【正文】 水 ) 。? 193， 194? 前后對(duì)應(yīng)法：日常 → 每天，定期 → 定期。設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理62? 191? 定人定機(jī)定制度，遵守規(guī)程作記錄。? 189? 根據(jù)物，配備人，根據(jù)物的性能安排工作量。消防設(shè)施管理61? 187? 制定合理的計(jì)劃，配備合理的人，? 物有良好的狀態(tài)，人有良好的環(huán)境，? 建立健全制度，加強(qiáng)節(jié)能管理。? 186? 人員：操作者，第三者，還有我。? 183? 維修計(jì)劃和預(yù)算，驗(yàn)收資料和文件，? 維修工作作記錄，更換材料施工圖。編制維修保養(yǎng)計(jì)劃59? 181? 控制：質(zhì)量，進(jìn)度，成本，安全。? 179? 維修前資料準(zhǔn)備完，根據(jù)具體情況決定是否：? 編制工藝規(guī)程，設(shè)計(jì)工藝裝備。維修保養(yǎng)計(jì)劃58? 177? 主線：房屋及設(shè)施設(shè)備，安全管理，環(huán)境管理。? 174? 季度維修保養(yǎng)計(jì)劃：年度分解的，季度追加的。? 171? 確定修理方式的排列順序：實(shí)際需要，經(jīng)濟(jì)性。? 新設(shè)備：從開始使用到第一次大修之間的時(shí)間。? 163? 緊急搶修 → 對(duì)應(yīng)意外事件? 164? 緊急搶修 → 對(duì)應(yīng)緊急事件處理程序事后維修與搶修56? 166168? 前后對(duì)應(yīng)法：大修 → 最大，小修 → 最小。預(yù)防性維修55? 161? 發(fā)生故障，性能降低，不修不能用了。? 159? 狀態(tài)檢測(cè)下預(yù)防維修：預(yù)知維修（耗油高了）。設(shè)備設(shè)施零備件管理54? 155， 156? 預(yù)防性維修：事先規(guī)定，降低故障率。? 152? 定期校驗(yàn)工量具，共用儀表和儀器，? 責(zé)任人，固定地，領(lǐng)用歸還辦手續(xù)。? 149? 樹立安全意識(shí)，健全安全制度，提供安全裝置。? 我：巡視檢查，維修保養(yǎng)，確保你使用。房屋完損等級(jí)評(píng)定51? 145? 設(shè)備完好率 =? 完好設(shè)備數(shù)量 /全部設(shè)備總數(shù)量 100%? 146 （如同車輛管理）? 車輛使用，駕駛技術(shù)，安全行駛，汽車配件，工具箱， 4S店維修保養(yǎng)。? 143? 嚴(yán)重?fù)p壞房；個(gè)別構(gòu)件危險(xiǎn)，需要大修。? 141? 基本完好房：結(jié)構(gòu)基本完好，一般性維修。房屋及設(shè)備設(shè)施包括49? 136? 房屋完好率 =? 完好 +基本完好 /總建筑面積 100%? 137? 危房率 =危險(xiǎn)房屋建筑面積 /總建筑面積 100%? 138? 諧音提示法：節(jié)日設(shè)樁（結(jié)設(shè)裝）。? 133? 水，電，冷，暖，智能化。? 131? 諧音提示法：工商局（居）。? 129? 諧音提示法：（搶購大桶）? 墻 承重， 構(gòu) 架承重， 大 空間承重， 筒 體承重。? 125， 127? 你出問題：負(fù)責(zé)賠償，政府罰款。裝修管理檢查內(nèi)容46? 119123? 出入把關(guān)，巡視房間，控制時(shí)間，確保安全。? 117， 118? 我：可以雙方約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)運(yùn)垃圾。開始裝修須注意45? 113? 水電氣暖和門窗，承重結(jié)構(gòu)和外墻。? 敲打時(shí)間： 6小時(shí)（嚴(yán)重敲打告知鄰里）。? 109? 屋里可以動(dòng)，外面要統(tǒng)一。? 107? 水電氣暖和門窗，承重結(jié)構(gòu)和外墻。? 104? 各項(xiàng)申請(qǐng)明確無誤，水電氣暖和建筑，? 寫明地點(diǎn)和位置，改變尺寸和程度。? 方案：裝修設(shè)計(jì)方案，整改審批文件。入住階段管理42? 101? 備齊資料，填寫表，? 簽訂協(xié)議，辦手續(xù)（開工）? 監(jiān)督施工，不違紀(jì)，? 現(xiàn)場驗(yàn)收，看仔細(xì)。? 098? 姓名房號(hào)通知門衛(wèi)，業(yè)主資料及時(shí)歸檔。入住服務(wù)準(zhǔn)備41? 096? 但不限于此：全部正確法。? 你的：? 入住通知書，入住房屋驗(yàn)收表，業(yè)主手冊(cè)，物業(yè)管理有關(guān)約定。消防系統(tǒng)承接查驗(yàn)39? 094? 我樹立良好形象為你服務(wù)，? 你真正認(rèn)識(shí) “花錢買服務(wù) ”? 化解矛盾和問題，積極實(shí)現(xiàn)好開局。? 084? 電視監(jiān)控：出、入，走、停。? 我檢查：? 電梯：機(jī)房 → 井道 → 轎箱 → 底坑? 線路：電氣裝置 → 報(bào)警裝置 → 試運(yùn)轉(zhuǎn)電梯承接查驗(yàn)38? 082? 自動(dòng)報(bào)警，卷簾門，通風(fēng)系統(tǒng)消防泵，? 廣播通訊，消防梯，照明疏散指示燈。強(qiáng)電設(shè)備承接查驗(yàn)37? 081? 制造企業(yè)應(yīng)提供：? 裝箱單、合格證，原理、接線、安裝圖，? 試驗(yàn)報(bào)告調(diào)試證，使用維護(hù)說明書。? 079注意? 電氣完整竣工圖，復(fù)雜電氣說明書，? 控制開關(guān)標(biāo)用途，線號(hào)清楚接牢固，? 他要講明便維護(hù)，隨機(jī)備件交清楚。? 廠家資料：設(shè)備圖紙，技術(shù)資料，安裝資料。? 076? 不限于如下設(shè)備（全部正確法，分清強(qiáng)電弱電）? 077? 外部資料：供電部門的圖紙資料。? 設(shè)備：設(shè)備查驗(yàn)記錄，設(shè)備接管清單。? 收集問題他確認(rèn)，他督促整改，我跟蹤查驗(yàn)。? 074? 人為（設(shè)計(jì)，施工，建材，驗(yàn)收）。? 073? 直接驗(yàn)：眼看，手摸，使用。? 071? 移交次序：我 → 你 → 新來的? 資產(chǎn)移交是重點(diǎn)，設(shè)備移交保運(yùn)轉(zhuǎn)，? 保修項(xiàng)目要明確，遺漏問題沒發(fā)現(xiàn)。承接查驗(yàn)流程33? 069六圖二書? 總平面圖：現(xiàn)狀圖 (建設(shè)前 )，規(guī)劃圖 (建設(shè)完 )；? 規(guī)劃圖：道路，豎向，地下，地上；? 二書：環(huán)境預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)書，詳細(xì)規(guī)劃說明書。? 原有：房權(quán)清楚，地權(quán)明確。? 物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的區(qū)別。? 物的文件：保修文件，使用說明文件。? 北京市規(guī)章：北京市物業(yè)管理辦法。? 062? 國家法律：物權(quán)法。? 竣工驗(yàn)收查仔細(xì)，承接以后少出力。早期介入各階段29? 058銷售階段? 制定制度和方案，對(duì)你和他作宣傳，? 擬定費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)，全部資料入檔案。? 056設(shè)計(jì)階段? 對(duì)物（房屋及附屬設(shè)施設(shè)備）提建議。? 052（如同蓋樓）? 可行性研究（建不建，有賺才建） → （決定建）規(guī)劃設(shè)計(jì) → 建設(shè)施工 → 竣工后驗(yàn)收 → 驗(yàn)收合格銷售（預(yù)售或現(xiàn)售）? 054? 對(duì)人（我你他）物都有好處。? 050? 合同雙方是群體，單個(gè)業(yè)主不用理，? 你出費(fèi)用我服務(wù)，政府介入來管理。? 046， 047? 口頭合同高效，書面合同安全。給招標(biāo)人造成損失的，中標(biāo)人應(yīng)予賠償。合同承諾構(gòu)成要件25? 044? 招標(biāo)人 收取投標(biāo)人投標(biāo)保證金的，在與中標(biāo)人簽訂合同后 5個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金。? 3定標(biāo)就是敲定中標(biāo)人的投標(biāo)文件內(nèi)容。三、物業(yè)管理合同24? 043? 1定標(biāo)必須由招標(biāo)方或評(píng)標(biāo)委員會(huì)決定。? 2投標(biāo)書必須包括物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。物業(yè)管理方案23? 038， 039? 投標(biāo)是要約，是訂立物業(yè)服務(wù)合同的建議；? 定標(biāo)是承諾，是對(duì)投標(biāo)書的同意；? 定標(biāo) 30日內(nèi)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。? 034? 招標(biāo)內(nèi)容我響應(yīng)，調(diào)研評(píng)估再制定，? 實(shí)質(zhì)內(nèi)容能履行，價(jià)格合理保穩(wěn)定。? 032? 規(guī)范填寫不涂改，補(bǔ)充說明加附件，? 數(shù)據(jù)準(zhǔn)確價(jià)合理，注意保密和美觀。? 商務(wù)文件：物業(yè)公司、人、錢的證明 (實(shí)力 )。? 029? 他和別人搞交易，我對(duì)項(xiàng)目欠分析，? 盲目承諾出問題，答辯失誤還泄密，? 對(duì)手報(bào)價(jià)過于低，竊取資料和秘密，? 知己知彼細(xì)分析，一切操作按法律。? 評(píng)估人：我你他和對(duì)手。17? 025? 1成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 (成立招聘領(lǐng)導(dǎo)小組 )? 2編制招標(biāo)文件 (編寫招聘條件 )? 3公布招標(biāo)公告 (公布招聘信息 )? 4發(fā)放招標(biāo)文件 (提供招聘條件資料 )? 5投標(biāo)人資格預(yù)審 (初審應(yīng)聘人登記表 )? 6接受投標(biāo)文件 (初審合格交相關(guān)證明 )? 7成立