【正文】 部門職責。五、裝修管理 注意的問題（ P105）3/9/20231083/9/20231092023年案例二某住宅小區(qū)， 2023年 10月組織業(yè)主入住，入住工作由開發(fā)商辦理，物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助。小區(qū)有 15套房屋未銷售，另 3套房屋因建筑質(zhì)量問題業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開發(fā)商也認可質(zhì)量問題，表示維修后再交付。業(yè)主張某在 10月 8日辦理入住手續(xù)，領取了相關資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門窗有質(zhì)量問題，遂與開發(fā)商約定限期整改。由于開發(fā)商未在約定的期限內(nèi)完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務費。物業(yè)服務企業(yè)在 10月 20日巡視過程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改天然氣管道設施，王某稱無人告知禁止拆改天然氣設施的有關規(guī)定，所以便拆改了。物業(yè)服務企業(yè)要求其恢復原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內(nèi)容包括： “承諾因拆改天然氣管道導致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負責 ”等，并自愿繳納天然氣改造押金 3000元。3/9/2023110問題：2 15套未售出房屋和 3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務費分別應當由誰承擔？簡要說明理由。（ 4分）? 答案要點：? 15套未售和 3套存在質(zhì)量問題的房屋存在質(zhì)量問題由開發(fā)建設單位負責物業(yè)服務費用；? 根據(jù)《物業(yè)管理條例》未出售房屋由開發(fā)建設單位繳納物業(yè)服務費， 3套存在質(zhì)量問題的房屋，因業(yè)主未收房，根本原因在于開發(fā)商，所以應由開發(fā)建設單位承擔物業(yè)服務費用。2張某拒繳物業(yè)服務費的理由是否成立？簡單說明理由。（ 4分）? 答案要點：? 不成立，因張某收房以后發(fā)現(xiàn)門窗存在質(zhì)量問題，根據(jù)國家標準及《商品房質(zhì)量保證書》約定門窗五金件的保修期為一年，其責任應由開發(fā)建設單位承擔保修責任。張某不應以房屋質(zhì)量為題為由，以拒繳物業(yè)費的行為，把責任轉(zhuǎn)嫁物業(yè)公司。3/9/20231112你認為王某拆改天然氣管道的說法是否正確？簡單說明理由。（ 4分）? 答案要點：? 不正確，根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，第六條　裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得拆改燃氣管道和設施。拆改應當經(jīng)燃氣管理單位批準。3/9/20231122針對王某未辦理裝修手續(xù)即開始裝修的情況，物業(yè)服務企業(yè)應該采取哪些管理措施？（ 3分）? 答案要點：? 根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 110號令第 13條規(guī)定：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記。第十六條　裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。? 物業(yè)服務企業(yè)在管理中應當采取以下措施：? 物業(yè)服務企業(yè)首先應和裝修企業(yè)辦理相關裝修手續(xù)，告知其裝修注意事項；? 應當按照裝飾裝修管理協(xié)議做好管理和服務工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關規(guī)定的行為，應當及時勸阻和制止；已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告有關部門依法處理，對違反協(xié)議的，應追究違約責任 。3/9/20231132王某自愿簽署的《承諾書》是否有效？問什么？（ 4分）? 答案要點：? 承諾書有效。? 根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。? 2請說明物業(yè)裝修管理人員在巡視過程中應注意哪些問題？（ 6分）? 答案要點：? 加強巡視，防患于未然；物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術人員，管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防，頻繁溝通，做到防患于未然，出現(xiàn)違規(guī)偽裝行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理的施工證，強化施工人員的管理。3/9/2023114三、案例分析例題 某住宅小區(qū) 期為新建物業(yè)，擬于 2023年 3月 1日業(yè)主入住， 3月 6日，10號樓宇 8樓 8006室的業(yè)主 向管理部門報上 份裝修申報登記表，申報將陽 臺拆改為廚房，而將原廚房改造成臥室。 問題一：業(yè)主入住前，物業(yè)服務企業(yè)需要為業(yè)主入住準備的 資料有 ( ABC )。 A、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 B、入住通知書和業(yè)主 (住戶 )手冊 C、物業(yè)驗收須知和業(yè)主入住房屋驗收表 D、住房租賃合同樣本 問題二：業(yè)主申報的裝飾裝修方案，物業(yè)管理單位應該 ( B ) A、立即予以登記 B、不予登記 C、研究后決定是否登記 D、繳納保證金后予以登記 3/9/2023115問題三：在業(yè)主對房屋進行裝飾裝修過程中，物業(yè)管理單位負責的事項有 (AD)。A、現(xiàn)場檢查、驗收 B、組織施工C、裝飾裝修設計 D、物業(yè)裝飾裝修登記問題四：一般來說，物業(yè)管理單位向裝修人按照約定收取的費用包括 (BC)。A、裝飾裝修工程費 B、裝飾裝修管理服務費C、垃圾清運費 D、工程保險費3/9/20231162．某小區(qū) A單元 406業(yè)主在入住后向物業(yè)服務企業(yè)申請了裝飾裝修申請，物業(yè)管理單位在審查后予以登記。問題一：下列行為中，物業(yè)管理單位不予裝飾裝修登記的有 (BC)。A．由非原設計單位但是具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的B．擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆出連接陽臺的磚、混凝土墻體的C．未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準搭建建筑物、構(gòu)筑物的D．經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準，但是未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準改變住宅外立面，在非承重墻上開門窗的問題二：用戶收到物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出的裝修手冊及裝飾裝修申報登記表的時間是在 (B)。A．入住之前 B．入住過程中C．入住之后 D．裝修開始之后 ，3/9/2023117?問題三：一般情況下，物業(yè)管理單位應該在收到裝飾裝修申報登記表 (B)個工作日內(nèi)完成登記工作。?A． 1 B． 3 C． 5 D． 7?問題四：物業(yè)裝飾裝修管理應重點檢查的內(nèi)容包括 (ABD)。?A．有無損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果?B．有無未經(jīng)有關單位批準的行為?C．選用家具是否符合環(huán)保要求?D．有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為?問題五：物業(yè)裝飾裝修管理收費的依據(jù)是 (D)。?A．國家強制標準?B．地方強制標準?C．物業(yè)管理單位確定?D．裝修人和物業(yè)管理單位簽訂的物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議3/9/2023118?3．業(yè)主張某辦理了裝飾裝修申報登記，裝飾裝修施工單位開始進駐并組織施工。?問題一：物業(yè)管理單位負責的事項包括 (BCD)。?A．嚴格按照裝修登記的內(nèi)容組織施工? B．按照裝飾裝修管理服務協(xié)議做好管理和服務工作，加強檢查? C．發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修施工單位有違反有關規(guī)定的行為應當及時勸阻和制止? D．發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修施工單位違反有關規(guī)定的行為已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告有關部門依法處理3/9/2023119?問題二：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)以下行為中，屬于違規(guī)或不適的行為的有(ABD)。?A．施工人員未佩帶標識 B．國慶長假施工? C．審批后的明火操作 D．晚上 1O點鐘以后施工?問題三：下列行為屬于裝修人應負責賠償責任的有 (ABC)。?A．裝修人經(jīng)裝飾裝修企業(yè)推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標，造成損失的? B．裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的? C．裝飾裝修活動侵占了公共空間，對公共部位和設施造成損害或造成損失的? D．裝飾裝修企業(yè)擅自動用明火作業(yè)和進行焊接作業(yè)，造成損失的3/9/2023120問題四：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修企業(yè)有違反相關法規(guī)的行為不及時向有關部門報告的， (AB)。 A．由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告 B．可處裝飾裝修管理服務收費協(xié)議約 的裝飾裝修管理服務費 23 倍的罰款 C．吊銷營業(yè)執(zhí)照 D．取消物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì) 問題五：將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的，應 該受到處罰的是 (BC)。 A．物業(yè)管理單位 B．裝修人 C．裝飾裝修單位 D．建設單位 3/9/2023121?4．業(yè)主張某辦理了裝飾裝修申報登記，裝飾裝修施工單位開始進駐并組織施工。?問題一：物業(yè)管理單位負責的事項包括 ( BCD )。? A．嚴格按照裝修登記的內(nèi)容組織施工? B．按照裝飾裝修管理服務協(xié)議做好管理和服務工作，加強檢查? C．發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修施工單位有違反有關規(guī)定的行為應當及時勸阻和制止? D．發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修施工單位違反有關規(guī)定的行為已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告有關部門依法處理3/9/2023122問題二：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)以下行為中，屬于違規(guī)或不適的行為的有(ABD)。? A．施工人員未佩帶標識 B．國慶長假施工? C．審批后的明火操作 D．晚上 1O點鐘以后施工?問題三：下列行為屬于裝修人應負責賠償責任的有 (ABC)。?A．裝修人經(jīng)裝飾裝修企業(yè)推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標，造成損失的? B．裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的? C．裝飾裝修活動侵占了公共空間，對公共部位和設施造成損害或造成損失的? D．裝飾裝修企業(yè)擅自動用明火作業(yè)和進行焊接作業(yè)，造成損失的3/9/2023123問題四：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修企業(yè)有違反相關法規(guī)的行為不及時向有關部門報告的， (AB)。? A．由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告? B．可處裝飾裝修管理服務收費協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務費 23倍的罰款? C．吊銷營業(yè)執(zhí)照? D．取消物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)?問題五：將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的，應該受到處罰的是 (BC)。? A．物業(yè)管理單位 B．裝修人? C．裝飾裝修單位 D．建設單位3/9/2023124，擅自將其購買并居住的房屋 “一衛(wèi)改兩衛(wèi) ”。在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。請問假如你是該小區(qū)的項目經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權責令其拆除私裝物，為什么 ?【答案】物業(yè)管理部門有權責令其拆除私裝物。業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當符合城市規(guī)劃要求，并應征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)相關規(guī)定。應對樓下業(yè)主王某的房屋滲水的損失承擔賠償責任。依據(jù)《物業(yè)管理條例》物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。故本案例中，對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權利予以制止，包括責令顧拆除私裝物，若其不理會，應及時向有關部門報告。3/9/2023125，即填寫《住宅裝飾裝修申請表》（附裝修草圖），向物業(yè)服務企業(yè)申報裝修。物業(yè)服務企業(yè)隨即派出保安人員到現(xiàn)場核查，未發(fā)現(xiàn)需要有關部門批準的特殊項目，遂簽字同意，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主收取了裝修保證金、裝修管理費、垃圾清運費、施工人員安全管理費、消防器材費、施工現(xiàn)場管理費。業(yè)主組織施工單位進場裝修，歷時二個月，裝修過程中，施工人員在施工現(xiàn)場用電爐做飯，住宿。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)后，要求立即改正，但業(yè)主予以拒絕，物業(yè)服務企業(yè)隨即采取停水停電措施迫使業(yè)主改正，裝修完成并通過物業(yè)服務企業(yè)驗收后，業(yè)主要求物業(yè)服務企業(yè)退還已收取的費用，物業(yè)服務企業(yè)以裝修過程有違規(guī)行為為由，拒絕退還，在此情況下，業(yè)主遂拒絕繳納物業(yè)管理費。請分析此案例，回答以下問題。問題 裝修申報和審核中存在的問題有哪些？問題 物業(yè)服務企業(yè)所收取的費用，哪些是合理的？問題 物業(yè)裝修完成后不應返還的費用有哪些？問題 物業(yè)服務企業(yè)采取停水停電措施迫使裝修人整改的說法正確嗎？問題 該業(yè)主承擔物業(yè)管理費的起始時間是何時？ 答案問題 裝修申報的審核程序不完整，裝修申報資料不全，裝修審核人員不符合要求，物業(yè)服務企業(yè)沒有將裝修禁止行為和注意事項告知裝修人。問題 裝修保證金，裝修管理服務費，垃圾清運費。問題 裝修管理服務費，垃圾清運費。問題 采取的措施是不正確的。問題 該業(yè)主承擔物業(yè)管理費的起始時間為入住當月。第七章房屋及設施設備管理一、房屋及設施設備管理概述 （種類和組成部分