【正文】 位職責(zé) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 46 頁 一、管理處正副主任在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家、省、市物業(yè)管理規(guī)定，落實(shí)公司規(guī)章制度，組織全處人員學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平和管理能力。 六、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的統(tǒng)一布置與管理，積極 為居民提供有償便民服務(wù)。 二、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋及公共設(shè)施的維修與管理工作。 完成上級(jí)有關(guān)部門交辦的其他工作任務(wù)。包括住宅小區(qū)的驗(yàn)收交接工作；房屋及公共設(shè)施的管理與維修和裝飾裝修工程；小區(qū)內(nèi)的道路、雕塑、小景、小品和綠地、花草樹木的管理養(yǎng)護(hù)；小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生保潔和單位居民的垃圾清運(yùn)；小區(qū)的安全巡邏與治安管理工作等。 隨時(shí)保持樓宇內(nèi)與外圍衛(wèi)生的清潔。 外圍 路面整潔、干凈，無垃圾、無紙屑、無油跡、無積水、無綠苔等。 門 干凈無灰塵、污跡等。 各種設(shè)施外表 （如信箱、消防栓箱等）外表清潔干凈，無積塵污跡等。清潔率達(dá)到 99%以上。 七、 對(duì)講機(jī)不用時(shí)，應(yīng)由領(lǐng)班收回， 統(tǒng)一交付保衛(wèi)處保管充電。 三、 在對(duì)講機(jī)中一定要使用文明用語，嚴(yán)禁在對(duì)講機(jī)使用中出現(xiàn)不文明行為；對(duì)方呼叫時(shí)，接聽要迅速。否則出現(xiàn)漏掃，除扣發(fā)當(dāng)月獎(jiǎng)金外，還按請(qǐng)假天數(shù)扣發(fā)當(dāng)月工資。 聘用合同期間 ，受聘人員如想解除合同，須提前 15 日向物業(yè)管理處提出申請(qǐng)。 四、按時(shí)上班，不早退，不遲到，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)允許不得擅自替班，換班。 注：外出保潔工具器材使用完后，由物業(yè)管理處統(tǒng)一存放，再次使用時(shí)，由保潔領(lǐng)班領(lǐng)取。 三、經(jīng)常性對(duì)工具器材進(jìn)行保養(yǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)損壞或故障問題，及時(shí)上報(bào)物業(yè)公司。易損工具以舊換新。 （五）定期進(jìn)行消毒，積極做好滅鼠除害工作。 （二）公共場所和道路每天清掃兩次，全天保潔，目視范圍內(nèi)無散落垃圾。如發(fā)現(xiàn)上述地方有垃圾、雜物要隨時(shí)清除保持。 二、樓梯間責(zé)任到人，必須完成如下工作：保持樓梯間地面清潔干凈。 定期對(duì)保潔情況進(jìn)行檢查評(píng)比，對(duì)完全任務(wù)較為突出的給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)，完成任務(wù)較差，不按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的，按規(guī)定給予扣罰。 不得隨意將本人崗位交給他人，否則在交他人期間出現(xiàn)的一切問題由受聘人承擔(dān)責(zé)任。 五、盡心盡職，爭創(chuàng)一流工作質(zhì)量，樹立 “ 業(yè)主至上，服務(wù)第一 ” 的思想，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 保潔員工作紀(jì)律 一、團(tuán)結(jié)同志，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，不許打人罵人，拉幫結(jié)派搞不團(tuán)結(jié)。 四、如發(fā)現(xiàn)工具器材被人為損壞，追究責(zé)任人責(zé)任并按原價(jià)賠償。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 46 頁 六、對(duì)隨意破壞衛(wèi)生或 損壞公物的行為應(yīng)禮貌勸阻；對(duì)小區(qū)內(nèi)來訪人員，如有可疑情況，及時(shí)與保安員聯(lián)系。 （六）共用設(shè)施設(shè)備每周清潔一次，無蛛網(wǎng)浮塵。 （三）垃圾每天清運(yùn)一次，垃圾箱（筒）外表每周清潔二次，無強(qiáng)烈異味，無垃 圾外溢。垃圾桶不要讓其過滿溢出，要隨時(shí)清理 ，并定期對(duì)垃圾桶進(jìn)行擦洗，保持其外部清潔。如有明顯污跡，水跡或其它污漬，要進(jìn)行清洗，拖凈。 保潔員服務(wù)職責(zé)標(biāo)準(zhǔn) 一、牢固樹立 “ 業(yè)主至上，服務(wù)第一 ” 的宗旨，努力為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境。 保潔工作沒有節(jié)假休息日，在節(jié)日期間要堅(jiān)持正常清潔。 六、同事之間要互相幫助，互相學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，不斷提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)與專 業(yè)技能。 二、上班時(shí)，著裝要整齊，按照公司規(guī)定佩帶標(biāo)志胸牌。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 46 頁 弄清著火物質(zhì)，根據(jù)不同著火物質(zhì)采取相對(duì)應(yīng)的滅火措施。 阻止勸解無效的情況下，應(yīng)上報(bào)給應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)長。 首先要逐級(jí)上報(bào)，由公司領(lǐng)導(dǎo)直接報(bào)告給公安機(jī)關(guān)， 必要時(shí)亦可由保安員撥打 “110” 報(bào)警電話，報(bào)告公安機(jī)關(guān)。 如果歹徒持有兇器，保安員不要盲目與歹徒搏斗，要講究技巧與策略，必要時(shí)可采取正當(dāng)防衛(wèi)，但防衛(wèi)不可過度。 三、 應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員除負(fù)責(zé)一般的值勤外，還必須熟練掌握其它專業(yè)技能，如擒拿格斗，消防器材的使用方法等，并不斷培養(yǎng)臨危不懼，遇事冷靜，英勇果斷的良好品質(zhì)與意識(shí)。 物業(yè)公司每月定期對(duì)保安員進(jìn)行抽查或組織考試 。 監(jiān)督考核制度 : 為了提高保安隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，樹立良好的形象，務(wù)必落實(shí)考核制度，通過考核從中找差距，找缺點(diǎn)以便使管理部門能夠及時(shí)做好調(diào)整改進(jìn)，并制訂相關(guān)措施。 說服圍觀群眾離開，確保目標(biāo)安全。 業(yè)主、住戶發(fā)生刑事案件，應(yīng)首先物業(yè)公司上報(bào)并向公安部門報(bào)告并保護(hù)好現(xiàn)場。 （二） 遇到違法犯罪、偷盜搶動(dòng)的處理： 保持鎮(zhèn)靜、斗智斗勇，能制服立即制服，敵強(qiáng)我弱時(shí)想辦法穩(wěn)住并立即通知友鄰哨位或取的小區(qū)群眾取得的支援，設(shè)法制服罪犯。 本班值勤中遇到疑難問題時(shí)，隊(duì)長或班長應(yīng)立即到場，按有關(guān)規(guī)定處理，不能解決的不要擅自做主，要及時(shí)上報(bào)。 三、檢查各崗位執(zhí)勤情況： 日常巡視檢查執(zhí)勤情況有各班班長或隊(duì)長負(fù)責(zé)。 保安操作規(guī)程 一、 工作時(shí)間安排： 值班崗保安實(shí)行 24 小時(shí)值班制。 不準(zhǔn)擅自帶外人進(jìn)單位留宿，有特殊情況必須經(jīng)單位主管部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 堅(jiān)守崗位，忠于職守，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制。對(duì)于無故曠工或無故不參加會(huì)議者，管理處將根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 七、 值勤人員要嚴(yán)查細(xì)問、敢說敢問；注意觀察可疑的人或事，一 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 46 頁 旦發(fā)現(xiàn)情況立即上報(bào)。 四、 嚴(yán)禁小攤小販、收購廢品者或推銷人員等 一切無關(guān)人員進(jìn)入；外出的自行車或摩托車對(duì)于陌生人或行跡可疑者（包括外來人員）要主動(dòng)上前詢問，如有必要并讓其出示有效證件做好登記。 保安管理資料 保安工作實(shí)施細(xì)則 一、 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度；服從領(lǐng)導(dǎo)管理與安排。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 46 頁 （ 5）不能乘普通電 梯逃生。 （ 2）不能一見低層起火就往下跑，低樓層發(fā)生火災(zāi)后，如果上層的人都往下跑，反而會(huì)給救援增加困難。要充分利用身邊的各種利于逃生的東西，如把床單、窗簾、地毯等接成繩，進(jìn)行滑繩自救，或?qū)⑾词珠g的水淋濕墻壁和門阻止火勢(shì)蔓延等。 自救、互救逃生 （ 1）利用各樓層的消防器材，如干粉、泡沫滅火器或水槍撲滅初期火災(zāi)是積極的逃生方法。 （ 5）當(dāng) 著火層的走廊、摟梯被煙火封鎖時(shí)，被困人員要盡量靠近當(dāng)街窗口或陽臺(tái)等容易被入看到的地方，向救援人員發(fā)出求救信號(hào)，如呼喚，向樓下拋擲一些小物品，用手電筒往下照等，以便讓救援人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)，采取救援措施。 （ 3）如果是晚上聽到報(bào)警，首先應(yīng)該用手背去接觸房門，試一試房門是否已變熱，如果是熱的，門 不 能打開，否則煙和火就會(huì)沖進(jìn)臥室；如果房門不熱，火勢(shì)可能還不大，通過正常的途徑逃離房間是可能的。 不同部位、不同條件下人員的逃生方法 （ 1）當(dāng)某一樓層某一部位起火，且火勢(shì)已經(jīng)開始發(fā)展時(shí)，應(yīng)注意聽廣播通知，廣播會(huì)告訴著火的摟層，以及安全疏散的路線、方法等。當(dāng)我們?cè)陔娪昂碗娨暲锟吹交鸬膱雒鏁r(shí)，一切都非常清晰，那是在火場上的濃煙以外拍攝的。 清理 火災(zāi)撲滅后，物業(yè)管理處應(yīng)組織人員保護(hù)好現(xiàn)場，協(xié)助消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)查明火災(zāi)原因，核實(shí)或清查火災(zāi)損失情況。 一、高層居住物業(yè)火警應(yīng)急處理程序 報(bào)警 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 46 頁 當(dāng)消防監(jiān)控中心監(jiān)控設(shè)備發(fā)出火警信號(hào)時(shí)，值班人員應(yīng)立即通知保安巡邏人員到現(xiàn)場確認(rèn)，一旦火災(zāi)被 確認(rèn)后，應(yīng)要求巡邏人員盡量詳盡地了解火災(zāi)性質(zhì)及燃燒物質(zhì)等情況，并立即啟動(dòng)相應(yīng)區(qū)域樓層的滅火系統(tǒng)設(shè)備投入工作； 消防監(jiān)控中心值班人員迅速撥通 “119” 火警電話，報(bào)告消防中心，講明火災(zāi)單位地點(diǎn)、電話號(hào)碼、著火樓層、燃燒物質(zhì)等情況，并做好火警過程記錄； 消防監(jiān)控中心應(yīng)及時(shí)指派專人到交通路口引導(dǎo)消防援救車輛及消防人員進(jìn)入到火災(zāi)現(xiàn)場撲救火災(zāi)； 消防監(jiān)控中心立即通知變配電室關(guān)閉相應(yīng)樓層總電源； 消防監(jiān)控中心立即通知關(guān)閉大廈通風(fēng)系統(tǒng)（有中央空調(diào)系統(tǒng) 的） 協(xié)調(diào) 火警發(fā)生時(shí)，發(fā)現(xiàn)人應(yīng)迅速報(bào)告分管領(lǐng)導(dǎo)，管理處主管應(yīng)立即召集相關(guān)人員組成臨時(shí)滅火指揮部； 臨時(shí)滅火指揮部成立后，應(yīng)緊急、快速地拿出滅火作戰(zhàn)行動(dòng)措施，并迅速召集各專業(yè)設(shè)備負(fù)責(zé)人組織、安排業(yè)務(wù)骨干操作物業(yè)各類的設(shè)備正常運(yùn)行。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 46 頁 物業(yè) 管理實(shí)用 資料大全 消防篇 物業(yè)的安全問題始終是每個(gè)物業(yè)管理人的無法回避的課題，物業(yè)的安全從其性質(zhì)可分為治安安全與消防安全兩大類，隨著現(xiàn)代居住物業(yè)規(guī)模的日趨完善、設(shè)施設(shè)備的日趨高檔、現(xiàn)代化的保安系統(tǒng)也走進(jìn)了各類居住物業(yè)，也就是說治安安全在很大范圍內(nèi)可以通過技防措施得以解決了。 “ 防消結(jié)合、預(yù)防為主 ” 是我們消防工作一貫的工作方針，就是要消滅每一個(gè)消防隱患、每一起初期火災(zāi)，只有把它消滅在萌芽狀態(tài)，才能使我們的物業(yè)乃至我們的家園遠(yuǎn)離火災(zāi)，并將其造成的損失降到最低限度，這些都得依靠我們物業(yè)管理人全面細(xì)致的巡查制度與周密使用的防災(zāi)救災(zāi)應(yīng)急方案來保障了。 滅火 火源初起時(shí)，應(yīng)迅速地用滅火劑按操作方法將初火撲滅； 火勢(shì)兇猛時(shí)，撲救人員應(yīng)帶好防毒面具、穿好消防服，聽從指揮，按火災(zāi)撲救預(yù)案進(jìn)行撲救； 如著火點(diǎn)的上方的消防噴淋頭還未動(dòng)作時(shí)，應(yīng)立即擊碎紅玻璃堵塞頭，使其噴水滅火； 擊碎著火樓層任一手動(dòng)報(bào)警玻璃，起動(dòng)本樓層排煙閥系 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 46 頁 統(tǒng)工作； 需用消火栓滅火時(shí)，將消火栓箱打開或擊碎玻璃，拉出消防水帶，接上帶卡，拿穩(wěn)水槍噴頭后，方可打開閥門，射水滅火，同時(shí)用小木錘擊碎紅色玻璃罩，遠(yuǎn)程啟動(dòng)消防加壓 泵加壓，以確保水柱壓力； 一般滅火方法是：根據(jù)現(xiàn)場情況 (1)先重點(diǎn)，后一般；(2)先滅大，后滅小； (3)先隔斷，后集中的方式進(jìn)行撲救。必須注意的是，火災(zāi)現(xiàn)場的溫度是十分驚人的，而且煙霧會(huì)擋住你的視線。 （ 1）利用消防電梯進(jìn)行疏散逃生，但著火時(shí)普通電梯千萬不能乘坐； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 46 頁 （ 2）利用室內(nèi)的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進(jìn)行逃生； （ 3）利用建筑物的陽臺(tái)、通廊、避難層、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋、安全繩等進(jìn)行逃生； （ 4）利用觀光樓梯避難逃生； （ 5）利用墻邊落水管進(jìn)行逃生； （ 6）利用房間床單等物連接起