【正文】 保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個(gè)效果： 一、 絕對保證有一個(gè)正常的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特別是日常所需的水、電的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運(yùn)作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第一部分為物業(yè)接管前期人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，采用集中授課的學(xué)習(xí)方式進(jìn)行；第二部分為管理期間員工培訓(xùn) 計(jì)劃，視物業(yè)管理處工作具體情況分階段安排進(jìn)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑤ 職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后， 采用獲得畢業(yè)證書即予以報(bào)銷學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行鼓勵(lì)。 培訓(xùn)類別與方式 （ 1） 培訓(xùn)類別 ① 入職培訓(xùn)：側(cè)重于對物業(yè)基本知識(shí)及 IS09001（ 2020）質(zhì)量體系和各項(xiàng)規(guī)章制度的培訓(xùn)； ② 上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行； ③ 在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力和培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工中穿插進(jìn)行； ④ 轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識(shí)及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行，采用授課或帶崗的方 式的進(jìn)行； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2） 管理層員工： 具備熟練的專業(yè)技術(shù)知識(shí)和能力，勤奮、踏實(shí)、敬業(yè)，有勇于創(chuàng)新，開拓進(jìn)取的精神，以及處 理各類突發(fā)事件的能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑤ 保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。實(shí)際操作中必須保持信息的真實(shí)、科學(xué)和全面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ③信息通道暢通。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 生收集器具，及時(shí)收集、清動(dòng)垃圾，及時(shí)對垃圾桶等衛(wèi)生器具清洗消毒歸位，加強(qiáng)防疫滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅，加強(qiáng)對校區(qū)內(nèi)經(jīng)營商戶的衛(wèi)生管理檢查，保持校區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生； *加強(qiáng)校區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)，對綠化帶、校區(qū)小公園、道路兩側(cè)樹木、花草設(shè)專人、培、修、護(hù)，保持校區(qū)的美化綠化。 ⑤ 保潔部（兼綠化組） *制止 校 區(qū)內(nèi)亂丟、敵放、亂倒、亂堆廢物垃圾，制止亂張貼、亂涂寫，制止飼養(yǎng)家畜家禽，控制噪音及空氣水質(zhì)污染，消除 校 區(qū)內(nèi)污染源； *負(fù)責(zé)對學(xué)區(qū)內(nèi)的馬路、便道、綠化帶、公共場所及時(shí)清掃保潔，設(shè)立衛(wèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ② 客服中心 *負(fù)責(zé) 管理處工作人員日常工作紀(jì)律和儀表的檢查、監(jiān)督； *負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部文件及管理檔案的建立和管理； *負(fù)責(zé) 收集管理信息，接待用戶的來訪投訴，并進(jìn)行回訪； *負(fù)責(zé) 管理處內(nèi)部人員招聘、調(diào)動(dòng)、培訓(xùn)、考核等工作以及日常的辦公行政管理事務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。具體架構(gòu)如下： （ 1） 機(jī)構(gòu)圖說明 *物業(yè)為管理處內(nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率，保證信息渠道的暢通。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 9 服務(wù)回訪率 25% 25% 回訪次數(shù) /服務(wù)次數(shù) 建立健全回訪制度，做好服務(wù)回訪記錄，加強(qiáng)服務(wù)隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)。 5 消防設(shè)備完好率 100% 100% 完好消防設(shè)備 /茂名學(xué)院消防設(shè)備總數(shù) 實(shí)行巡查制度，建檔記錄。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 國家 標(biāo)準(zhǔn) 投標(biāo) 指標(biāo) 測算依據(jù) 管理主要措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 98% 98% 完好房建筑面積 +基本完好房建筑面積 /房屋總建筑面積 建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修；嚴(yán)格日常管理，無人 為損壞事件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 措施四：注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力 注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力，變項(xiàng)目管理體制由單向推動(dòng)方式為平等互動(dòng)雙方共管方式，使項(xiàng)目的管理真正得以 升 華。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 措施之二：全面推行 ISO9001： 2020質(zhì)量管理體系 鼎源物業(yè)管理公司 ISO9001： 2020 質(zhì)量體系經(jīng)過多年實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理不可或缺的大綱，該體系將在茂名學(xué)院的物業(yè)管理全面推行并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。為此，茂名市鼎源物業(yè)管理公司抽調(diào)機(jī)電管理技術(shù)骨干，組成強(qiáng)有力的安全保障體系，制定嚴(yán)格的運(yùn)作管理制度及周期性的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代 科技和管理手段，對茂名學(xué)院的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方位的綜合管理，達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備使用周期的設(shè)備綜合服務(wù)效益。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 *采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理專業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。茂名學(xué)院的創(chuàng)建將勾畫出茂名市在新世紀(jì)以高層次教育為核心，以深化體制改革為動(dòng)力的美好未來，充分展現(xiàn)其時(shí)代特色鮮明、文化氛圍濃郁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的人文魅力，將塑造出國內(nèi)知名的集產(chǎn)學(xué)研于一體的高等教育發(fā)展區(qū) 。 目前主校區(qū)占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本著“用心面對客戶，服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)理念，鼎源人以現(xiàn)代化的管理和敬業(yè)的精神為 茂名學(xué)院 提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，持續(xù)超越業(yè)主不斷增長的服務(wù)期望。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 鼎源物業(yè)積極倡導(dǎo)“以人為本，以質(zhì)登峰”的管理理念，遵循“服務(wù)至誠、精益求精；管理規(guī)范、進(jìn)取創(chuàng)新”的質(zhì)量方針，鼓起一切從零開始的決心和信心，銳意進(jìn)取，積極創(chuàng)新，在現(xiàn)有物業(yè)的基礎(chǔ)上不斷拓展新市場。 2020 年，公司所管項(xiàng)目――全球通 大廈 被評(píng)為“茂名市物業(yè)管理示范大廈”，成為茂名市第一幢獲此殊榮的高層建筑。 前 言 鼎源物業(yè)管理公司 成立于 2020 年 ，是 一家具有物業(yè)管理、清潔保養(yǎng)、安全保衛(wèi)、 工程服務(wù)等多元化、專業(yè)化 的 服務(wù)公司 。 目 錄 ? 前言 ～ ? 一、提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃 ～ ? 二、質(zhì)量目標(biāo) ～ ? 三、擬采取的管理方式和工作計(jì)劃 ～ ? 四、管理人員的配備、培訓(xùn) ～ ? 五、管理服務(wù)用房及工作必需的物資裝備 ～ ? 六、房屋本體維護(hù)管理計(jì)劃和實(shí)施 ～ ? 七、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理維護(hù)方案 ～ ? 八、緊急事故處理流程 ～ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 茂名學(xué)院 物業(yè)管理建議書 茂名市鼎源物業(yè)管理有限公司 敬呈 二零零六年三月六日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，公司通過 國家建設(shè)部物業(yè)管理國家 三 級(jí)資質(zhì) 認(rèn)定。公司經(jīng)過兩年多的不斷探索、發(fā)展完善，建立了科學(xué)、規(guī)范的管理體系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)，更要提高物業(yè)品 牌。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。于 2020 年 由原廣東石油化工高等專科學(xué)校、茂名教育學(xué)院、茂名石化公司職工大三校合并組建的廣東省屬本科高等學(xué)校，學(xué)院實(shí)行省市共建的管理體制 ， 校本部現(xiàn)有 官渡和光華兩個(gè) 校區(qū)，主校區(qū)設(shè)在官渡校區(qū) 。 茂名學(xué)院是茂名市委、市政府為實(shí)現(xiàn)茂名市高等教育跨式發(fā)展，加快高層次人才的培養(yǎng)，增進(jìn)科學(xué)技創(chuàng)新能力和發(fā)展后勁，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和文化品位，促進(jìn)茂名市率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義璣代化的高屋 建的構(gòu)想。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 創(chuàng)建該模式的主要措施有： *狠抓管理，全方位過程開展增收節(jié)支活動(dòng)。供電質(zhì)量好壞，將直接影響著其他設(shè)施設(shè)備 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 能否正常的運(yùn)作；而消防系統(tǒng)則是整個(gè)建筑系統(tǒng)的安全保障。 （ 2） 房屋本體管理 ①制定維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃： 制定科學(xué)、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案，嚴(yán)格按計(jì)劃和實(shí)施方案執(zhí)行； ② 重在查勘： 監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)的過早損耗或損壞，對房屋結(jié)構(gòu)易出現(xiàn)問題的部位在查勘中進(jìn)行重點(diǎn)檢查，制定日常和定期的查勘養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，做好早發(fā)現(xiàn)早處理； ③ 及時(shí)維修： 在早發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)維修，加強(qiáng)房屋維護(hù)，延長房屋使用壽命； ④ 建立房屋管理檔案： 為每一棟房屋建立系統(tǒng)的 檔案，及時(shí)統(tǒng)計(jì)檢查的結(jié)果，掌握房屋完損情況； 管理難點(diǎn) （ 1） 由于 缺少設(shè)備裝前期的介入管理，設(shè)備在使用初期階段各類技術(shù)參數(shù)的不穩(wěn)定性，增加了管理和操作難度； （ 2） 管理區(qū)域廣，各類設(shè)施設(shè)備安裝較分散，人員的配備相當(dāng)增多，加 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 大了費(fèi)用 開支； （ 3） 電梯系統(tǒng)采取甲方分包形式，使得乙方與維保單位在實(shí)際運(yùn)作中會(huì)增加協(xié)調(diào)的難度性； （ 4） 五、 工作措施 措施之一：派遣精銳骨干，組建優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì) “一流”的管理需要“一流”的人才， 鼎源業(yè)管理公司一貫強(qiáng)調(diào)人的因素始終是第一位的，實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵，鼎源物業(yè)管理公司 高度重視茂名學(xué)院的物業(yè)管理項(xiàng)目，將派駐最優(yōu)秀的管理者和技術(shù)人員，組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)，并持之以恒開展系統(tǒng)有效的培訓(xùn)工作，使他們能有斷地適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需求，為實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)不斷地努力奮斗。 措施之三：加強(qiáng)與學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系協(xié)調(diào)和合作 物業(yè)管理公司和學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)涉及有項(xiàng)目管理的不同側(cè)面，一者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的一種阻力，需要協(xié)調(diào)好，首先要有正確的認(rèn)識(shí)，實(shí)際工作中需強(qiáng)調(diào)各管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)監(jiān)督作用，要全面加強(qiáng)與學(xué)校教務(wù)處、學(xué)生處、 后勤處等各管理機(jī)構(gòu)的合作，使之形成合力，從而推動(dòng)項(xiàng)目管理服務(wù)水平的提 高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。質(zhì)量目標(biāo)共分十項(xiàng)，以表格的形式在下列項(xiàng)中概述以及保障各項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)完成的實(shí)施。 回訪率 25% 25% 以上 維修工程回訪次數(shù) /維修工程項(xiàng)次 照明燈及疏散燈完好率 95% 98% 以上 完好照明燈、疏散燈數(shù)量 /照明燈、疏散燈總數(shù)量 4 主要機(jī)電設(shè)備完好率 99% 99% 完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備 /大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì) 完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有機(jī)電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實(shí)施 24 小時(shí)專人值班； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 出現(xiàn)故障及時(shí)排