【正文】 指導思想 2023/3/3 212 ? 保證國家和城市社會穩(wěn)定、維護社會安定團結，保障人民安居樂業(yè)的前提條件之一 ? 能為業(yè)主和使用人的人身、財產提供安全和保護 ? 是物業(yè)管理公司提信譽，增強市場競爭力的一種重要途徑 ? 物業(yè)安全管理做好了，物業(yè)才能少受或不受損失和侵害，其價值才能得到保持，物業(yè)才會增值 意 義 2023/3/3 213 第二節(jié) 治安管理 1. 含 義 —— 物業(yè)管理公司為防盜竊、防破壞、防流氓犯罪活動、防各類災害事故等而對所管物業(yè)進行的一系列管理活動 2023/3/3 214 2. 特 點 ? 難度大、綜合性強 ? 服務性強 ? 治安人員素質要求高 2023/3/3 215 3. 內 容 —— 物業(yè)轄區(qū)的防火、防盜、防事故、防意外事件發(fā)生及及時、迅速處理已經發(fā)生的各類災害、事故、事件等。 2023/3/3 184 內容 ? 治理環(huán)境污染 （空氣水體廢棄物噪聲輻射） ? 做好綠化和環(huán)衛(wèi)工作 ? 清理物業(yè)區(qū)內的違章搭建 ? 加強市政公共設施管理 ? 搞好車輛交通管理 ? 建設各種環(huán)境小品 ? 抓好治安管理工作 ? 建設新型的人文環(huán)境 2023/3/3 185 2023/3/3 186 三、物業(yè)環(huán)境管理的措施 建立環(huán)境管理機構 抓好污染的治理工作 認證清理物業(yè)區(qū)內的違章搭建 加強市政公用設施管理 努力建設新型的社區(qū)人文環(huán)境 建設各種環(huán)境小品 2023/3/3 187 第二節(jié) 綠化管理 一、物業(yè)綠化 —— 物業(yè)綠化是指在物業(yè)管理公司管理的社區(qū)區(qū)域內，種植樹木花草，為居民創(chuàng)造一個安靜、清潔和優(yōu)美的生活環(huán)境。 五、電梯設備管理 組成： 傳動設備、升降設備、安全設備、 控制設備 意義 2023/3/3 173 基礎管理 電梯管理組織的建設 運行管理 ? 制定合理的運行制度 ? 服務范圍 ? 記錄與表報制度 經營管理 2023/3/3 174 設備管理 設備的接管驗收 ? 驗收程序 ? 驗收標準及有關規(guī)定 ? 其它有關問題 2023/3/3 175 維修管理 ? 電梯維修等級、周期與要求 ? 維修工程的審批 ? 注意事項 2023/3/3 176 基礎資料管理 ? 設備檔案 ? 維修資料 2023/3/3 177 對司機、維修人員的安全要求 ? 持證上崗 ? 制定安全操作規(guī)程 ? 加強培訓與考核工作 四、安全管理 設備安全管理措施 對住戶的安全教育 2023/3/3 178 第七章 物業(yè)的環(huán)境管理 一、物業(yè)環(huán)境管理概述 二、綠化管理 三、清潔管理 三、車輛道路管理 2023/3/3 179 第一節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理概述 環(huán) 境 周圍的地方，或者周圍的情況和條件。 2023/3/3 128 檔 ? 調查檔案 ? 房產評估檔案 ? 房產登記檔案 ? 房產統計及征撥檔案 2023/3/3 129 卡 ? 房屋卡片 ?土地卡片 2023/3/3 130 冊 ? 登記收件薄 ? 發(fā)證記錄薄 ? 房屋總冊 ? 房屋產業(yè)目錄等 2023/3/3 131 第五章 房屋維修管理 一、房屋維修管理概述 二、房屋維修工程 三、房屋維修日常養(yǎng)護 2023/3/3 132 一、房屋維修管理概述 含義 ? 狹義：僅指對房屋的養(yǎng)護和修繕 ? 廣義：包括對房屋的養(yǎng)護、修繕和改建 2023/3/3 133 原因 ? 自然因素 ? 使用因素 ? 生物因素 ? 地理因素 ? 災害因素 ? 2023/3/3 134 原則 ? 經濟、合理、安全、實用 ? 為用戶服務 ? 區(qū)別對待 ? 預防為主，護、管、修相結合 ? 等價有償 2023/3/3 135 質量管理 二、房屋維修管理及其內容 （ 1）房屋的質量等級鑒定 （ 2）危險房屋的管理 ?制定劃分危房的標準 ?建立健全危險房屋的鑒定機構 ?監(jiān)督檢查排險工作情況 2023/3/3 136 施工管理 ? 選擇維修施工隊伍 ? 維修施工的組織準備 ? 維修施工的技術交底 ? 施工調度與管理 2023/3/3 137 檔案管理 ? 房屋新建工程、維修工程竣工驗收時的峻工圖及有關房屋的原始資料； ? 現有房屋及附屬設備的技術資料和可能的產權資料； ? 技術檔案資料 2023/3/3 138 三、房屋維修管理的意義 ? 是延長房屋壽命的保證 ? 能緩解我國目前房屋緊張的狀況 ? 是搞好房產經營工作的基礎 ? 可以充分發(fā)揮投資效果 2023/3/3 139 二、房屋維修工程 含義 —— 對房屋的維修活動和過程。 2023/3/3 114 三、辦理入伙手續(xù)的重要文件 （一）、 樓宇交接書 —— 在業(yè)主確認可以接受所購樓宇后，業(yè)主和發(fā)展商共同簽署的一個文件。 3. 寫明符合要求的接管具體日期 ， 以劃清責任 。 2023/3/3 100 ? 竣工驗收的依據和標準的依據與標準（ P4950） ? 竣工驗收時需移交的材料 （ P4849） 竣工驗收是全面考核建設工作、檢查所建工程是否符合設計要求和工程質量好壞的重要環(huán)節(jié)。 2023/3/3 96 ? 認真參與竣工驗收 ， 嚴格把質量關 。 晚期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項目施工階段的介入。 2023/3/3 72 投標須知 物業(yè)管理招標文件 （ 1） 投標人須知基本內容 ? 出具投標保證書 ? 明確保密要求 ? “不選擇最低標價”的申明 ? 明示遞送投標書的程序 ? 開標與定標的時間與標準 2023/3/3 73 （ 2） 關于投標的主要要求 ? 出具履約保證金 ? 不采用最低價承諾 （ 3） 關于合同格式與條件 2023/3/3 74 招標書 ? 要求管理的物業(yè)說明書 —— 詳細而具體地說明本次招標的要求管理的物業(yè)的基本情況 ? 物業(yè)管理內容及要求： 競投標單位擬采用管理方式和物質裝備計劃 管理人員配備 管理人員的培訓 檔案的建立與管理 管理規(guī)章制度 2023/3/3 75 各項指標的承諾 社區(qū)文化 便民服務 經費收支 管理新構想 提供計算方案和設計圖紙 2023/3/3 76 —— 物業(yè)管理企業(yè)依據物業(yè)招標機構所制定的招標文件要求，組織編制物業(yè)投標書，參加取得物業(yè)管理企業(yè)資格競爭的行為。 經營戰(zhàn)略 —— 長遠目標及實現該目標的方法、手段。 2023/3/3 56 知名度： ——社會公眾對企業(yè)知道和了解的程度。 2023/3/3 51 質量體系的特點 ? 它是企業(yè)解決質量問題的一種思想方法； ? 它表現為一整套深入細致的質量體系文件； ? 它使得所有質量活動都能得到充分而有效的控制； ? 它有利于確定企業(yè)各種質量活動的優(yōu)先順序。 ISO9000： 1987年由 ISO正式頒布的質量管理和質量保證系列標準，是一個國際性的管理標準。 （ 3）物業(yè)管理機制的內在結構 一個中心，兩個循環(huán) 2023/3/3 44 （ 4）物業(yè)管理機制的構成 1. 經營發(fā)展機制 —— 解決方向和方式問題 2. 競爭激烈機制 —— 對內調節(jié)、對外適應 3. 核算效益機制 4. 人才培訓機制 —— 形成自我培訓、自我開發(fā)人才機制 5. 協調分類機制 —— 與外界協調，公關 6. 保證監(jiān)督機制 2023/3/3 45 二、物業(yè)管理企業(yè)的質量管理 質量 產品質量；工作質量 質量管理 為了保證工作質量，服務質量和產品質量而進行的質量調查、計劃、組織、協調、控制、信息反饋等各項工作的總稱。 具體設計方法： SWOT矩陣法 2023/3/3 37 是 優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅 匹配矩陣法的簡稱。 評價與對策： ?品牌產品 評價： 市場占有率和銷售增長率都比較高，企業(yè)在技術、資金、設備等資源條件上予以重點傾斜，優(yōu)先保證，鞏固其名牌產品的地位。 2023/3/3 24 戰(zhàn) 略 的 特 征 ?全局性 ?長遠性 ?整體最優(yōu)性 ?風險性 ?社會性 2023/3/3 25 戰(zhàn) 略 的 特 征 ?指導性 ?現實性 ?相對穩(wěn)定性 ?創(chuàng)新性 ?競爭性 2023/3/3 26 戰(zhàn)略管理 戰(zhàn)略管理是根據企業(yè)所處的環(huán)境條件（包括外部環(huán)境和內部能力）確定企業(yè)發(fā)展方向和目標，并給予實施的整個管理過程。 2023/3/3 19 外部環(huán)境和競爭成功因素的改變，已經使企業(yè)，特別是那些嗅覺靈敏的企業(yè)意識到重新確定企業(yè)戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略定位的必要性，新的競爭戰(zhàn)略和戰(zhàn)略觀念在逐漸出現。戰(zhàn)略中一般含著各種重要因素，決策者必須從中選擇出哪些因素才是決定組織生死存亡的更現實的因素，因而必須要綜合考慮組織中存在的各種人事的、技術的、資源的、產品與市場的以及社會方面的制約，考慮在制定戰(zhàn)略和方針時如何才能達到短期目標和長期目標的平衡，不僅要懂得利用各種分析方法去確定企業(yè)的目標制定企業(yè)完成目標的重大方針政策，而且必須懂得如何更準確地判斷競爭對手的狀況 。 1）制定要求 ?目標要建立在可靠的基礎上； ?目標有激勵作用，鮮明生動，通過努力可以達到； ?目標層次清楚； ?目標的指標要定性與定量相結合； ?目標要經過綜合平衡，保持相對穩(wěn)定 貢獻目標、競爭目標、發(fā)展目標、福利目標、企業(yè)文化建設目標等。 一、 PM必須實現現代企業(yè)化管理 （ 1）企業(yè)是一個完全的經濟組織。 2023/3/3 10 （ 1）企業(yè)經營戰(zhàn)略的作用 ? 促使企業(yè)順利發(fā)展 ? 提高生產經營的目的性 ? 增強企業(yè)活力 ? 提高企業(yè)管理人員的素質 2023/3/3 11 （ 2）企業(yè)經營戰(zhàn)略的構成內容 A：戰(zhàn)略指導思想 指企業(yè)戰(zhàn)略制定與實施的基本思想和觀念，是 整個企業(yè)戰(zhàn)略的靈魂 。 （可以是一個，也可以是幾個，不宜太多） ② 戰(zhàn)略階段： 為實現戰(zhàn)略目標，在整個戰(zhàn)略實施期間根據特定的戰(zhàn)略任務所明確的時間段落。 20世紀競爭成功的主要因素是規(guī)模及實現規(guī)模所要求的專業(yè)性活動和嚴格的內部控制。 經濟停滯，企業(yè)重視競爭環(huán)境變化。 戰(zhàn)略的分析目的是確定： 環(huán)境正在發(fā)生哪些變化？ 如何影響組織和組織活動？ 對這些變化組織有哪些優(yōu)勢？ 與組織有關的各類人員的愿望是什么？ 這些變化怎樣影響當前的地位？ 將來還會發(fā)生什么？ 戰(zhàn)略分析 ： 2023/3/3 31 （ 3）確定戰(zhàn)略宗旨 企業(yè)的使命或宗旨是什么？為什么從事該項任務？ （ 4）制訂戰(zhàn)略目標 指企業(yè)在完成基本任務過程中所追求的最終結果 是由戰(zhàn)略決策者根據企業(yè)宗旨要求確定的定量數值 2023/3/3 32 （ 5）戰(zhàn)略類型的選擇 波士頓矩陣法（ BCG公司：業(yè)務包理論） 特點： 根據對企業(yè)每種產品的市場占有率和銷售增長率進行評價，然后采取不同的戰(zhàn)略。 ?贏利產品： 評價： 銷售增長率已下降，但市場占有率仍較高，是企業(yè)獲得豐厚利潤的產品。 （ 2）物業(yè)管理機制： 一方面指自我調節(jié)、自我改造的能力； 另一方面指對外界反應和適應的方式和過程。過分強調統計而忽視組織管理 3. TQC（ 全面質量管理） 對生產全過程的所有環(huán)節(jié)進行質量管理；每一位員工參與質量管理。 2023/3/3 49 物業(yè)企業(yè)