【文章內(nèi)容簡介】 低標(biāo)價”的申明 ? 明示遞送投標(biāo)書的程序 ? 開標(biāo)與定標(biāo)的時間與標(biāo)準(zhǔn) 2023/3/3 73 （ 2） 關(guān)于投標(biāo)的主要要求 ? 出具履約保證金 ? 不采用最低價承諾 （ 3） 關(guān)于合同格式與條件 2023/3/3 74 招標(biāo)書 ? 要求管理的物業(yè)說明書 —— 詳細(xì)而具體地說明本次招標(biāo)的要求管理的物業(yè)的基本情況 ? 物業(yè)管理內(nèi)容及要求： 競投標(biāo)單位擬采用管理方式和物質(zhì)裝備計劃 管理人員配備 管理人員的培訓(xùn) 檔案的建立與管理 管理規(guī)章制度 2023/3/3 75 各項指標(biāo)的承諾 社區(qū)文化 便民服務(wù) 經(jīng)費收支 管理新構(gòu)想 提供計算方案和設(shè)計圖紙 2023/3/3 76 —— 物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)所制定的招標(biāo)文件要求，組織編制物業(yè)投標(biāo)書，參加取得物業(yè)管理企業(yè)資格競爭的行為。 二、物業(yè)管理投標(biāo) 2023/3/3 77 投標(biāo)基本策略或準(zhǔn)備 ? 組織落實 ? 自我包裝 ? 市場調(diào)查 ? 了解對手 ? 規(guī)范及時 2023/3/3 78 取得招標(biāo)文件 物業(yè)管理投標(biāo)的實施 熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場 成本測算 編制和投送標(biāo)書 —— 注意事項 中標(biāo)與簽約 2023/3/3 79 2023/3/3 80 主要內(nèi)容 物業(yè)管理投標(biāo)文件 ?介紹企業(yè)的概況和經(jīng)歷 ? 分析投標(biāo)物業(yè)管理的要點 ? 提供 管理方案 2023/3/3 81 管 理 方 案 ? 管理目標(biāo)和方式 ? 將提供的管理服務(wù)內(nèi)容和功能 ? 物質(zhì)裝備及人員配備 ? 管理規(guī)章制度 ? 經(jīng)費收支預(yù)算 ? 其它 2023/3/3 82 方案的編制 （ 1）封面 （ 8）目標(biāo) （ 2）批準(zhǔn)頁 （ 9）保證措施 （ 3）修訂頁 （ 10）經(jīng)費 （ 4）編制說明 （ 11）問題 （ 5）目錄 （ 12）提供資料和文獻(xiàn) （ 6） 物業(yè)概況 （ 13）其它內(nèi)容 （ 7）管理 原則和宗旨 2023/3/3 83 物業(yè)管理經(jīng)費預(yù)算 ? 前期介入服務(wù)中發(fā)生的費用預(yù)算 ? 第一年度物業(yè)管理費用預(yù)算 ? 年度能源費用預(yù)算 ? 物業(yè)管理企業(yè)所有的各項經(jīng)營項目的經(jīng)營收入預(yù)算 ? 年度經(jīng)營管理支出費用預(yù)算 ? 年度收益虧損或數(shù)額預(yù)算以及扭虧為盈的時間預(yù)算 to… 2023/3/3 84 第三章 PM前期介入與接管驗收 2023/3/3 85 一、物業(yè)管理前期介入 —— 指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前 ， 就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程 。 從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度 ， 就物業(yè)開發(fā) 、 建設(shè)和今后使用 、 管理提出建議 ， 并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備 ， 以更好滿足業(yè)主與非業(yè)主使用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理 。 2023/3/3 86 前期介入的主要目的 物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施 ， 確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能能都合乎要求 ， 有利于業(yè)主使用 ， 方便以后的物業(yè)管理 。 2023/3/3 87 前期介入的必要性 ? 減少或避免規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)的隱患 ? 加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解 ? 維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象 ? 后期管理工作的進(jìn)行 ? 促進(jìn)物業(yè)的銷售 2023/3/3 88 前期介入的重要意義 ? 對于開發(fā)商而言 ? 對于物業(yè)管理公司而言 ? 物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性，減少很多不必要的損失。 2023/3/3 89 PM前期介入的類型 物業(yè)管理前期介入是實施物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，根據(jù)介入的階段不同可以分為早、中、晚三類。 2023/3/3 90 早期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項目可行性研究階段的介入。 中期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)方案設(shè)計階段的介入。 晚期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項目施工階段的介入。 2023/3/3 91 與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達(dá)成協(xié)議 介入可行性研究 → 退出房地產(chǎn)開發(fā) 簽訂合同，正式進(jìn)入前期介入 介入規(guī)劃設(shè)計階段 介入施工建設(shè)階段 介入物業(yè)銷售階段 物業(yè)驗收、移交，結(jié)束前期介入 PM前期介入流程圖 2023/3/3 92 PM前期介入的主要內(nèi)容 ?立項決策階段 項目立項以前（市場調(diào)研和項目可行性研究評估），對項目的市場定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供意見建議。 （可減少決策中的風(fēng)險性。） 2023/3/3 93 ? 規(guī)劃設(shè)計階段 規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計，從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議。 2023/3/3 94 ? 施工建設(shè)階段 物業(yè)管理企業(yè)選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。 ? 竣工驗收階段 竣工驗收應(yīng)提交的資料；完善竣工驗收的必要措施。 2023/3/3 95 二、物業(yè)竣工驗收 —— 工程項目竣工后，施工單位須向開發(fā)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，須經(jīng)開發(fā)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目查驗，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)單位，這一交接過程稱之為竣工驗收。 2023/3/3 96 ? 認(rèn)真參與竣工驗收 ， 嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān) 。 ? 通過參與竣工驗收 ， 熟悉物業(yè) ， 為物業(yè)的接管驗收以至將來的維修養(yǎng)護(hù)做準(zhǔn)備 。 ? 細(xì)心查驗竣工驗收資料 ， 保證資料齊全 、 準(zhǔn)確 。 PM企業(yè)在竣工驗收過程中應(yīng)注意的問題： 2023/3/3 97 竣工驗收的種類 ?隱蔽工程驗收 ?單項工程驗收 ?分期驗收 ?全部工程驗收 2023/3/3 98 竣工驗收的實施 ? 竣工驗收的工作程序 根據(jù)建設(shè)項目的規(guī)模和復(fù)雜程度，確定分兩個階段（初步驗收和竣工驗收）或一次性竣工驗收。 在竣工驗收前，由開發(fā)單位組織施工、設(shè)計、使用等有關(guān)部門進(jìn)行驗收。 2023/3/3 99 驗收均符合設(shè)計要求，必要文件齊全，由項目主管部門或開發(fā)單位向負(fù)責(zé)驗收的單位提出竣工驗收申請報告。 竣工驗收由開發(fā)單位會同設(shè)計單位、竣工單位和政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門組成驗收委員會或驗收組共同進(jìn)行。 辦理工程交接手續(xù)。 2023/3/3 100 ? 竣工驗收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)（ P4950） ? 竣工驗收時需移交的材料 （ P4849） 竣工驗收是全面考核建設(shè)工作、檢查所建工程是否符合設(shè)計要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》等的要求，結(jié)合各地區(qū)的實際情況，制定竣工驗收辦法。 2023/3/3 101 竣工驗收后的物業(yè)保修 所謂物業(yè)質(zhì)量保修 ， 是指物業(yè)竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的質(zhì)量缺陷的應(yīng)予以修復(fù) 。 物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷 ， 施工單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部 2023年6月 30頒布的 《 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 》 的規(guī)定履行保修義務(wù) 。 保修的范圍、期限和責(zé)任。 2023/3/3 102 三、接管驗收 —— 指物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。 2023/3/3 103 物業(yè)接管驗收的主要作用 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 確保物業(yè)具備正常的使用功能 ， 充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益 為后期管理創(chuàng)造條件 2023/3/3 104 接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 ? 驗收的對象不同 ? 驗收的目的不同 ? 驗收的條件不同 ? 交接對象不同 2023/3/3 105 物業(yè)接管驗收的實施 ? 早期介入 ? 簽約前的洽商 ? 制定詳細(xì)的接管驗收計劃 ? 著手制定管理公約及一系列管理制度 ? 建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò) ? 人員培訓(xùn) ? 協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商售樓 ? 檢驗房地產(chǎn)開發(fā)商提交的驗收項目是否具備驗收條件 ? 開始接管驗收 2023/3/3 106 接管驗收的程序 （ P55） 新建房屋 原有房屋 2023/3/3 107 物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料 ? 新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料 ? 原有房屋接管驗收應(yīng)提交的資料 技術(shù)資料 產(chǎn)權(quán)資料 2023/3/3 108 接管驗收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu)、 屋面和樓梯面、 裝修、 電氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、 附屬工程及其他 質(zhì)量與使用功能的檢驗 危險和損壞問題的處理 ? 新建房屋接管驗收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) ? 原有房屋接管驗收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 2023/3/3 109 物業(yè)接管驗收應(yīng)注意的主要問題 1. 選派素質(zhì)好 、 業(yè)務(wù)精 、 認(rèn)真負(fù)責(zé)的人員參加驗收工作 。 2. 嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求逐項 、 認(rèn)真驗收 。 3. 寫明符合要求的接管具體日期 ， 以劃清責(zé)任 。 4. 仔細(xì)清查應(yīng)該提交的資料是否真實 、 齊全 。 5. 對于不同程度的質(zhì)量問題 ， 一定要落實責(zé)任 ， 并對整改措施進(jìn)行明確 。 6. 在整個的接管驗收過程中要遵循原則性和靈活性相結(jié)合的原則等 。 2023/3/3 110 1. 堅持原則性與靈活性相結(jié)合的原則 2. 堅持細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則 接管驗收過程中質(zhì)量問題的處理原則 2023/3/3 111 第四章 用戶入伙、裝修與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 一、用戶入伙 二、裝修管理 三、物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 2023/3/3 112 一、什么是用戶入伙 ? 含義 —— 住宅小區(qū)的居民入住或商廈、寫字樓的業(yè)主或租戶入住 ? 用戶入伙手續(xù) —— 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)具備入伙條件后向業(yè)主或租戶寄發(fā)入伙通知，要求業(yè)主或租戶按要求進(jìn)行眼樓、付款、簽約、裝修、搬遷入住的過程。 第一節(jié) 用戶入伙 2023/3/3 113 二、辦理入伙手續(xù)及應(yīng)注意的問題 ? 寄發(fā)“入伙通知書” —— 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主或租戶可以辦理入住手續(xù)的文件。 ? 收樓須知 —— 物業(yè)管理公司告知業(yè)主或租戶在收樓時應(yīng)注意的事項以及在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費用的文件。 ? 入伙手續(xù)書 —— 物業(yè)管理工司為方便業(yè)主、讓其知曉辦理入伙手續(xù)具體程序而制定的一個 文件。 2023/3/3 114 三、辦理入伙手續(xù)的重要文件 （一）、 樓宇交接書 —— 在業(yè)主確認(rèn)可以接受所購樓宇后，業(yè)主和發(fā)展商共同簽署的一個文件。 2023/3/3 115 （二）、 物業(yè)管理公約 物業(yè)管理公約 —— 也叫物業(yè)管理公共契約，簡稱“公約”一般是由物業(yè)管理公司擬訂，經(jīng)過業(yè)主和物業(yè)管理公司共同簽署并約束雙方行為規(guī)范的法律文件。 “公約”的內(nèi)容 —— 物業(yè)的基本情況、明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)主的權(quán)力和義務(wù)、明確各方的法律責(zé)任。 “公約”的實質(zhì) —— 處理好人與人之間的關(guān)系。 ?發(fā)展商與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系 ?業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系 2023/3/3 116 —— 物業(yè)管理 ? 補(bǔ)充法規(guī) ? 建立自我約束機(jī)制 2023/3/3 117 （三）、 住戶手冊 —— 物業(yè)管理公司為了使業(yè)主或租戶更好地了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，以便以后管理的工作順利開展，而準(zhǔn)備的一種宣傳材料。 2023/3/3 118 一、什么是裝修與裝修管理 ? 裝修的含義 —— 業(yè)主或使用人再辦理完入伙手續(xù)以后，在正式入住之前，根據(jù)自己的特點和要求，對所購（所租）房屋進(jìn)行重新設(shè)計、分隔、裝飾、布置等。 第二節(jié)、裝修管理 2023/3/3 119 ? 裝修的特點 ? 在原來房屋初裝