【正文】 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對各投標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。 [ Fr: ] 評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。 (2)評(píng)標(biāo) [ Fr: ] 開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。開標(biāo)由招標(biāo)入主持+邀請所有投標(biāo)人參加。 (1)開標(biāo) [ Fr: ] [ Fr: ] 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。 與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2／3。 7．成立評(píng)標(biāo)委員會(huì) [ Fr: ] 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。 投標(biāo)書遞交后，在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過正式函件的形式調(diào)整報(bào)價(jià)及作補(bǔ)充說明。 投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)接受投標(biāo)文件。 [ Fr: ] 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向不符合資格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。 資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。 5．投標(biāo)申請人的資格預(yù)審 [ Fr: ] 該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。 [ Fr: ] 在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人獲得招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。 除不可抗力的因素外，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告和發(fā)出投標(biāo)邀請函后不得終止招標(biāo)。 4．發(fā)放招標(biāo)文件 [ Fr: ] 招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含上述招標(biāo)公告載明的事項(xiàng)。 招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。 [ Fr: ] [ Fr: ] (6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明； [ Fr: ] (4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法； [ Fr: ] (2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等； [ Fr: ] 招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： [ Fr: ] 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。 [ Fr: ] 1．成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 [ Fr: ] 同時(shí)，在旁邊作一些補(bǔ)充資料。 7．成立評(píng)標(biāo)委員會(huì) [ Fr: ] 5．投標(biāo)申請人的資格預(yù)審 [ Fr: ] 3．公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書 [ Fr: ] 1．成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 [ Fr: ] 這一部分內(nèi)容，為了便于記憶，可以畫一個(gè)程序圖。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 2．項(xiàng)目條件 [ Fr: ] 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守有關(guān)針對招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。 [ Fr: ] 如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的形式。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 1．主體條件 [ Fr: ] 注意：區(qū)分招標(biāo)方和投標(biāo)方 [ Fr: ] [ Fr: ] 3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益； [ Fr: ] 1)招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過程中以言行影響評(píng)標(biāo)委員會(huì)或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢； [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (1)物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。 [ Fr: ] (4)：嚴(yán)格遵守程序：按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排，確保招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)順利實(shí)施。 (3)：根據(jù)實(shí)際需要：招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務(wù)；對投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制訂符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng)。 招標(biāo)方應(yīng)在充分了解和掌握物業(yè)管理市場信息的基礎(chǔ)上確定招標(biāo)方式和招標(biāo)內(nèi)容，選擇投標(biāo)企業(yè)的范圍，決定中標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)的順利實(shí)施；投標(biāo)方應(yīng)在充分把握招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的信息與動(dòng)態(tài)變化的前提下，對投標(biāo)項(xiàng)目的可行性和項(xiàng)目外部環(huán)境和條件等方面進(jìn)行綜合評(píng)估，策劃組織投標(biāo)活動(dòng)，確保投標(biāo)的成功。 [ Fr: ] (1)：遵守法律法規(guī)：參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。 [ Fr: ] 一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則（了解） [ Fr: ] 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施 [ Fr: ] 在管理方式的確定上，招標(biāo)人提出了上述三種方式，要求投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)狀和投標(biāo)人自身的經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)勢，選擇最適合招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (2)所謂顧問服務(wù)型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對招標(biāo)人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進(jìn)行顧問指導(dǎo)服務(wù)，日常運(yùn)作完全由招標(biāo)人(或原有的管理方)自行負(fù)責(zé)。 (1)所謂全方位服務(wù)型管理方式，是指招標(biāo)人聘請物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)自行負(fù)責(zé)組織實(shí)施和運(yùn)作，招標(biāo)人只負(fù)責(zé)對管理服務(wù)的質(zhì)量和效果進(jìn)行綜合測評(píng)。 物業(yè)管理項(xiàng)目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型管理和合資合作等三種方式。 [ Fr: ] (6)物業(yè)的租賃經(jīng)營； [ Fr: ] (4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施； [ Fr: ] (2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理； [ Fr: ] 常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有： [ Fr: ] ) [ Fr: ] [ Fr: ] (8)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案； [ Fr: ] (6)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃； [ Fr: ] (4)提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議； [ Fr: ] (3)對投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意 [ Fr: ] (1)對投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議； [ Fr: ] 早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會(huì)聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。 五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（掌握） [ Fr: ] 邀請招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公開的公告方式，投標(biāo)人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。 招標(biāo)人只有對投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才能確保邀請招標(biāo)的最終成功。 [ Fr: ] 采取邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人，在投標(biāo)邀請和招標(biāo)文件上應(yīng)明確招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法，以及開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)等具體事項(xiàng)。 邀請招標(biāo)，也稱作有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請的招標(biāo)方式。 [ Fr: ] [ Fr: ] 招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。 招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。 公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。 四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式 [ Fr: ] 物業(yè)管理不同于一般服務(wù)業(yè)，是具有社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體服務(wù)，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對不確定性。 [ Fr: ] 其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會(huì)發(fā)生改變，如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會(huì)之前由建設(shè)單位作為招標(biāo)主體；成立業(yè)主大會(huì)后則改由業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體。 一是招標(biāo)主體的特殊性。 [ Fr: ] [ Fr: ] (1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的涵蓋范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個(gè)項(xiàng)目中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)幾種不同類型的物業(yè)，并要求投標(biāo)人提供綜合性的管理服務(wù)，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。 [ Fr: ] (四)按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分 [ Fr: ] 前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購中心。 根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。 [ Fr: ] [ Fr: ] (二)按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分 [ Fr: ] 其中的非住宅類項(xiàng)目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街)等。 (一)按物業(yè)類型劃分 [ Fr: ] [ Fr: ] 就整體的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目而言，投標(biāo)的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。 專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。 物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡稱投標(biāo)人)。 [ Fr: ] 1．物業(yè)管理投標(biāo)的概念 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 2．物業(yè)管理招標(biāo)主體 [ Fr: ] 在我國全面實(shí)施市場經(jīng)濟(jì)體制的環(huán)境下，通過市場競爭機(jī)制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氛圍，越來越多的企業(yè)會(huì)通過招投標(biāo)這種方式獲得對物業(yè)實(shí)施服務(wù)管理的機(jī)會(huì)。 物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。 (一)物業(yè)管理招標(biāo) [ Fr: ] 首先，要將招標(biāo)和投標(biāo)加以區(qū)分。 [ Fr: ] [ Fr: ] 本章擬從物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念入手，對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容、形式以及招標(biāo)投標(biāo)策劃與實(shí)施，物業(yè)管理方案的制作等方面分別予以闡述。 [ Fr: ] 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場競爭機(jī)制，通過規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確