風(fēng)險產(chǎn)品） Ⅲ 滯銷產(chǎn)品 （瘦狗產(chǎn)品） Ⅳ 贏利產(chǎn)品 （金牛產(chǎn)品） 0 10% 20% 30% 40% 市場占有率 20% 15% 10% 5% 銷售增長率 波士頓戰(zhàn)略矩陣圖 2023/3/3 34 具體評價步驟： 產(chǎn)品分類： 確定劃分市場占有率和銷售增長率高低的標(biāo)準(zhǔn)（以市場占有率 20%以上為高，銷售增長率 10%以上為高）根據(jù)企業(yè)各種產(chǎn)品情況在 4個象限中定位，得到 名牌、問題、滯銷、贏利 4類產(chǎn)品。 戰(zhàn)略的分析目的是確定： 環(huán)境正在發(fā)生哪些變化？ 如何影響組織和組織活動？ 對這些變化組織有哪些優(yōu)勢？ 與組織有關(guān)的各類人員的愿望是什么？ 這些變化怎樣影響當(dāng)前的地位？ 將來還會發(fā)生什么？ 戰(zhàn)略分析 ： 2023/3/3 31 （ 3）確定戰(zhàn)略宗旨 企業(yè)的使命或宗旨是什么？為什么從事該項任務(wù)？ （ 4）制訂戰(zhàn)略目標(biāo) 指企業(yè)在完成基本任務(wù)過程中所追求的最終結(jié)果 是由戰(zhàn)略決策者根據(jù)企業(yè)宗旨要求確定的定量數(shù)值 2023/3/3 32 （ 5）戰(zhàn)略類型的選擇 波士頓矩陣法（ BCG公司：業(yè)務(wù)包理論） 特點： 根據(jù)對企業(yè)每種產(chǎn)品的市場占有率和銷售增長率進行評價，然后采取不同的戰(zhàn)略。 2023/3/3 29 （ 2）進行戰(zhàn)略環(huán)境分析 外部戰(zhàn)略環(huán)境的各種戰(zhàn)略要素 =機會與威脅 內(nèi)部戰(zhàn)略條件的各種戰(zhàn)略要素 =優(yōu)勢和劣勢 （ 4） 困難型 （ 3） 成熟型 （ 2） 冒險型 （ 1） 理想型 低 高 威脅、劣勢水平 高 低 機會、優(yōu)勢水平