【正文】 指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)對(duì)承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。 [ Fr: ] (七)經(jīng)營管理部 [ Fr: ] 市場(chǎng)拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查研究，物業(yè)管理市場(chǎng)拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)等。 [ Fr: ] (三)行政管理部 [ Fr: ] 人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。 [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)在精簡、精干、高效的同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時(shí)作出必要的調(diào)整。 物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。 (三)分工協(xié)作 [ Fr: ] 這樣才能避免多頭領(lǐng)導(dǎo)和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 外部環(huán)境越復(fù)雜、多變，組織機(jī)構(gòu)就越應(yīng)該強(qiáng)調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對(duì)策來消除外部環(huán)境對(duì)企業(yè)的不利影響。 [ Fr: ] 組織機(jī)構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實(shí)組織機(jī)構(gòu)的影響；另一方面，當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時(shí)，組織機(jī)構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。 (一)企業(yè)戰(zhàn)略因素 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (2)主要缺點(diǎn)：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。 (1)主要優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動(dòng)性，增強(qiáng)了企業(yè)的活力；三是促進(jìn)了內(nèi)部的競(jìng)爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。 [ Fr: ] 這種組織形式的主要特點(diǎn)有：一是實(shí)行分權(quán)管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。 [ Fr: ] (2)主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。 (1)主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] 其特點(diǎn)是各級(jí)主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。 (二)直線職能制 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置 [ Fr: ] 資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進(jìn)行管理的主要內(nèi)容之一。 (2)企業(yè)章程； [ Fr: ] [ Fr: ] 三級(jí)資質(zhì)≥50 二級(jí)資質(zhì)≥300 一級(jí)資質(zhì)≥500 其中 [ Fr: ] 資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本(萬元)從事物業(yè)管類型（種類）物業(yè)管理面積要求(萬平方米)企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；企業(yè)信用檔案系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績要求專業(yè)管理人員(人數(shù)) [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 因此，該企業(yè)在這一項(xiàng)上，符合一級(jí)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)要求。 [ Fr: ] [ Fr: ] 3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬m2； [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬m2； [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下： [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (8)公司的法定代表； [ Fr: ] (4)股東的姓名或名稱； [ Fr: ] 一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括： [ Fr: ] [ Fr: ] (五)公司人員 [ Fr: ] 在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，股東人數(shù)必須符合法定條件。 《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。 物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第2講講義 [ Fr: ] 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] 2．物業(yè)管理股份有限公司 [ Fr: ] 物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。 [ Fr: ] 4．外資物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。 2．集體所有制物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場(chǎng)化發(fā)展的軌道。 [ Fr: ] 二、物業(yè)管理企業(yè)的分類（了解） [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí)，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。 [ Fr: ] 第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場(chǎng)所；擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)；獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹? 其特征可以歸納為以下三點(diǎn)： [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 本部分考題類型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來定)。 (4)物業(yè)管理企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé) [ Fr: ] 4．物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置 [ Fr: ] 2．物業(yè)管理企業(yè)的常見模式 [ Fr: ] 復(fù)習(xí)備考建議23人共同進(jìn)行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。 要制定學(xué)習(xí)計(jì)劃，按照通讀、精讀、重點(diǎn)記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個(gè)過程應(yīng)當(dāng)在考試前一個(gè)月完成，余下的沖刺時(shí)間是做習(xí)題和試卷，查漏補(bǔ)缺。 [ Fr: ] 綜合分析題是全面檢驗(yàn)考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。 一般情況下，當(dāng)考試用書中所涉及到的知識(shí)呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時(shí)，會(huì)形成單選題、多選題的考核點(diǎn)。 [ Fr: ] [ Fr: ] C三個(gè)檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個(gè)星號(hào)（*），如果這項(xiàng)內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個(gè)星號(hào)（*），根據(jù)這些記號(hào)可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點(diǎn)。 C，以此來區(qū)分考試的重點(diǎn)和要點(diǎn)。 復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。 學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個(gè)文件：一個(gè)是《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》，另一個(gè)是《考試大綱》。 [ Fr: ] [ Fr: ] 多選題：與單選題相比，考核的準(zhǔn)確度要求要高一些，因?yàn)閷?duì)5個(gè)備選答案通過分析判斷找出若干個(gè)正確的答案是一個(gè)考核知識(shí)準(zhǔn)確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案。 [ Fr: ] 否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。 內(nèi)容提要及考試要求 [ Fr: ] 3．物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序 [ Fr: ] (1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 [ Fr: ] 二、考試目的和考試要求 [ Fr: ] [ Fr: ] 第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。 因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。 第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。 物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。 (一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分 [ Fr: ] 這類企業(yè)在剛成立時(shí)，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點(diǎn)。 集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。 外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。 5．其他物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。 3．股份合作型物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] [ Fr: ] 這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對(duì)象為上級(jí)建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但近年來隨著市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了管理上級(jí)建設(shè)單位開發(fā)的項(xiàng)目以外，也通過市場(chǎng)獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。 (二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。 (六)公司章程 [ Fr: ] 企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情況不同而有所不同。 (1)總則，包括公司名稱和地址等； [ Fr: ] (5)股東的權(quán)利和義務(wù)； [ Fr: ] (9)公司解散事由和清算辦法； [ Fr: ] [ Fr: ] 二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理 [ Fr: ] 設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 1．一級(jí)資質(zhì) [ Fr: ] [ Fr: ] 其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％： [ Fr: ] 4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。 (5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 2．二級(jí)資質(zhì) [ Fr: ] [ Fr: ] 其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％： [ Fr: ] 4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。 (5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 [ Fr: ] 3．三級(jí)資質(zhì) [ Fr: ] [ Fr: ] 其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 (4)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。 (5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)比較 [ Fr: ] ≥5有 [ Fr: ] [