【正文】 在管理者的角度上，將提交必要的設計優(yōu)化或補充建議，以確保建筑物落成后的管理和使用效果。我司提供的服務不僅僅是限于純建筑技術及相關規(guī)范方面，更加重要的是站在開發(fā)商的立場，從市場、營銷以及項目最終使用 者（國際用戶及本地用戶）等角度分析設計中可能存在的問題，通過和設計單位的配合使設計達到最優(yōu)化，使開發(fā)商的回報實現(xiàn)最大化。通過全面運營管理服務使整個項目的運營管理達到國際化 標準及市場需求，完成物業(yè)增值保值的管理理念。審核項目規(guī)劃方案及圖紙，與設計方、承建方交流配合， 從日后物業(yè)使用者和管理者的角度提出優(yōu)化方案，增加項目 在日后使用和管理上的合理性，提升項目整體品質(zhì)。階段物業(yè)管理服務方案 物業(yè)管理服務階段 物業(yè)管理服務階段劃分 中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司針對項目進展狀態(tài)，將管理服務氛圍三個不同的管理服務期：“前期”、“籌備期”及“運營管理期”。保潔服務：公共環(huán)境清潔、外墻清洗、共用設施設備清潔、垃 圾清運、消毒殺蟲服務。 制定售樓處物業(yè)服務流程及標準 216。 協(xié)助成立物業(yè)交接驗收小組 售樓處物業(yè)服務管理 216。 制定項目整體物業(yè)管理方案（包括能源費用方案、 日常運行維護方案及管理服務內(nèi)容和標準）216。216。 工程設備維修保養(yǎng)費216。將根據(jù)項目的設備設施狀況及服務內(nèi)容設定編制物業(yè)管理公司人員架構，按照不同使用功能詳細、合理測算物業(yè)管理運行成本，確定物業(yè)管理費收費標準。 垂直交通系統(tǒng)216。 中實集團擁有的各項資源在銷售宣傳中的使用系統(tǒng)設備配置方案建議 針對項目使用功能的特點，對應配備的設備系統(tǒng)提供咨詢意見，參與方案論證并對設備選型提出合理化建議，使項目的硬件配備更加合理。 其它前期涉及的物業(yè)管理問題品牌支持配合項目銷售工作 216。 物業(yè)管理成本測算216。216。 功能展示 人員管理模式根據(jù)本案項目的管理需要求，我們將引進先進的物業(yè)管理理念，主要管理人員將從中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司北京團隊中派遣有豐富管理經(jīng)驗的主要管理人員，基層服務人員將從下花園本地招聘，同時可以吸收開發(fā)商原物業(yè)管理團隊的留守人員參與管理，執(zhí)行中實物業(yè)貫有的管理制度和標準。 社區(qū)商務功能 這是一項承載著物業(yè)服務企業(yè)開拓經(jīng)營渠道，實現(xiàn)創(chuàng)收的重要功能。如對工單處理的每個節(jié)點設置時間記錄并進行監(jiān)控，同時給用戶預留服務評價選擇，就可以實現(xiàn)服務指標的量化評價和監(jiān)測，對工作人員進行有效的績效考評和監(jiān)督。業(yè)主可以在網(wǎng)上自己或為父母預約自己方便的時間請物業(yè)上門服務，做到服務的精準和有效性，同時提高物業(yè)服務形象與品質(zhì)和業(yè)主對物業(yè)服務的滿意度。6）綠化領班將本次施肥工作記錄于《綠化養(yǎng)護施肥記錄表》。施肥：1）確定施肥對象，肥料品種后將肥料及施肥工具運至現(xiàn)場。3）修剪工作結束，清理現(xiàn)場，工具歸還倉庫。成片栽植的灌木叢修剪時應形成中間高四周低或前面低后面高的叢形，多品種栽種的灌木叢修剪時應突出主栽品種，并苗出適當?shù)纳L空間，造型灌木修剪應保持外形輪廓清楚，外緣枝葉緊密，綠籬及色帶修剪要特別注意輪廓清楚線條整齊頂面平整高度一致，側面上下垂直或上窄下寬，每次修剪較前一次提高1CM，見后殘留綠籬面的葉枝應及時清理干凈。5)、出現(xiàn)不適感應立即停止噴藥并求助他人。注意事項：1）、綠化殺蟲農(nóng)藥等危險品實行專人管理制度，即將危險品放置在倉庫櫥柜中，由項目負責人全權負責管理。4）、盡量避免將水澆到綠地中音響、反光照明等電氣設施。二、綠化項目現(xiàn)場主要作業(yè)指導規(guī)程日常養(yǎng)護工作及注意事項澆水：1）、確定本次澆水工作的地點、范圍后攜帶水管及輔助工具到達工作地點；2）、連接水管，然后打開綠化水閥，對植物進行均勻澆水；3）、澆全、澆透后關閉水閥，收回水管和工具歸還倉庫。綠化養(yǎng)護管理規(guī)程與質(zhì)量記錄一、項目現(xiàn)場綠化管理與檢查流程項目負責人每年年末制定下一年度的《年度綠化養(yǎng)護計劃》,再根據(jù)年度計劃和現(xiàn)場實際情況編制《綠化養(yǎng)護月度計劃》；項目負責人再將《綠化養(yǎng)護月度工作計劃》進行分解，每天制定《綠化養(yǎng)護工作日安排表》安排綠化工每天的工作內(nèi)容，并監(jiān)督檢查工作落實情況，發(fā)現(xiàn)不合格情況要求綠化工進行整改，檢查結果也記錄在《綠化養(yǎng)護工作日安排/記錄表》上。 （2）、各種工具正確使用，不出現(xiàn)工具損壞綠化苗木現(xiàn)象。 （2）、對綠化生產(chǎn)垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）重點地區(qū)隨產(chǎn)隨清，其它地區(qū)日產(chǎn)日清，并進行巡視保潔，做到無白色垃圾等。（2）、在園林樹木主干、主枝上平均每100CM介殼蟲不得超過3頭，較細枝條上無蟲糞、蟲網(wǎng)。 （5）、及時清除雜草，做到基本無雜草。草坪及地被 （1）、植物整齊，覆蓋率90%以上。 （2）、無缺枝倒伏現(xiàn)象，及補種。（9）、注意扶正加固，樹木基本無傾斜。（5）、花灌木及時開花結果，株形豐滿，花后修剪及時合理。 做好臺風來臨前的準備工作 修剪綠蘺、草坪七、八月份（小暑、大暑、立秋、處暑）防臺風暴雨、及時做好樹木立支架、捆綁等工作中耕除草、追肥移栽常綠樹木，最好入伏后降過一場透雨后進行防治病蟲害修剪綠蘺、草坪九月份（白露、秋分）繼續(xù)做好防止臺風暴雨的緊急準備工作中耕除草、防治病蟲害修剪綠蘺、草坪完成“十一”節(jié)日擺花工作。 進行中耕除草、追肥、防治病蟲害。 完成“五一”節(jié)日擺花工作。 防治病蟲害。 完成“春節(jié)”花壇布置工作。 檢修機械。（3）、園林機械的使用和保養(yǎng)（主要指草坪機、割灌機、綠籬機、機動噴藥機等），為提高修剪質(zhì)量和病蟲防治效果及延長園林機械的使用壽命，綠化管養(yǎng)部下設園林機械組負責機械的使用和保養(yǎng)，該組負責草坪、綠蘺、地被色塊植物的循環(huán)修剪和高大喬木的病蟲害防治又負責包干人員的機械使用、保養(yǎng)的培訓工作。（2）、園林綠化的管理機制：綠化養(yǎng)護部經(jīng)理對綠化工實行目標管理、優(yōu)者留用、劣者淘汰的管理機制。二、人員配備方案（1）、固定在編人員：根據(jù)小區(qū)綠地面積，按每萬平方米設置固定在編綠化工1人(實際在編人員根據(jù)季節(jié)調(diào)整)，年齡層次在2555歲（根據(jù)實際工作能力適應放寬標準），以男工為主。其實,無論什么風格類型的小區(qū)景觀,都需要優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)護與管理,這樣才能真正形成一種良性循環(huán)的景觀帶。住宅小區(qū)的綠化就是其中的重要部分。主管人員給業(yè)主做工作，予以勸退，阻止業(yè)主沖擊銷售現(xiàn)場或辦公場所。（4）客服部經(jīng)理和秩序維護部經(jīng)理需及時前往現(xiàn)場，勸說業(yè)主停止過激行為，恢復正常秩序。（3） 、突發(fā)情況處理（緊急預案）人車分流后，業(yè)戶停車可能沒以前方便；之前業(yè)主車輛停放在園區(qū)都不用繳費，人車分流后業(yè)戶車輛停放地下車庫需繳納數(shù)額不少的停車費用，這些都容易增加業(yè)主的抵觸情緒，屆時個別業(yè)主可能會采取過激行為，給人車分流工作帶來極大阻力。每天安排保潔人員對地下車庫進行清潔，保持地下車庫衛(wèi)生干凈，杜絕地面積水的情況。除已售車位外，其他使用月租卡或臨時卡的車輛按照先到先停的原則選擇車位停放，不固定車位。消防車、救護車、運鈔車、郵政車、工程搶險車、家具搬運車輛、垃圾清運車輛、清污車輛等需臨時進入小區(qū)的車輛，可靈活放行。 （2）地下車庫停車設施齊全，便于車輛停放地下車庫道閘系統(tǒng)、停車收費系統(tǒng)、反光鏡、車位牌、車位線、車位牌、定位器、車位鎖、減速帶等提前配置到位。制作統(tǒng)一說辭，各部門相互了解，在對外宣傳上統(tǒng)一口徑，能及時合理地回復業(yè)主關于人車分流的提問。建設安全、安靜、寬松的小區(qū)環(huán)境。人車分流的區(qū)另外一個極大的優(yōu)勢是人車分道，車子行駛更安心，能卓有成效地提高車子行 駛速度，縮減停車時間，減輕居民的停車壓力。人車混流的小區(qū)，人與車行駛在同一道路之上，人刮車、車撞人的事件屢見不鮮。特色服務管理建議人車分流式管理隨著經(jīng)濟文化的快速發(fā)展，人們對生活居住環(huán)境的要求也越來越高，購房時除了必須考量的綠化率、容積率、車戶比等具體數(shù)據(jù)之外，人車分流也是作為小 區(qū)現(xiàn)代化的重要指標。產(chǎn)品為70160平米小高層，為眾多業(yè)主提供量身打造的居所！項目定位隨著近年來京津驥一體化的高速發(fā)展以及2022世界注目的冬奧會即將舉辦，給下張家口花園區(qū)發(fā)經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大的商機。在這里生活真真的是“移養(yǎng)體，居養(yǎng)氣”。京張冬奧研究中心主任陳劍曾表示，在今后的7年中，張家口的年均經(jīng)濟增長率將超過10%。《京津冀產(chǎn)業(yè)轉移指南》將引導產(chǎn)業(yè)轉移和承接，充分發(fā)揮三地比較優(yōu)勢，形成空間布局合理、產(chǎn)業(yè)鏈有機銜接、各類生產(chǎn)要素優(yōu)化配置的發(fā)展格局，張家口為了承接北京產(chǎn)業(yè)轉移做了一系列準備，以帶動當?shù)馗咝庐a(chǎn)業(yè)集群快速發(fā)展。共有10棟住宅，3棟商業(yè)。項目全部為1115層小高層產(chǎn)品。項目概況鴻翔嘉5財務部經(jīng)理負責物業(yè)管理企業(yè)財務管理方面的顧問服務指導，審核對口的顧問書與建議函。指導公司及小區(qū)品質(zhì)管理體系、客戶服務體系、安全、清潔、綠化、設備設施維護等專業(yè)管理及作業(yè)體系、小區(qū)創(chuàng)優(yōu)達標等方面的顧問服務。2主管運營副總經(jīng)理經(jīng)營部經(jīng)理分管業(yè)務的顧問指導，顧問工作監(jiān)督指導，出席合作過程中的重大活動。23紅嶼別墅（北戴河）10海濱高級別墅項目，2004年接管。20高檔公寓2004年接管。15濰坊醫(yī)學院1綜合性醫(yī)院2005年接管16濱州學院濱州學院是經(jīng)國家教育部批準成立的一所綜合性普通本科院校2006年接管。7民航結算中心高檔公寓/寫字樓2011年接管。2國賓酒店中實集團自行設計建筑、擁有全部產(chǎn)權的智能化五星級國際商務酒店，中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司實施全面物業(yè)管理暨總部駐地1998年接管至今。由于有這些配套公司的支持與服務，中實杰肯道夫物業(yè)公司在向業(yè)主提供的服務將更加周全、細致和經(jīng)濟實用。北京中實杰肯道夫物業(yè)管理有限責任公司目前是“中國物業(yè)管理協(xié)會”的常務理事單位。公司成立十三年來，始終秉承現(xiàn)代化管理理念，以“五星級管理”的服務標準，遵循科學化、人性化、細致化的服務宗旨，以市場機制引領公司的發(fā)展。二、 中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司介紹北京中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司成立于1996年，隸屬于中實集團公司，是一家具有國際化品質(zhì)的專業(yè)管理公司。截止到2008年底，北京中實杰肯道夫物業(yè)管理有限責任公司在企業(yè)品牌受眾率、項目管理規(guī)模、團隊建設等均位居國內(nèi)同行業(yè)的第一方隊。北京中實杰肯道夫物業(yè)管理有限責任公司，隨著公司的不斷發(fā)展與壯大，相繼投資成立了商業(yè)、文化、保潔、停車、裝飾、廣告、配送、保險等九家專業(yè)公司，作為配套產(chǎn)業(yè)鏈與中實物業(yè)共同發(fā)展。三、中實物業(yè)公司榮譽及獲獎情況中實杰肯道夫物業(yè)管理公司在十年以來的發(fā)展過程中,取得了讓公司驕傲、讓業(yè)主滿意的各項榮譽和業(yè)績，其中包括： “紅嶼別墅”項目獲省級優(yōu)秀物業(yè)示范小區(qū)稱號；“紅嶼別墅”項目獲得全國優(yōu)秀物業(yè)示范小區(qū)稱號； “歐陸經(jīng)典”項目獲北京市市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號；“新紀元家園” 項目獲北京市市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號；“楓丹麗舍”項目獲北京市市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號；“領秀硅谷”項目獲首都綠化美化花園式單位稱號；“提香草堂”項目獲首屆和諧中國人居創(chuàng)新大獎—和諧親情文化社區(qū)獎；被評為中國物業(yè)管理協(xié)會會員單位；通過ISO9001管理體系認證； “鋒尚國際公寓”榮獲全國節(jié)能建筑獎稱號；1榮獲質(zhì)量管理規(guī)范單位稱號；1榮獲全國質(zhì)量月“”質(zhì)量?？攸c宣傳質(zhì)優(yōu)單位稱號；12005年國家建設部頒發(fā)一級物業(yè)管理資質(zhì)；1被評為2005年守信企業(yè)；1 “卡爾生活館”榮獲2005年度首都綠化美化花園式單位稱號；1 “領秀硅谷”獲得2005年度清河地區(qū)群防群治先進單位稱號；1被評為中國物業(yè)管理協(xié)會常務理單位；1 “未來假日”榮獲北京市安靜小區(qū)稱號；12007年通過ISO14001：200GB/T 28001：2001體系認證 “領秀硅谷”獲得北京市城市管委頒發(fā)的海淀區(qū)平安社區(qū)稱號；2 “錦官苑”榮獲北京市西城區(qū)生活垃圾分類示范小區(qū)；2 “都市心海岸”榮獲服務保障奧運好單位稱號；2被中國房地產(chǎn)和項目委員會評為金牌物業(yè)企業(yè)和諧服務獎；2年被樓市奧斯卡組委會評為最具創(chuàng)新能力物業(yè)公司獎2中實物業(yè)被評為物業(yè)百強企業(yè)2相關榮譽稱號均通過復審延續(xù)相關證照、資質(zhì)證書及獲獎證書公司部分管理業(yè)績（單位：萬平方米）序號項目名稱建筑面積項目性質(zhì)1國賓花園24緊鄰金融街的集五星級豪華酒店、甲級寫字樓、金融大樓、世貿(mào)商業(yè)中心、高檔公寓于一體的綜合建筑群，由中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司實施前期顧問管理及后期全委托管理1998年接管至今。2006年接管，5天津海濱國際會展中心二期地處天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的泰達時尚廣場，是天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的一座地標型建筑2009年接管.6上奧世紀中心10高檔公寓/寫字樓2009年接管。8易事達商業(yè)4北苑商業(yè)9唐山財富項目6唐山高檔寫字樓10巨庫商場3綜合小商品綜合市場11國旅項目2寫字樓、商業(yè)為一體的綜合項目12天津財智項目6高檔寫字樓、底商綜合項目13中央音樂學院10辦公樓、教學樓、宿舍樓14中央民族大學8負責中央民族大學圖書館、博物館和文科教學大樓的物業(yè)管理，這三個部分均為中央民族大學校園內(nèi)最新和最現(xiàn)代化的建筑。19鋒尚國際公寓