【正文】 第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念 （ P01） （掌握） 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 (以下簡(jiǎn)稱《條例》 )第二條對(duì)物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理， 是指業(yè)主通過 選聘 物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 ，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行 維修、養(yǎng)護(hù)、管理 ，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的 環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng) 。 (一 )對(duì)《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解 1． 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘 物業(yè)管理企業(yè) 的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng) 業(yè)主對(duì)于房屋等建筑物的管理，主要有 三種方式： 第一 種 方式是業(yè)主自己進(jìn)行管理；第二種方式 是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司 ； 第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。 《條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。 需要說明的是， 業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來(lái)管理自己的物業(yè)。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的形式來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來(lái)進(jìn)行。 2． 物業(yè)管理活動(dòng)的 基礎(chǔ) 是 物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場(chǎng)行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。 物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在 物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。 物業(yè)服務(wù)合同 是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于 物業(yè)服務(wù)合同 的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。 物業(yè)服務(wù)合同 確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。 （這部分內(nèi)容一定要熟記，很容易被出題。） 3． 物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù) 物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在 物業(yè)服務(wù)合同中約定。 主要有兩方面 ： 一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序， 包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。 除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。 例題 :下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（ B ） A．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng) B．對(duì)于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng) 選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)進(jìn)行管理 C．物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù) D．物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定 (二 )《條例》調(diào)整的范圍 1． 《 條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。 從《條例》出臺(tái)前各地立法情況來(lái)看，主要規(guī)范的是居住物業(yè) (住宅物業(yè) )的物業(yè)管理活動(dòng)；對(duì)于寫字樓、商場(chǎng)等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，沒有專門的法律規(guī)定，實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在《條例》制定過程中，有一種意見認(rèn)為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大，業(yè)主對(duì)物 業(yè)服務(wù)的要求也不一樣，應(yīng)當(dāng)分別立法，而《條例》設(shè)立的制度均是針對(duì)居住物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)而言，因此《條例》應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對(duì)非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)深入的調(diào)研和充分的討論，這種意見沒有被采納。因?yàn)殡m然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無(wú)明顯不同，無(wú)分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來(lái)解決。當(dāng)然，《條例》在某些問題上對(duì)兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例 如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求 (第二十四條 )；同時(shí)《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，而對(duì)非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。 2． 《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。 《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng)，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。在《條例》起草過程中，曾幾易名稱。究其原因，除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭(zhēng)外，城市和鄉(xiāng)村之爭(zhēng)是另外一個(gè)原因。有意見認(rèn)為，物業(yè)管理在 我國(guó)尚處于起步階段，目前階段的物業(yè)管理，基本限于城市之內(nèi)，因此，應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理?xiàng)l例。另一種意見則認(rèn)為，雖然從全國(guó)情況來(lái)看，物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市，但不可否認(rèn)的是，在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村，物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。尤其是在沿海一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，城鄉(xiāng)差別已經(jīng)逐步縮小。同時(shí)，并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求，對(duì)鄉(xiāng)村也存在，在廣東一些城市的城中村居住區(qū)和新農(nóng)村住宅區(qū)都已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理，效果較好。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。如果《條例》只規(guī)范城市物 業(yè)管理活動(dòng)，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無(wú)法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。 (三 )物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征 1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變 隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和社會(huì)資源配置的需要，幾千年來(lái)單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前， 除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個(gè)產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。（像這樣的句子容易抽出來(lái)作為一個(gè)選擇題或其中的一個(gè)選項(xiàng)。） 2． 多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) 在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜 的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。 例題：下列關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整的范圍的表述中，正確的是（ AD ）（多選題） A．《物業(yè)管理?xiàng)l例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng) B．《物業(yè)管理?xiàng)l例》只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，對(duì)非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)未作規(guī)定 C．《物業(yè)管理?xiàng)l例》所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè) D．《物業(yè)管 理?xiàng)l例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 E．《物業(yè)管理?xiàng)l例》的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村 解析： AD 是正確的， BE 錯(cuò)誤應(yīng)該好理解， C 書上說的是：《條例》在某些問題上對(duì)兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。所以 C 是錯(cuò)誤的。 3． 物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場(chǎng)原則來(lái)實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享 有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。 將 市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的 前提條件 ，其主要目的在于以下兩點(diǎn)： 一是 強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán) ，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。 二是 強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序， 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 例題：物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件是（ C ）。 A．社會(huì)化分工原則 B．專業(yè)原則 C．市場(chǎng)原則 D．標(biāo) 準(zhǔn)化原則 4． 非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡(jiǎn)單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊(cè)了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級(jí)單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級(jí)單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系 .這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來(lái)講，它不是一種市場(chǎng)關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。 《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 ，作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開， 強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為、市場(chǎng)關(guān)系、市場(chǎng)活動(dòng)，必須遵守市場(chǎng)規(guī)則。 二、 物業(yè)管理的特征 物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)， 物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。 社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化 是物業(yè)管理的三個(gè)基本特 征。 （一） 社會(huì)化 物業(yè)管理的社會(huì)化，指