【正文】 指導、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。 [ Fr: ] (七)經(jīng)營管理部 [ Fr: ] 市場拓展部的主要職責包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。 [ Fr: ] (三)行政管理部 [ Fr: ] 人力資源部的主要職責包括：制訂企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。 [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)在精簡、精干、高效的同時，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時作出必要的調(diào)整。 物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。 (三)分工協(xié)作 [ Fr: ] 這樣才能避免多頭領(lǐng)導和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 外部環(huán)境越復雜、多變，組織機構(gòu)就越應(yīng)該強調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對策來消除外部環(huán)境對企業(yè)的不利影響。 [ Fr: ] 組織機構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實組織機構(gòu)的影響；另一方面，當組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。 (一)企業(yè)戰(zhàn)略因素 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (2)主要缺點：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機構(gòu)重疊，人員過多。 (1)主要優(yōu)點：一是強化了決策機制，使公司最高領(lǐng)導擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責任心和主動性，增強了企業(yè)的活力；三是促進了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。 [ Fr: ] 這種組織形式的主要特點有：一是實行分權(quán)管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負盈虧。 [ Fr: ] (2)主要缺點：機構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。 (1)主要優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] 其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構(gòu)是直線行政主管的參謀。 (二)直線職能制 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構(gòu)設(shè)置 [ Fr: ] 資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進行管理的主要內(nèi)容之一。 (2)企業(yè)章程； [ Fr: ] [ Fr: ] 三級資質(zhì)≥50 二級資質(zhì)≥300 一級資質(zhì)≥500 其中 [ Fr: ] 資質(zhì)等級注冊資本(萬元)從事物業(yè)管類型（種類）物業(yè)管理面積要求(萬平方米)企業(yè)管理制度和標準；企業(yè)信用檔案系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績要求專業(yè)管理人員(人數(shù)) [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 因此，該企業(yè)在這一項上，符合一級企業(yè)資質(zhì)申報要求。 [ Fr: ] [ Fr: ] 3)獨立式住宅(別墅)8萬m2； [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 3)獨立式住宅(別墅)15萬m2； [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下： [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (8)公司的法定代表； [ Fr: ] (4)股東的姓名或名稱； [ Fr: ] 一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括： [ Fr: ] [ Fr: ] (五)公司人員 [ Fr: ] 在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。 《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。 物業(yè)管理實務(wù)精講班第2講講義 [ Fr: ] 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] 2．物業(yè)管理股份有限公司 [ Fr: ] 物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。 [ Fr: ] 4．外資物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機構(gòu)負責組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。 2．集體所有制物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。 [ Fr: ] 二、物業(yè)管理企業(yè)的分類（了解） [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時，還承擔著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。 [ Fr: ] 第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)嚴格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所；擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)；獨立核算，自負盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔民事責任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹? 其特征可以歸納為以下三點： [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。 本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來定)。 (4)物業(yè)管理企業(yè)職能機構(gòu)及其職責 [ Fr: ] 4．物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構(gòu)設(shè)置 [ Fr: ] 2．物業(yè)管理企業(yè)的常見模式 [ Fr: ] 復習備考建議23人共同進行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。 要制定學習計劃，按照通讀、精讀、重點記憶的順序去學習，整個過程應(yīng)當在考試前一個月完成，余下的沖刺時間是做習題和試卷，查漏補缺。 [ Fr: ] 綜合分析題是全面檢驗考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。 一般情況下，當考試用書中所涉及到的知識呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時，會形成單選題、多選題的考核點。 [ Fr: ] [ Fr: ] C三個檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個星號（*），如果這項內(nèi)容在每一章后面的復習題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個星號（*），根據(jù)這些記號可以很容易的找到學習的重點。 C，以此來區(qū)分考試的重點和要點。 復習考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復習過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復習的范圍就是圍繞考試用書。 學習之前必須要讀兩個文件：一個是《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》，另一個是《考試大綱》。 [ Fr: ] [ Fr: ] 多選題：與單選題相比，考核的準確度要求要高一些，因為對5個備選答案通過分析判斷找出若干個正確的答案是一個考核知識準確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案。 [ Fr: ] 否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。 內(nèi)容提要及考試要求 [ Fr: ] 3．物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序 [ Fr: ] (1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 [ Fr: ] 二、考試目的和考試要求 [ Fr: ] [ Fr: ] 第一，是獨立的企業(yè)法人。 因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟組織是有區(qū)別的。 第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。 物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。 (一)按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分 [ Fr: ] 這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。 集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。 外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進行運作的物業(yè)管理企業(yè)。 5．其他物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。 3．股份合作型物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] [ Fr: ] 這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目，但近年來隨著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)的項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。 (二)獨立的物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。 (六)公司章程 [ Fr: ] 企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實際情況不同而有所不同。 (1)總則，包括公司名稱和地址等； [ Fr: ] (5)股東的權(quán)利和義務(wù)； [ Fr: ] (9)公司解散事由和清算辦法； [ Fr: ] [ Fr: ] 二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理 [ Fr: ] 設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導和監(jiān)督。 1．一級資質(zhì) [ Fr: ] [ Fr: ] 其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％： [ Fr: ] 4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。 (5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 2．二級資質(zhì) [ Fr: ] [ Fr: ] 其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％： [ Fr: ] 4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。 (5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 [ Fr: ] 3．三級資質(zhì) [ Fr: ] [ Fr: ] 其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 (4)有委托的物業(yè)管理項目。 (5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級比較 [ Fr: ] ≥5有 [ Fr: ] [