【正文】 　　6．物業(yè)管理有關(guān)約定　　業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定，進(jìn)一步明晰雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確：　　(1)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額；　　(2)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳交時(shí)間；　　(3)物業(yè)管理費(fèi)收繳方式(現(xiàn)金或托收等)；　　(4)滯納金及其計(jì)收比例；　　(5)調(diào)整管理費(fèi)的條件或其他情況。　　5．《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》　　《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》是由物業(yè)管理單位編撰，向業(yè)主、物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目內(nèi)容的服務(wù)指南性質(zhì)的文件。使用《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗(yàn)收情況。一般而言，主要內(nèi)容包括：　　(1)物業(yè)建設(shè)基本情況、設(shè)施設(shè)備的使用說明；　　(2)物業(yè)不同部位保修規(guī)定；　　(3)物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng)以及其他需要提示說明的事項(xiàng)等。一般而言，主要內(nèi)容包括：　　(1)物業(yè)具體位置；　　(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收合格的情況介紹；　　(3)準(zhǔn)予入住的說明；　　(4)入住具體時(shí)間和辦理入住手續(xù)的地點(diǎn)；　　(5)委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定；　　(6)業(yè)主入住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料；　　(7)其他需要說明的事項(xiàng)?！　《⑷胱〉臏?zhǔn)備　　入住服務(wù)是物業(yè)管理單位首次直接面對(duì)業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，直接關(guān)系到業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的第一印象。此模式的核心內(nèi)容是，建設(shè)單位具體負(fù)責(zé)向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關(guān)手續(xù) 　　第二種形式是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。物業(yè)入住操作的模式有兩種形式。第六章　入住與裝修管理　　入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務(wù)中重要的基礎(chǔ)工作，也是物業(yè)管理操作過程的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一第一節(jié)　入住服務(wù)的內(nèi)容　　一、入住服務(wù)的涵義　　入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程?！　?3)如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。雖然在具體移交工作中可合并進(jìn)行，但要分清楚移交的主體及責(zé)任?！　?四)注意事項(xiàng)　　(1)明確交接主體和次序。(3)物資財(cái)產(chǎn)?！　?．人、財(cái)、物的移交或交接　　(1)人員?！　?．物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接　　(1)房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等；　　(2)共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施(垃圾桶、箱、車等)、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施(值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等)、文娛活動(dòng)設(shè)施(會(huì)所、游泳池、各類球場等)；　　(3)物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂(包括設(shè)施)、倉庫等?！　?7)其他需要移交的資料?！　?5)合同協(xié)議書，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件?！　?3)管理資料包括：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄?！　?二)移交內(nèi)容　　1．物業(yè)資料　　(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等?！　?一)移交雙方　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交包括：原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。　　一、新建物業(yè)的移交　　(一)移交雙方在新建物業(yè)的移交過程中，移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，承接方為物業(yè)管理企業(yè)?！　?三)各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況　　(四)其他內(nèi)容　　(1)物業(yè)管理用房；　　(2)產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料；　　(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等?！　?二)成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組　　(三)準(zhǔn)備資料和工具　　二、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容　　(一)物業(yè)資料情況　　物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。　　(三)跟蹤驗(yàn)證第二節(jié)　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)不同于新建物業(yè)的承接查驗(yàn)，二者進(jìn)行承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn)都有一定區(qū)別。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問題?！　?二)處理方法　　從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題?！　?二)物業(yè)查驗(yàn)的方式　　1．觀感查驗(yàn)　　2．使用查驗(yàn)　　3．檢測(cè)查驗(yàn)　　4．試驗(yàn)查驗(yàn)　　試驗(yàn)查驗(yàn)通過必要的試驗(yàn)方法(如通水、閉水試驗(yàn))測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能?！　?．園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑?！　?．物業(yè)共用部位　　(1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；　　(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；　　(3)公共衛(wèi)生間、陽臺(tái)；　　(4)公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等?！　?1)工作流程一般有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等；　　(2)承接查驗(yàn)的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表》等?！　?1)與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排；　　(2)要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料；　　(3)派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。第五章　物業(yè)的承接查驗(yàn)　　物業(yè)的承接查驗(yàn)分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型第一節(jié)　新建物業(yè)承接查驗(yàn)　　物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程如圖51所示?！　?3)此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)。這是前期物業(yè)管理最明顯的特點(diǎn)?！　∪⑶捌跍贤▍f(xié)調(diào)　　直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等；相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位，市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)等行政管理部門。物業(yè)管理企業(yè)的工程質(zhì)量保修相關(guān)工作，主要是向建設(shè)單位申報(bào)對(duì)物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修，跟蹤并督促完成?！　?二)管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善　　(三)確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包　　二、工程質(zhì)量保修　　物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分：一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分；二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。在參與驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過程，了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗(yàn)收結(jié)論。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。按照國家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程在竣工后都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！　?2)征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求意見，并進(jìn)行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時(shí)要實(shí)事求是?！　?四)銷售階段　　1．內(nèi)容　　(1)完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；　　(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度；　　(3)擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；　　(4)對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；　　(5)派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；　　(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案?！　?2)仔細(xì)做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)?！　?4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容?！　?2)配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量?！　?5)對(duì)于分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協(xié)調(diào)意見。在設(shè)計(jì)上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。設(shè)計(jì)上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約投資?！　?．方法和要點(diǎn)　　(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見或建議。　　(3)選用知識(shí)面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項(xiàng)目管理工作。　　2．方法和要點(diǎn)　　(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見，同時(shí)對(duì)未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃?！　∑渑c前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在：一是內(nèi)容作用不同；二是服務(wù)的對(duì)象不同，　　早期介入與前期物業(yè)管理的階段劃分如下圖所示：業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)入住階段物業(yè)承接驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收階段銷售階段建設(shè)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段(立項(xiàng)階段)前期管理早期介入第一節(jié)　早期介入　　一、早期介入的必要性　　(一)物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的問題　　物業(yè)建設(shè)和銷售過程中，建設(shè)項(xiàng)目由于多種原因往往會(huì)存在一些問題，主要表現(xiàn)在：　　(1)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工安裝存在問題，如設(shè)備配置不當(dāng)、停車位不足、物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等；　　(2)建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理用房、物業(yè)檔案資料缺漏等；　　(3)工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時(shí)；　　(4)建設(shè)單位從自身利益的考慮，將部分開發(fā)建設(shè)的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)；　　(5)建設(shè)單位在售房時(shí)向業(yè)主作出不合理的物業(yè)管理承諾，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)不合理的責(zé)任等。第四章　早期介入與前期物業(yè)管理　　早期介入是指新建物業(yè)竣工之前?！　∈状螛I(yè)主大會(huì)召開，業(yè)主公約正式訂立，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大宣傳力度，充分利用業(yè)主公約的自我約束機(jī)制規(guī)范業(yè)主和物業(yè)使用人的行為，自覺維護(hù)公共利益，營造和諧氛圍。同時(shí)，要求物業(yè)買受人對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。在此階段，物業(yè)管理企業(yè)可協(xié)助建設(shè)單位按國家物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和示范文本制訂業(yè)主臨時(shí)公約。第四節(jié)　業(yè)主公約和其他物業(yè)管理合同（了解）　　一、業(yè)主公約　　(一)業(yè)主公約的概念　　業(yè)主公約是指由業(yè)主大會(huì)制訂，全體業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則?！　榉乐购贤^長，雙方還可就具體問題增加合同附件。在明確了解了項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)后，費(fèi)用的確定往往是雙方爭論和討論的焦點(diǎn)?！　?4)費(fèi)用，即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用。例如，垃圾清運(yùn)的頻率(是一天一次，還是兩天一次)、環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)、安全防范具體標(biāo)準(zhǔn)(門衛(wèi)職責(zé)、是否設(shè)立巡邏崗)等等。例如，房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理項(xiàng)目內(nèi)容應(yīng)包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)，環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)覆蓋的部分，安全防范的實(shí)施辦法等。如“房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理”、“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理”、“環(huán)境衛(wèi)生”等?！　?三)簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)　　1．明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)　　2．明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)　　3．對(duì)違約責(zé)任的約定　　4．對(duì)免責(zé)條款的約定　　5．物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗　　物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)活動(dòng)規(guī)范是合同簽訂的主要目的?！　?二)物業(yè)服務(wù)合同的生效　　物業(yè)服務(wù)合同通常在成立時(shí)即生效?！　?4)只要通過法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù)，所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任?！　《?、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)　　(1)一般情況下，產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。　　(二)物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用　　前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費(fèi)用種類多，情況復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。　　三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)　　(一)物業(yè)的承接驗(yàn)收　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收是前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等作出明確的約定。　　(一)主體平等　　(二)合同自由　　(三)權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等　　(四)誠實(shí)信用　　(五)守法和維護(hù)社會(huì)公益第二節(jié)　前期物業(yè)服務(wù)合同　　一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念　　前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。事實(shí)合同是指當(dāng)事人雙方不直接用口頭或者書面形式進(jìn)行意思表示，而是通過實(shí)施某種具體行為方式進(jìn)行意思表示所達(dá)成的協(xié)議?！　∷摹⒖陬^合同、書面合同、事實(shí)合同　　(一)口頭合同　　(二)書面合同　　(三)事實(shí)合同　　 “當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。　　(一)當(dāng)事人的締約能力　　當(dāng)事人締約能力，即指合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備的合法資格。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立　　(一)合同承諾的構(gòu)成要件　　承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力：　　(1)承諾必須由受要約人或其代理人作出(2)承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出　　(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致　　(4)承諾必須傳達(dá)給要約人　　與要約相對(duì)應(yīng)，承諾也是一種法律行為。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。撤銷要約的通