【正文】 ② 預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得 《商品房預(yù)售許可證》 之前完成； ③ 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前 90 日完成。 三、 物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則 (一 )投標(biāo)要求與投標(biāo)文件 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。由于物業(yè)管理項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、設(shè)備情況、質(zhì)量要求不同，相關(guān)政策和招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人的企業(yè)資質(zhì)要求也不同。因此，投標(biāo)人必須達(dá)到政策或招標(biāo)文件要求的企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)不符合條件的，投標(biāo)文件可能被視為廢標(biāo)。 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件要求的內(nèi)容編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出相應(yīng)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： (1)投標(biāo)函； (2)投標(biāo)報(bào)價(jià)； (3)物業(yè)管理方案； (4)招標(biāo)文 件要求提供的其他材料。 (二 )投標(biāo)程序 1． 投標(biāo)文件的送達(dá) 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。 在投標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。 2． 投標(biāo)文件的補(bǔ)充修改或撤回 投標(biāo)文件送達(dá)后，投標(biāo)人可以補(bǔ)充、修改或撤回投標(biāo)文件，但必須在招標(biāo)文件要求投標(biāo)文件的截止時(shí)間前進(jìn)行。投標(biāo)人補(bǔ)充、修改或者撤回已 提交的投標(biāo)文件的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)充、修改的內(nèi)容作為投標(biāo)文件的組成部分，并書面通知招標(biāo)人。在招標(biāo)文件要求提交招標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的，補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。 3． 投標(biāo)禁止行為 為防止投標(biāo)人以非法手段騙取中標(biāo)，《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定了以下禁止行為： (1)投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。 (2)投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。 (3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益 (4)禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo) 四． 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) （一） 開標(biāo) (1)開標(biāo)時(shí)間應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交 投標(biāo)文件截止時(shí)間 進(jìn)行。 (2)開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中預(yù)先確定，如變更開標(biāo)地點(diǎn)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)事先通知 (3)開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、投標(biāo)人和評(píng)標(biāo)人到齊后公開進(jìn)行。 (4)開標(biāo)由招標(biāo)人主持，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。其中，招標(biāo)人招標(biāo) 文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，包括投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)書的補(bǔ)充、修改文件， 開標(biāo)時(shí)都必須當(dāng)眾拆封 。 (5)開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)作好記錄，由招標(biāo)人存檔備查。 (二 ) 評(píng) 標(biāo) 1． 評(píng)標(biāo)專家名冊(cè) 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評(píng)標(biāo)的專家名冊(cè)，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)臁Ｊ?、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊(cè)予以合并，或者實(shí)行專家名冊(cè)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，以被聘請(qǐng)。 2． 評(píng)標(biāo)委員會(huì) 評(píng)標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專家共同組成，成員 為 5 人以上單數(shù)， 其中招標(biāo)人代表以外的 物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二 。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專家與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。 3． 評(píng)標(biāo)規(guī)則 在評(píng)標(biāo)過程中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答辯。 除現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，然后對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo) 報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過 3 名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 (三 ) 中 標(biāo) 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日內(nèi) ，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 備案資料應(yīng)當(dāng)包括 開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件 等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30 日內(nèi)， 按照招標(biāo)文件和中標(biāo) 人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。 五、 違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任 《條例》第五十七條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告， 可以并處 10萬元以下的罰款 。 例題： 物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專家共同組成，成員為 5 人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù) 的（ ）。 A、 1/3 B、 1/2 C、 2/3 D、 3/5 （ ） 解析： C 正確， 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專家共同組成，成員為5 人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二 。 例題： 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處（ ）萬元以下的罰款。 A、 2 B、 5 C、 10 D、 15 解析： C 正確， 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處 10萬元以下的罰款。 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)制度 目前，在物業(yè)建設(shè)和管理的銜接上出現(xiàn)的眾多問題，很大一部分原因就在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)屬于“一家人”，這種“建”、“管”不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目存在問題時(shí)，處于不平等位置的物業(yè)管理公司和開發(fā)公司不可能進(jìn)行正常的承 接驗(yàn)收。 物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強(qiáng)烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點(diǎn)問題，多數(shù)是在開發(fā)建設(shè)階段遺留下來的。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事。對(duì)業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。 條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng) 向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。 一、 物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義 （重點(diǎn)） 《條例》第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。現(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)行物業(yè)承接驗(yàn)收制度具有以下幾方面的現(xiàn)實(shí)意義： (1)物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。 (2)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約 定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。 (3)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 二、 物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)由物業(yè)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施。建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在首位業(yè)主入住之前與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，并將承接查驗(yàn)記錄作為物業(yè)管理檔案。業(yè)主委員 會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，組織新老物業(yè)管理企業(yè)共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，由原物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)移交手續(xù)，再由業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)。 物業(yè)承接查驗(yàn)包括 物業(yè)管理資料移交 和 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 兩部分： (一 )物業(yè)管理資料移交 （重點(diǎn)） 物業(yè)資料是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的重要基礎(chǔ)。《條例》對(duì)此現(xiàn)象進(jìn)行了規(guī)范，要求物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)資料： (1)竣工驗(yàn)收資料。 包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工 圖等資料。 (2)技術(shù)資料。 包括設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。 (3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。 (4)物業(yè)管理所必需的其他資料。 如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料；有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料；工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明等。 當(dāng)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)以后，若業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)管理合同終止，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)資料移交給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。 (二 )物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收包括 物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收 和 物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收 兩個(gè)方面。 1． 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收 主要涉及以下內(nèi)容： (1)對(duì)給水和暖氣管線做打壓實(shí)驗(yàn)，檢查各類閥閘是否靈活，各類配件、支架是否齊全完好，檢查排水系統(tǒng)是否通暢； (2)檢查相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設(shè)備設(shè)施是否符合國(guó)家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)； (3)消防、采暖、電梯等須有政府認(rèn)可的專業(yè)驗(yàn)收合格證書； (4)空調(diào)、發(fā)電機(jī)、電梯機(jī)房、高壓泵房等高噪音設(shè)備設(shè)施是否有環(huán)保驗(yàn)收合格證； (5)檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求。 2． 物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收 (1)檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通； (2)臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房是否拆除清理干凈，場(chǎng)地是否平整； (3)物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站； (4)停車場(chǎng)是否符合交通管理部門要求，有否交通標(biāo)志和減速設(shè)施； (5)綠化是否符合設(shè)計(jì)要求，草坪、花卉、喬灌木長(zhǎng)勢(shì)是否良好，有否病蟲害。 三、物業(yè)的保修責(zé)任 《條例》第三十一條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任”。 物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng) 制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。《建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對(duì)此都作了明確規(guī)定。為了區(qū)別物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的維修的不同責(zé)任，《條例》進(jìn)一步明確建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的保修責(zé)任，保修責(zé)任應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)，保修期限與范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約 定承擔(dān)。 第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 《條例》規(guī)定了國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。 一、 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和地位 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)，按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： (1)依法成立。 依法成立是指依照法律規(guī)定而成立。這是程序性要件，也就是說，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè) 立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。 (2)有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)。 物業(yè)管理企業(yè)屬于營(yíng)利性法人。必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)是其生存和發(fā)展的前提，也是其承擔(dān)民事責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)。按照《公司法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)為有限責(zé)任公司的，注冊(cè)資本不得低于 10 萬元；為股份有限公司的，注冊(cè)資本不得低于 1000 萬元。 (3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所。 其中，名稱是企業(yè)對(duì)外進(jìn)行活動(dòng)的標(biāo)記，其確定應(yīng)當(dāng)符合《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定；組織機(jī)構(gòu)是健全內(nèi)部管理的需要，如公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立董事會(huì)、股東大會(huì)、監(jiān)事會(huì)等；場(chǎng)所是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的 固定地點(diǎn)，不僅表示企業(yè)的存在具有長(zhǎng)期性、且可確立與之相關(guān)的其他一些問題如合同的履行、訴訟管轄問題等。 (4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。 如果企業(yè)不能就自己行為承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，難謂其具獨(dú)立的主體資格。獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任是建立在獨(dú)立財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)之上的。如果企業(yè)沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，是不可能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的。 二、 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 （重點(diǎn)） 可以出題的知識(shí)點(diǎn)不多 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是《條例》設(shè)定的