【正文】 把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。 二、嚴格審批，加強巡查 根據(jù)多年來對二次裝修管理的經(jīng)驗，我們認為在小區(qū)裝修管理中注重于以下步驟： （一）在二次裝修的審批過程中，建立 客服中心負責人 初審、工程 負責人復審、 管理處主任 簽字的三級審批責任制，強化審批責任。 陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 23頁 第十部分 裝修管理 業(yè)主入伙后，隨之而來的就是房屋二次裝修的高峰期。再根據(jù)主題的需要，結合多年積累的豐富經(jīng)驗，挖掘新鮮的內容，充分利用小區(qū)內外的廣闊空間，選擇規(guī)模適當、新穎多樣的活動形式，自辦或聯(lián)合舉辦豐富多彩的社區(qū)文化活動。此外，加強與企業(yè)、商家的合作，為提升活動檔次開拓更多的資金來源。 陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 21頁 （三）場所安排 管理處充分利用小區(qū)的內外空間（如休閑場地、綠地、公園等）和會所開展活動 ,并適時走出小區(qū)，組織業(yè)主參加集體公益活動，把整個小區(qū)營造成人與人、人與自然和諧共處的場所，營造成優(yōu)雅的工作、 生活和社交的園地。 （二）人員配備 專職人員 ：管理處設置一 名經(jīng)驗豐富的行政主管，負責 陽光海岸 文化的組織、實施工作。 （五）利用社區(qū)刊物及小區(qū)宣傳欄，加大對外宣傳效果。 （二）活動項目的設立 社區(qū)文化的弘揚與深入，讓小區(qū)成為業(yè)戶工 作及休閑娛樂生活的理想場所，各種特色活動與整潔明快的小區(qū)交相輝映，構成耀眼的社區(qū)文化，使小區(qū)增添無限的生機和溫馨。社區(qū)活動源 于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。精心設計高品味的社區(qū)文化藍圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角，成 為現(xiàn)代文明城市的典 范和亮點。 生活因文化而美麗。經(jīng)過對 陽光海岸 的初步調研，我們對會所的定位是“走精品服務之路，創(chuàng)小區(qū)會所的典范”。 三、檔案的保管 1．接收檔案必須認真驗收，并辦理交接手續(xù)； 2． 檔案資料必須按順 序分類規(guī)范排列，便于查找； 3． 底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后的底圖要及時歸檔，并認真檢查修改、補充情況； 4． 檔案室要做到“七防”：防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲、防塵、防有害氣體； 5． 高度重視消防及用電安全，嚴禁吸煙和使用明火。 一、 制定檔案管理制度 設置綜合檔案室，專人負責收集、歸檔和管理。通過將崗位的職責與要求進行量化，量化考核得分與員工的工資漲幅、職務升遷陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 16頁 直接掛鉤。 一． 陽光海岸 管理處培訓計劃 根據(jù)從業(yè)基本常識和崗位應具備的專業(yè)知識，有步驟、有目標地制定培訓計劃。 UPS 是各弱電系統(tǒng)獨立使用。 技術要求 （ 1） 系統(tǒng)結構、數(shù)據(jù)安全、可靠； （ 2） 一車一卡、一進一出邏輯； （ 3） 系統(tǒng)易于擴展。 控制與管理功能 （ 1） 一卡通管理軟件必須可在 WINDOWS 2020 的操作系統(tǒng)下運行； （ 2） 服務器采用品牌服務器，配備足夠大容量的硬盤；各工作站也采用陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 14頁 品牌電腦。 （ 2） 臨時車輛臨時卡由保安收回，讀卡、收費、放行，并具有“同一輛車在 0： 0024： 00 內多次出入停車場只收取第一次出入費用”的收費方式。 （ 4） 入場圖像拍照。 六 、信箱： 信箱材料采用不銹鋼，信箱的規(guī)格、外觀設計要求按甲方提供的圖樣，根據(jù)各幢住房數(shù)量及首層景觀布置情況，在適當?shù)奈恢迷O置信箱群，并辦理通郵手續(xù)； 七 、停車場管理系統(tǒng)功能 （一）配備以 IC 卡為信息載體和身份憑證的智能化車輛出入管理系統(tǒng)，達到小區(qū)一卡通的功能。 （ 2）可視對講系統(tǒng)選用的器材應是國內知名品牌產(chǎn)品，要求是近期出產(chǎn)的質量可靠、系統(tǒng)穩(wěn)定、功能滿足使用要求的新產(chǎn)品。 （ 5）含三防功能，包括隱形安全防護網(wǎng)、門磁、緊急 按鈕、煤氣探測器，可對三防進行布防、撤防操作。 用戶分機 用戶家里設有帶三防的可視對講分機，其功能要求： （ 1）住戶可通過可視對講分機查看樓門口的情況和來訪者。 （ 3）可在門口主機上設置密碼、用密碼（也可用鑰匙）開鎖。 陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 12頁 （ 4）帶信息發(fā)布功能及電子地圖。 （一）系統(tǒng)功能：集可視對講、呼叫、開鎖、三防實時監(jiān)控、信息接收于一體的智能產(chǎn)品。 系統(tǒng)能禁用一張個人卡或一批卡；能跟蹤每張卡的行蹤，設置黑名單。 系統(tǒng)能對某張卡、某個人、某個進出口的狀態(tài)和權限等統(tǒng)計查詢，并打印。） （二）門禁 安裝位置：（均為門外單向讀卡門禁，門內安裝開門面板開關） 住宅樓和別墅區(qū)各單元大門（與可視對講門口機聯(lián)用）。 采用艾禮富對射和品牌主機。 三、紅外線防盜報警系統(tǒng) 對周邊的各消防門及小區(qū)的外 圍可能攀越的區(qū)域安裝紅外線探測器。 二、公共廣播系統(tǒng) 按景觀設計圖紙要求進行選型。 1采用矩陣輸出，所有監(jiān)控畫面可任意路切換到等離子監(jiān)視器上。 所有 16 畫面（路） DVR 采用實時錄像方式；配用 19” 三星或飛利蒲顯示器；并組成一電視幕墻； 電視幕墻配一 42” 的等離子電視（三洋 PDP42W5CT或三星）作為監(jiān)視器，其畫面顯示與矩陣主機配用顯示器顯示畫面同步，電視幕墻預留二、三期。 錄像資料貯存時間不低于 7 天。 小區(qū)內主要通道、區(qū)間公共路道；景觀水域水面；廣場。對于拒不交納的，管理處可采取必要的法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 陽光海岸 物業(yè)管理服務收費： 多層住宅： 按建筑面積 元 /平方米 .月； 小高層住宅： 按建筑面積加電梯運行費用：一層 元 /平方米 .月、二層 元 /平方米 .月、三層 元 /平方米 .月、四層 元 /平方米 .月，五層以上每層遞增 元 /平方米 .月； 商鋪： 按建筑面積每月每平方米 元； 寫字樓： 按建筑面積每月每平方米 元； 別墅： 按疊合建筑面積 元 /平方米 .月； 因乙方原因的空置房按物業(yè)管理服務費和電梯運行費用全額收?。? 車位管理費： 60 元 /月 .車位 三、物業(yè)管理服務費及代收代繳費用的收取 （一）管理處設置專職收款員，負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。 管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目。建立規(guī)范、透明的財務體系 。物業(yè)公司和管理處應嚴格執(zhí)行國家、廣東省及汕頭市有關物業(yè)管理的財務管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運作。 陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 5頁 第三部分 管理模式、組織架構和人員編制 一、 陽光海岸 管理模式 結合 陽光海岸 的管理要求，實現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，根據(jù) 陽光海岸 的業(yè)戶定位、樓宇設備設施的自動化程度、以及 陽光海岸 所處的地理環(huán)境，擬采用“以業(yè)戶為中心，以服務品質為導向”的經(jīng)營管理模式。 陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 4頁 第二部分 管理服務思路 中海物業(yè)之所以能成為業(yè)內翹楚，不在于過去取得了何種成就，關鍵在于不斷的摸索并求新求變，形成了自已獨特的管理特色及管理思路。 整個項目用地面積 460 畝，總建筑面積 696494 平方米，其中：住宅 527044 平方米、商鋪 面積 22962 平方米、地下室面積 126753 平方米、會所面積 4589 平方米、架空層面積 2646 平方米，其它還有小學、幼兒園、肉菜市場等共 12500 平方米。 如何配合及指導龍光物業(yè)管理公司做好 陽光海岸 的物業(yè)管理工作，對我公司即是機遇、又是挑戰(zhàn)。 物業(yè)管理交接方案 （陽光海岸） 二○○六年三月三日 陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 1頁 目 錄 第一部分 項目基本情況 ????????????????????????. 3 第二部分 管理服務思路 ????????????????????????. 4 第三部分 管理模式、組織架構和人員編制 ????????????????. 5 第四部分 物業(yè)管理服務費 ??????????????? ? ??????? .7 第五部分 弱電系統(tǒng)功能配置及技術要求 ???? ????? ????????. 9 第六部分 員工培訓與考核 ??????????????????????. .15 第七部分 檔案資料管理 ???????????????????????? 16 第八部分 會所的經(jīng)營與管理 ????????????????????? ..18 第九部分 社區(qū)文化建設 ???????????????????????? 19 第十部分 裝修管理 ????????????????????????? ..23 第十一部分 業(yè)戶投訴處理 ??????????????????????? 27 第十二部分 安全管理 ??????? ????????????????? ..28 第十三部分 園林綠化與養(yǎng)護 ?????????????????????. .37 第十四部分 清潔衛(wèi)生管理 ?????????????????????? ..40 陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 2頁 陽光海岸 是廣東龍光（集團）有限公司繼成功開發(fā)陽光雅軒、金禧花園等多個樓盤后，斥 20 億元巨資開發(fā)的又一個集居住、休閑，娛樂、購物于一體的大型高檔綜合小區(qū)。房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小區(qū)的目標客戶定位為汕頭市私企老板、政府公務員及企業(yè)金領等高收入、高素質的人群，因此也對小區(qū)的日常管理提出了更高的要求。 陽光海岸交接管理方案 共 44 頁 第 3頁 第一部分 項目基本情況 一、小區(qū)總體情況 陽光海岸位于汕頭市 長平路與黃山路交界處，發(fā)展定位為粵東地區(qū)最大的高檔住宅小區(qū)。 三、 陽光海岸 水景取水設備 潛水泵（ WQ2445606200） 4 臺； 潛水泵（ WQ2445606201） 2 臺； 真空泵（ SZ1） 2臺； 電機（ Y132S4） 2臺； 電動葫蘆 1套。 在日常管理服務中，我們還將： 采用整體管理和專業(yè)管理相結合的辦法； 強調成本控制意識和成本管理程序； 強調維修資金的效能管理與維修計劃的科學實施的有機結合； 強調流程團隊的有效運作和服務流程的持續(xù)改進； 確保公 眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化； 確保配套設施的不斷完善與商務服務的日臻完美； 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質以及社區(qū)全員的參與意識； 致力于共用設施、設備的持續(xù)改進和功能提升； 致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的理想居住環(huán)境。 一、財務管理 財務管理是物業(yè)管理正常運營的“生命線”。管理處設會計、出納和收款員等專、兼職財務人員，負責管理處的財務管理工作。 管理處財務工作由 管理處主任 主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額 （ 500 元以上） 需報告公司領導外，一律由 管理處主任 簽字審批后方可使用。收入方面，堅決按合同中確定的價格及汕頭市國土房管局、物價局等政府部門的定價標準執(zhí)行；支出方面，以服從全