【正文】 主大會(huì)成立前：前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出計(jì)劃，主管部門審核后劃撥。? 2業(yè)主大會(huì)成立后：物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出計(jì)劃，業(yè)主大會(huì)審定后劃撥。? 3物業(yè)服務(wù)企業(yè)變換：維修資金帳目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤，辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。? 4業(yè)主賣房：維修資金余額不退，隨所有權(quán)過(guò)戶。? 5住房滅失：維修資金余額按比例退還業(yè)主。專項(xiàng)維修資金管理97? 293， 294? 酬金制：企業(yè)酬金（ 200萬(wàn)元明確是我的）。? 包干制：全部費(fèi)用（ 1000萬(wàn)元自負(fù)盈虧）。? 295 ， 296? 酬金制：物業(yè)項(xiàng)目是會(huì)計(jì)主體，獨(dú)立核算。? 包干制：物業(yè)項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以由公司統(tǒng)一管理。（包給我了，任何費(fèi)用與你無(wú)關(guān)）? 297? 支出計(jì)劃：人，物，管理。確認(rèn)收入范圍98? 299304? 物的：? 物業(yè)權(quán)屬資料，技術(shù)資料和驗(yàn)收文件。? 你的：? 權(quán)屬資料（房產(chǎn)證、購(gòu)房合同復(fù)印件）。? 個(gè)人資料（身份證、戶口本，聯(lián)系方式）。? 我管理的：? 物業(yè)運(yùn)行記錄資料，物業(yè)維修記錄，物業(yè)服務(wù)記錄，管理檔案，合同資料。十二、物業(yè)檔案管理99? 308? 1永久保存：物業(yè)承接查驗(yàn)期和入住期收集整理的檔案資料。? 2設(shè)備使用年限 2倍：房屋共用部分和共用設(shè)備設(shè)施的檢測(cè)、檢修與運(yùn)行記錄檔案。 ? 3短期保存：小型設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)記錄檔案，環(huán)境與安全管理記錄。物業(yè)檔案保存100? 311? 我的基本情況，我的功與過(guò)。? 313? 多種途徑依法采集：全部正確法。? 314? 我收到投訴 →15 日內(nèi)提出處理意見 → 主管部門簽章 → 信用檔案管理部門 企業(yè)信用檔案101? 315制定招聘計(jì)劃依據(jù)? 我的情況：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。? 你的情況：業(yè)主構(gòu)成決定了業(yè)主需求。? 物的情況：管轄項(xiàng)目類型，物業(yè)面積的大小。? 錢的情況：業(yè)主收入，消費(fèi)傾向，消費(fèi)特點(diǎn)。十三、人力資源管理102? 321面試了解（由表及里）? 外貌 → 個(gè)人修養(yǎng) → 求職動(dòng)機(jī) → 知識(shí)水平 → 工作經(jīng)驗(yàn) → 表達(dá)能力、邏輯思維能力、應(yīng)變能力。? 322? 普遍性：重要問(wèn)題列出提綱，按提綱提問(wèn)。? 針對(duì)性：不同崗位要求，應(yīng)聘者具體情況。面試的目的103? 323? 辭職 (個(gè)人提出 )，辭退 (單位提出 )，? 資遣 (單位用錢把員工打發(fā)走 )。? 324? 員工辭職應(yīng)注意：? 1員工合同期未滿，或有特殊協(xié)議不同意員工辭職(在我這學(xué)完證就走，不行 )。? 2員工入職時(shí)明確告知，如辭職提前 30日書面通知用人單位 (我有時(shí)間招聘新人 )。? 3督促員工辦好工作移交及個(gè)人財(cái)務(wù)清理。員工辭職104? 325? 辭退條件：能力不行，違法亂紀(jì)。? 326， 327? 人事部接到資遣通知 → 確定資遣人員 → 部門主管核實(shí) → 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) → 辦手續(xù) → 發(fā)資遣費(fèi) (按工齡、職位、貢獻(xiàn) )辭退與資遣105? 328? 公司培訓(xùn)：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，成本低，針對(duì)性差。? 項(xiàng)目培訓(xùn)：針對(duì)性，適應(yīng)性，及時(shí)性。? 329332? 入職培訓(xùn)：公司概況，規(guī)章制度，基礎(chǔ)知識(shí)。試用培訓(xùn)：基本操作技能。? 333338? 基礎(chǔ)知識(shí) +本工種的專業(yè)知識(shí) +專業(yè)技能? 339， 340? 管理人員 學(xué)知識(shí) ，項(xiàng)目經(jīng)理長(zhǎng) 能力 。員工培訓(xùn)106? 345? 確定：支付標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)放水平，要素結(jié)構(gòu)。? 構(gòu)成：基本工資，績(jī)效工資，激勵(lì)報(bào)酬，福利。? 346? 吸引人才，穩(wěn)定隊(duì)伍，調(diào)動(dòng)積極性。? 347? 留存多：有擴(kuò)大企業(yè)再生產(chǎn)，提高競(jìng)爭(zhēng)力。? 分配少：導(dǎo)致人員流失，不利于調(diào)動(dòng)員工積極性員工薪酬管理107? 350? 職位等級(jí)：基本工資（項(xiàng)目經(jīng)理，部門經(jīng)理）? 技能資歷：基本工資（工程師，物業(yè)管理師）? 個(gè)人績(jī)效：績(jī)效工資（完成量化指標(biāo)的情況）? 351? 工作業(yè)績(jī)，業(yè)務(wù)能力，綜合素質(zhì)，個(gè)人品質(zhì)。? 定量考核與定性考核相結(jié)合。薪酬結(jié)構(gòu)108? 352? 工作能力：業(yè)務(wù)能力，學(xué)習(xí)能力。? 合作能力：溝通，理解，協(xié)調(diào)能力。? 人品：責(zé)任，誠(chéng)實(shí)，敬業(yè)，服從，團(tuán)隊(duì)意識(shí)。? 353? 與工作有關(guān)，盡可能量化，一視同仁，科學(xué)合理? 354? 建立機(jī)構(gòu)定周期，各級(jí)職位要分析，? 不同崗位分檔次，考核結(jié)果須收集。? 356? 定性考核：道 德，德， 能力，勤勞，業(yè)績(jī)。員工考核內(nèi)容109? 357， 358? 1物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合，? 2及時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)可以盡快調(diào)動(dòng)積極性，? 3有人重視榮譽(yù)，有人重視物質(zhì)，? 4獎(jiǎng)勵(lì)程度超過(guò)貢獻(xiàn)程度容易使人滿足現(xiàn)狀，? 5如：參加會(huì)議，休假，旅游等。員工獎(jiǎng)懲110? 359? 批評(píng)，扣錢，降職，辭退。? 360? 懲罰要合理：心服口服。? 懲罰要適當(dāng)：時(shí)機(jī)，比例，程度。? 懲罰要一致：言行一致，一視同仁。? 懲罰要靈活：達(dá)到教育目的，員工并不受損失。員工懲罰111? 362? 我與：你，他，領(lǐng)導(dǎo)，水電氣暖單位。? 363? 與物業(yè)管理有關(guān)的，與各方面人有關(guān)的。? 365? 以合同為依據(jù)，明確義務(wù)和權(quán)利。? 366? 熟悉人、物、法，把握要求和方法。十四、客戶管理112? 367? 聽 (用耳 )→ 問(wèn) (用嘴 )→ 同情 (用心 )→ 解決問(wèn)題? 369? 良好環(huán)境便溝通，保持距離互尊重，? 態(tài)度誠(chéng)懇因人異，語(yǔ)言恰當(dāng)過(guò)程記。與客戶溝通113? 370? 主要原因：物業(yè)服務(wù)，物業(yè)收費(fèi)，鄰里關(guān)系。? 其他原因：凡是在物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的事件。? 371? 誰(shuí)受理，誰(shuí)跟進(jìn)，誰(shuí)回復(fù)，盡快解決作記錄。? 372? 記錄內(nèi)容 → 判定性質(zhì) → 分析原因 → 確定處理人→ 解決 → 答復(fù) → 回訪 → 總結(jié)評(píng)價(jià)? 373? 好詞都對(duì)：全部正確法。客戶投訴114? 內(nèi)行文 —— 僅限在獨(dú)立的組織中傳遞的文書。? 外行文 —— 可在組織外傳遞的文書。? 前行文 —— 在事情發(fā)生前制作的文書。? 后行文 —— 在事情發(fā)生后制作的文書。? 上行文 —— 屬內(nèi)行文，是向上級(jí)報(bào)送的文書。? 下行文 —— 屬內(nèi)行文，是向下級(jí)發(fā)送的文書。? 平行文 —— 各獨(dú)立的組織之間傳遞的文書。十五、物業(yè)管理應(yīng)用文書115? 388? 決定 —— 內(nèi)行文、下行文。? 通知 —— 內(nèi)行文、下行文、前行文。? 通報(bào) —— 內(nèi)行文、下行文、后行文。? 報(bào)告 —— 內(nèi)行文、上行文、后行文。? 請(qǐng)求 —— 上行文、前行文。? 批復(fù) —— 下行文。? 意見 —— 一般是上行文、平行文。? 函 —— 外行文、平行文。行政公文116? 390? 事務(wù)文書：計(jì)劃，總結(jié)，大事記，倡議書。? 391? 制度文書：制度，辦法，守則，公約。? 394? 格式：標(biāo)題，署名，引文，分段，序號(hào)。物業(yè)管理文書117? 397? 請(qǐng)示：? 1一事一請(qǐng)示， 2批復(fù)后下發(fā)，? 3如兩個(gè)上級(jí)單位，一個(gè)主送，一個(gè)抄送。? 4嚴(yán)禁越級(jí)請(qǐng)示。? 批復(fù)：? 1是對(duì)請(qǐng)示的回復(fù)，要引用請(qǐng)示的文號(hào)和標(biāo)題。? 2批復(fù)要針對(duì)請(qǐng)示的事項(xiàng)作回復(fù)，觀點(diǎn)明確。? 3必須有正式的書面請(qǐng)示才能批復(fù)。? 4批復(fù)一般只給來(lái)文請(qǐng)示的單位。請(qǐng)示與批復(fù)118謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH