【正文】 部門職責(zé)。五、裝修管理 注意的問題（ P105）3/9/20231083/9/20231092023年案例二某住宅小區(qū)， 2023年 10月組織業(yè)主入住，入住工作由開發(fā)商辦理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助。小區(qū)有 15套房屋未銷售，另 3套房屋因建筑質(zhì)量問題業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開發(fā)商也認(rèn)可質(zhì)量問題，表示維修后再交付。業(yè)主張某在 10月 8日辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門窗有質(zhì)量問題，遂與開發(fā)商約定限期整改。由于開發(fā)商未在約定的期限內(nèi)完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在 10月 20日巡視過程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改天然氣管道設(shè)施，王某稱無人告知禁止拆改天然氣設(shè)施的有關(guān)規(guī)定，所以便拆改了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內(nèi)容包括： “承諾因拆改天然氣管道導(dǎo)致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負(fù)責(zé) ”等，并自愿繳納天然氣改造押金 3000元。3/9/2023110問題：2 15套未售出房屋和 3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)？簡(jiǎn)要說明理由。（ 4分）? 答案要點(diǎn)：? 15套未售和 3套存在質(zhì)量問題的房屋存在質(zhì)量問題由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；? 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》未出售房屋由開發(fā)建設(shè)單位繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)， 3套存在質(zhì)量問題的房屋，因業(yè)主未收房，根本原因在于開發(fā)商，所以應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2張某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立？簡(jiǎn)單說明理由。（ 4分）? 答案要點(diǎn)：? 不成立，因張某收房以后發(fā)現(xiàn)門窗存在質(zhì)量問題，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及《商品房質(zhì)量保證書》約定門窗五金件的保修期為一年，其責(zé)任應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。張某不應(yīng)以房屋質(zhì)量為題為由，以拒繳物業(yè)費(fèi)的行為，把責(zé)任轉(zhuǎn)嫁物業(yè)公司。3/9/20231112你認(rèn)為王某拆改天然氣管道的說法是否正確？簡(jiǎn)單說明理由。（ 4分）? 答案要點(diǎn)：? 不正確，根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，第六條　裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。拆改應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。3/9/20231122針對(duì)王某未辦理裝修手續(xù)即開始裝修的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該采取哪些管理措施？（ 3分）? 答案要點(diǎn)：? 根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 110號(hào)令第 13條規(guī)定：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理單位）申報(bào)登記。第十六條　裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中應(yīng)當(dāng)采取以下措施：? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)和裝修企業(yè)辦理相關(guān)裝修手續(xù)，告知其裝修注意事項(xiàng)；? 應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理，對(duì)違反協(xié)議的，應(yīng)追究違約責(zé)任 。3/9/20231132王某自愿簽署的《承諾書》是否有效？問什么？（ 4分）? 答案要點(diǎn)：? 承諾書有效。? 根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。? 2請(qǐng)說明物業(yè)裝修管理人員在巡視過程中應(yīng)注意哪些問題？（ 6分）? 答案要點(diǎn)：? 加強(qiáng)巡視，防患于未然；物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員，管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防，頻繁溝通，做到防患于未然，出現(xiàn)違規(guī)偽裝行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。同時(shí)要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理的施工證，強(qiáng)化施工人員的管理。3/9/2023114三、案例分析例題 某住宅小區(qū) 期為新建物業(yè)，擬于 2023年 3月 1日業(yè)主入住， 3月 6日，10號(hào)樓宇 8樓 8006室的業(yè)主 向管理部門報(bào)上 份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)將陽(yáng) 臺(tái)拆改為廚房，而將原廚房改造成臥室。 問題一：業(yè)主入住前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要為業(yè)主入住準(zhǔn)備的 資料有 ( ABC )。 A、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 B、入住通知書和業(yè)主 (住戶 )手冊(cè) C、物業(yè)驗(yàn)收須知和業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表 D、住房租賃合同樣本 問題二：業(yè)主申報(bào)的裝飾裝修方案，物業(yè)管理單位應(yīng)該 ( B ) A、立即予以登記 B、不予登記 C、研究后決定是否登記 D、繳納保證金后予以登記 3/9/2023115問題三：在業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修過程中，物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)的事項(xiàng)有 (AD)。A、現(xiàn)場(chǎng)檢查、驗(yàn)收 B、組織施工C、裝飾裝修設(shè)計(jì) D、物業(yè)裝飾裝修登記問題四：一般來說，物業(yè)管理單位向裝修人按照約定收取的費(fèi)用包括 (BC)。A、裝飾裝修工程費(fèi) B、裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)C、垃圾清運(yùn)費(fèi) D、工程保險(xiǎn)費(fèi)3/9/20231162．某小區(qū) A單元 406業(yè)主在入住后向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)了裝飾裝修申請(qǐng)，物業(yè)管理單位在審查后予以登記。問題一：下列行為中，物業(yè)管理單位不予裝飾裝修登記的有 (BC)。A．由非原設(shè)計(jì)單位但是具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的B．?dāng)U大承重墻上原有的門窗尺寸，拆出連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的C．未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物的D．經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，但是未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)改變住宅外立面，在非承重墻上開門窗的問題二：用戶收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出的裝修手冊(cè)及裝飾裝修申報(bào)登記表的時(shí)間是在 (B)。A．入住之前 B．入住過程中C．入住之后 D．裝修開始之后 ，3/9/2023117?問題三：一般情況下，物業(yè)管理單位應(yīng)該在收到裝飾裝修申報(bào)登記表 (B)個(gè)工作日內(nèi)完成登記工作。?A． 1 B． 3 C． 5 D． 7?問題四：物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查的內(nèi)容包括 (ABD)。?A．有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果?B．有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的行為?C．選用家具是否符合環(huán)保要求?D．有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為?問題五：物業(yè)裝飾裝修管理收費(fèi)的依據(jù)是 (D)。?A．國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)?B．地方強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)?C．物業(yè)管理單位確定?D．裝修人和物業(yè)管理單位簽訂的物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議3/9/2023118?3．業(yè)主張某辦理了裝飾裝修申報(bào)登記，裝飾裝修施工單位開始進(jìn)駐并組織施工。?問題一：物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)的事項(xiàng)包括 (BCD)。?A．嚴(yán)格按照裝修登記的內(nèi)容組織施工? B．按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)檢查? C．發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止? D．發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修施工單位違反有關(guān)規(guī)定的行為已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理3/9/2023119?問題二：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)以下行為中，屬于違規(guī)或不適的行為的有(ABD)。?A．施工人員未佩帶標(biāo)識(shí) B．國(guó)慶長(zhǎng)假施工? C．審批后的明火操作 D．晚上 1O點(diǎn)鐘以后施工?問題三：下列行為屬于裝修人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償責(zé)任的有 (ABC)。?A．裝修人經(jīng)裝飾裝修企業(yè)推薦使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)，造成損失的? B．裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的? C．裝飾裝修活動(dòng)侵占了公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害或造成損失的? D．裝飾裝修企業(yè)擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)，造成損失的3/9/2023120問題四：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的， (AB)。 A．由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告 B．可處裝飾裝修管理服務(wù)收費(fèi)協(xié)議約 的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi) 23 倍的罰款 C．吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照 D．取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì) 問題五：將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房的，應(yīng) 該受到處罰的是 (BC)。 A．物業(yè)管理單位 B．裝修人 C．裝飾裝修單位 D．建設(shè)單位 3/9/2023121?4．業(yè)主張某辦理了裝飾裝修申報(bào)登記，裝飾裝修施工單位開始進(jìn)駐并組織施工。?問題一：物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)的事項(xiàng)包括 ( BCD )。? A．嚴(yán)格按照裝修登記的內(nèi)容組織施工? B．按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)檢查? C．發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止? D．發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修施工單位違反有關(guān)規(guī)定的行為已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理3/9/2023122問題二：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)以下行為中，屬于違規(guī)或不適的行為的有(ABD)。? A．施工人員未佩帶標(biāo)識(shí) B．國(guó)慶長(zhǎng)假施工? C．審批后的明火操作 D．晚上 1O點(diǎn)鐘以后施工?問題三：下列行為屬于裝修人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償責(zé)任的有 (ABC)。?A．裝修人經(jīng)裝飾裝修企業(yè)推薦使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)，造成損失的? B．裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的? C．裝飾裝修活動(dòng)侵占了公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害或造成損失的? D．裝飾裝修企業(yè)擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)，造成損失的3/9/2023123問題四：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的， (AB)。? A．由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告? B．可處裝飾裝修管理服務(wù)收費(fèi)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi) 23倍的罰款? C．吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照? D．取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)?問題五：將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房的，應(yīng)該受到處罰的是 (BC)。? A．物業(yè)管理單位 B．裝修人? C．裝飾裝修單位 D．建設(shè)單位3/9/2023124，擅自將其購(gòu)買并居住的房屋 “一衛(wèi)改兩衛(wèi) ”。在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。請(qǐng)問假如你是該小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物，為什么 ?【答案】物業(yè)管理部門有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物。業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，并報(bào)政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對(duì)樓下業(yè)主王某的房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。故本案例中，對(duì)于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權(quán)利予以制止，包括責(zé)令顧拆除私裝物，若其不理會(huì)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。3/9/2023125，即填寫《住宅裝飾裝修申請(qǐng)表》（附裝修草圖），向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)裝修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨即派出保安人員到現(xiàn)場(chǎng)核查，未發(fā)現(xiàn)需要有關(guān)部門批準(zhǔn)的特殊項(xiàng)目，遂簽字同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取了裝修保證金、裝修管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、施工人員安全管理費(fèi)、消防器材費(fèi)、施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)。業(yè)主組織施工單位進(jìn)場(chǎng)裝修，歷時(shí)二個(gè)月，裝修過程中，施工人員在施工現(xiàn)場(chǎng)用電爐做飯，住宿。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后，要求立即改正，但業(yè)主予以拒絕，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨即采取停水停電措施迫使業(yè)主改正，裝修完成并通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)驗(yàn)收后，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已收取的費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以裝修過程有違規(guī)行為為由，拒絕退還，在此情況下，業(yè)主遂拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。請(qǐng)分析此案例，回答以下問題。問題 裝修申報(bào)和審核中存在的問題有哪些？問題 物業(yè)服務(wù)企業(yè)所收取的費(fèi)用，哪些是合理的？問題 物業(yè)裝修完成后不應(yīng)返還的費(fèi)用有哪些？問題 物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取停水停電措施迫使裝修人整改的說法正確嗎？問題 該業(yè)主承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的起始時(shí)間是何時(shí)？ 答案問題 裝修申報(bào)的審核程序不完整，裝修申報(bào)資料不全，裝修審核人員不符合要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有將裝修禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人。問題 裝修保證金，裝修管理服務(wù)費(fèi)，垃圾清運(yùn)費(fèi)。問題 裝修管理服務(wù)費(fèi)，垃圾清運(yùn)費(fèi)。問題 采取的措施是不正確的。問題 該業(yè)主承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的起始時(shí)間為入住當(dāng)月。第七章房屋及設(shè)施設(shè)備管理一、房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述 （種類和組成部分