【正文】 ，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。 市場(chǎng)規(guī)則的完善是市場(chǎng)主體行為規(guī)范的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場(chǎng)規(guī)則的完善和市場(chǎng)機(jī)制的良性運(yùn)行?！稐l例》按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)、物業(yè)服務(wù)合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的作用?！稐l例》是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應(yīng)把完善市場(chǎng)機(jī)制放在重要位置，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，做到 不越位、不缺位、不錯(cuò)位 、不擾民 ，管好政府該管的事，并簡(jiǎn)化手續(xù)，方便群眾。 四、 《條例》主要內(nèi)容簡(jiǎn)介 （ P25）（ 七章七十條 ） (一 )第一章 總則 ： 本章共 5 條，對(duì)《條例》的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。 作為第一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》第一條開(kāi)宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。 (二 )第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) ： 本章共 15 條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員 會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。 (三 )第三章 前期物業(yè)管理 ： 本章共 11 條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。 該章的一個(gè)基本思想就是通過(guò)制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責(zé)任， 打破舊有 的“ 誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理 ”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的強(qiáng)制推行等，都體現(xiàn)了這 個(gè)思想。 (四 )第四章 物業(yè)管理服務(wù) ： 本章共 18條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展。 (五 )第五章 物業(yè)的使用與維護(hù) ： 本章共 7 條，對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范。 本章規(guī)定對(duì)于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護(hù)，具有十分重要的意義。 (六 )第六章 法律責(zé)任 ： 《條例》的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)： (1)行政責(zé)任、民事責(zé)任并存 。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承擔(dān)民事責(zé)任，而且要服從行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個(gè)方面?！稐l例》在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)，對(duì)行政責(zé)任和民事責(zé)任都作了相應(yīng)的規(guī)定。 以規(guī)定民事責(zé)任的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理的目的，是《條例》中法律責(zé)任設(shè)計(jì)的一個(gè)特點(diǎn)，體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下國(guó)家行政管理的新理念。國(guó)家行政機(jī)關(guān)由直 接的干預(yù)者變成宏觀的管理者，通過(guò)為社會(huì)生活主體設(shè)定科學(xué)的行為規(guī)則、責(zé)任體系，讓社會(huì)主體自己判斷是非，對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)。 (2)為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系 ，《條例》在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)遵循了以下原則：凡是能夠通過(guò)承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則；確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。 (3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。 由于物業(yè)管理中涉及到單個(gè)業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當(dāng)業(yè)主的某些違法行為損害 全體業(yè)主共同利益時(shí)，由業(yè)主先進(jìn)行自我管理、自我約束，然后再追究相應(yīng)的法律責(zé)任。 (七 )第七章 附則 ： 第七十條是關(guān)于《條例》生效日期的規(guī)定，明確《條例》自 2021 年 9 月 1 日起實(shí)施。 五、 《條例》確立的基本法律關(guān)系 （重點(diǎn)） (一 ) 業(yè)主相互之間的關(guān)系 業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。業(yè)主對(duì)自己的房屋套內(nèi)部分獨(dú)立享有所有權(quán)，離不開(kāi)樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備這些共用部分，也離不開(kāi)對(duì)建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè) 主之間這種不可分割的物上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，多個(gè)業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)?！稐l例》在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會(huì)制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)按照《條例》和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出的決定。 (二 )物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系 物業(yè)管理企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的， 自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體 。 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等 ，雙方通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是 一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。 (三 )開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產(chǎn)權(quán)歸屬上講，它本身也是業(yè)主，相對(duì)于其他單個(gè)的小業(yè)主而言，通常叫大業(yè)主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個(gè)逐漸的過(guò)程，不可能等到開(kāi)發(fā)商銷售完所有房屋，購(gòu)房人全部人住，成立業(yè)主大會(huì)以后，才來(lái)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，也就是前期物業(yè)服務(wù)，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施?！稐l例 》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對(duì)象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸人住的購(gòu)房人，或者說(shuō)小業(yè)主。這樣，合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。為了解決這個(gè)問(wèn)題，《條例》要求，購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂的購(gòu)房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購(gòu)房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)際上是建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)之上的：一個(gè)是建設(shè)單位與物業(yè) 管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個(gè)是建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)是：制定業(yè)主臨時(shí)公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等。 (四 )供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費(fèi)用，因此，它們之間也是一種 合同關(guān)系 ，各自承擔(dān)相 應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒(méi)有這種合同關(guān)系。換句話說(shuō)，這些單位沒(méi)有向物業(yè)管理企業(yè)收取應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用的權(quán)利，物業(yè)管理企業(yè)也沒(méi)有相應(yīng)的交費(fèi)義務(wù)。當(dāng)然，這些單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用，那就應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。委托合同同樣應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和 設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。同時(shí)明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！? (五 )社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系 社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在很多職能上實(shí)際是政府的延伸，它對(duì)于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會(huì)是和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織，業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可能有多個(gè)居委會(huì)，而一個(gè)居委會(huì)也可能涉及 多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民；居委會(huì)成員可能是該區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會(huì)和業(yè)主大會(huì)之間并不一一對(duì)應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級(jí)關(guān)系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。《條例》設(shè)立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽(tīng)取居委會(huì)建議的義務(wù)，規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。同時(shí)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)， 并接受其指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服務(wù)，與居委會(huì)之間沒(méi)有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 (六 )物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確立主要通過(guò)當(dāng)事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨便運(yùn)用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù)，更不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去。 政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責(zé)就是依法制定規(guī)則來(lái)規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過(guò)加強(qiáng)規(guī)范和監(jiān)督維護(hù)這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán) 利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，強(qiáng)化合同的地位和效用，主要由當(dāng)事人通過(guò)合同來(lái)約束民事行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。