【正文】 有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對(duì)企業(yè)的重大問(wèn)題作出決策。 [ Fr: ] (十)環(huán)境管理部 [ Fr: ] 7．物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序 [ Fr: ] 1．物業(yè)管理招標(biāo)的概念 [ Fr: ] [ Fr: ] 三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn) [ Fr: ] (2)由于我國(guó)幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟(jì)、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知水平、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異；同時(shí)，由于物業(yè)類(lèi)型的不同，招標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)的條件和對(duì)投標(biāo)人的要求就會(huì)不同，因此，投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動(dòng)時(shí)應(yīng)該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。首先，物業(yè)管理招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)、建設(shè)單位、政府機(jī)關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位，因此，即使是同一類(lèi)型的物業(yè)，也會(huì)因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標(biāo)的主體也不同。 見(jiàn)并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要監(jiān)督； [ Fr: ] (一)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求 [ Fr: ] (2)：考慮市場(chǎng)需求：在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，無(wú)論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場(chǎng)要素。 4．發(fā)放招標(biāo)文件 [ Fr: ] (1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等； [ Fr: ] 招標(biāo)文件的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)向投標(biāo)方提供，也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)下載的方式進(jìn)行。 [ Fr: ] 依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。 開(kāi)標(biāo)過(guò)程結(jié)束后應(yīng)立即進(jìn)入評(píng)標(biāo)程序。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，在開(kāi)標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人當(dāng)眾予以拆封。 (5)招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織結(jié)構(gòu)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等； [ Fr: ] 8．開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) [ Fr: ] (二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序 [ Fr: ] 國(guó)家提倡建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 由于招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)水平、廣泛的市場(chǎng)信息和熟練的招標(biāo)投標(biāo)技巧，因此，這種招標(biāo)方式能夠提高招標(biāo)投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量，使招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對(duì)稱(chēng)，有利于招標(biāo)人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。 (一)物業(yè)管理招標(biāo)的條件 [ Fr: ] (7)對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案； [ Fr: ] (一)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容 [ Fr: ] 邀請(qǐng)招標(biāo)的實(shí)施程序?qū)γ恳粋€(gè)預(yù)定的投標(biāo)人都是公開(kāi)的，因此具備一定的公開(kāi)性。 (二)邀請(qǐng)招標(biāo) [ Fr: ] 凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購(gòu)買(mǎi)有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進(jìn)行的評(píng)選，有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和人圍程序等。 [ Fr: ] [ Fr: ] 二、物業(yè)管理招標(biāo)的類(lèi)型 [ Fr: ] [ Fr: ] 2．物業(yè)管理投標(biāo)的主體 [ Fr: ] 第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式 [ Fr: ] 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點(diǎn)。 [ Fr: ] [ Fr: ] 了解：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則。 掌握：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求，物業(yè)管理投標(biāo)文件及方案的編寫(xiě)。 11．制定物業(yè)管理方案 [ Fr: ] [ Fr: ] 品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評(píng)價(jià)等。 (四)精干、高效、靈活 [ Fr: ] 三、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求（了解） [ Fr: ] 組織規(guī)模直接影響到組織機(jī)構(gòu)的管理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)模比較大的企業(yè)，工作專(zhuān)門(mén)化、部門(mén)化的程度較高。 [ Fr: ] [ Fr: ] 除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對(duì)已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營(yíng)管理、信用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。 (5)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同。 2)高層住宅50萬(wàn)m2； [ Fr: ] (四)股東人數(shù)和法定代表人 [ Fr: ] (三)注冊(cè)資本 [ Fr: ] 1．物業(yè)管理有限責(zé)任公司 [ Fr: ] 全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。 物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過(guò)對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。 一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征（熟悉） [ Fr: ] [ Fr: ] 了解：物業(yè)管理企業(yè)主要類(lèi)型，物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求和主要影響因素。 掌握：物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序，物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)及其職能。 (2)資質(zhì)管理 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 不同的考題所考核知識(shí)的要求是不同的，例如，選擇題考核的是對(duì)問(wèn)題的分析、判斷的能力和對(duì)知識(shí)掌握的準(zhǔn)確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。 [ Fr: ] 把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個(gè)檔次：A B [ Fr: ] [ Fr: ] 備考建議 [ Fr: ] 備考建議 [ Fr: ] 這些信息決定了考試的深度和廣度， [ Fr: ] [ Fr: ] 單選題：?jiǎn)芜x題要求在備選的4個(gè)答案中，能夠分辨出一個(gè)正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過(guò)對(duì)不同備選答案確認(rèn)正確答案的篩選過(guò)程，判斷考試者對(duì)所考核知識(shí)的分析、判斷、運(yùn)用的能力。 (1)工商注冊(cè)登記 [ Fr: ] 考試基本要求 [ Fr: ] [ Fr: ] 概述 [ Fr: ] 1．全民所有制物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] (二)按股東出資形式來(lái)劃分 [ Fr: ] 根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。因此，物業(yè)管理公司在營(yíng)業(yè)前必須到工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請(qǐng)企業(yè)名稱(chēng)的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門(mén)批準(zhǔn)后，獲得《企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》。 [ Fr: ] [ Fr: ] (1)注冊(cè)資本為人民幣300萬(wàn)元以上。 1)多層住宅100萬(wàn)m2； [ Fr: ] (1)注冊(cè)資本為人民幣50萬(wàn)元以上。 表11 ≥2本檔計(jì)算基數(shù)之和的100% 有要求良好業(yè)績(jī)≥20 ≥10 有 [ Fr: ] (4)企業(yè)法定代表人的身份證明； [ Fr: ] 這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。 (2)主要缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專(zhuān)業(yè)知識(shí)，具備多方面的知識(shí)和技能。 [ Fr: ] 技術(shù)因素主要指包括設(shè)備、技術(shù)、管理知識(shí)在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。 (四)組織規(guī)模及所處階段 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (五)品質(zhì)管理部 [ Fr: ] 2．簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)的類(lèi)型。 物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第3講講義 10．物業(yè)管理投標(biāo)的策略技巧 [ Fr: ] 考試基本要求 [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 招標(biāo)人只有對(duì)投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才能確保邀請(qǐng)招標(biāo)的最終成功。 五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（掌握） [ Fr: ] (6)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃； [ Fr: ] 注意：區(qū)分招標(biāo)方和投標(biāo)方 [ Fr: ] 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守有關(guān)針對(duì)招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。 [ Fr: ] [ Fr: ] 7．成立評(píng)標(biāo)委員會(huì) [ Fr: ] (4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法； [ Fr: ] 該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。 (2)評(píng)標(biāo) [ Fr: ] 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式進(jìn)行澄清或者說(shuō)明，其澄清或者說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2／3。 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱(chēng)、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。 (2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等； [ Fr: ] 5．投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審 [ Fr: ] [ Fr: ] (1)：遵守法律法規(guī)：參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，即對(duì)招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督與管理。 (4)提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議； [ Fr: ] (1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的涵蓋范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個(gè)項(xiàng)目中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)幾種不同類(lèi)型的物業(yè)，并要求投標(biāo)人提供綜合性的管理服務(wù)，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。 [ Fr: ] 2．物業(yè)管理招標(biāo)主體 [ Fr: ] 物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。 8．物業(yè)管理投標(biāo)的條件 [ Fr: ] 環(huán)境管理部的主要職責(zé)包括：負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對(duì)清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)對(duì)承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類(lèi)管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。 (三)行政管理部 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 組織機(jī)構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實(shí)組織機(jī)構(gòu)的影響；另一方面，當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時(shí)，組織機(jī)構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。 (2)主要缺點(diǎn)：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過(guò)多。[ Fr: ] 其特點(diǎn)是各級(jí)主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。[ Fr: ] (2)企業(yè)章程； [ Fr: ] 一級(jí)資質(zhì)≥500 資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本(萬(wàn)元)從事物業(yè)管類(lèi)型（種類(lèi)）物業(yè)管理面積要求(萬(wàn)平方米)企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；企業(yè)信用檔案系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)要求專(zhuān)業(yè)管理人員(人數(shù)) [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)m2； [ Fr: ] 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。 4．外資物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 2．集體所有制物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí)，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修