【正文】 第三章 物業(yè)管理基本制度 二、考試目的和考試要求 （一）考試目的 ： 本部分的考試目的是測試應考人員對業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項維修資金等七項制度的掌握程度，以及對相關政策必要性和具體內(nèi)容的理解、熟悉程度和應用能力。 （二）考試基本要求 掌握：業(yè)主大會的職責和表決規(guī)則，業(yè)主委員會的職責。 熟悉：業(yè)主的權利和義務。 了 解：籌備成立業(yè)主大會的工作內(nèi)容和程序，業(yè)主委員會委員的資格條件 第一節(jié) 業(yè)主大會制度 業(yè)主大會制度是《物業(yè)管 理條例》規(guī)定的一項重要制度，在《條例》實施以前，大多采用業(yè)主委員會制度，從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進作用。但在實踐中，也存在一些問題。如有的住宅小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)相互勾結，少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當利用公共設施經(jīng)營的決定，導致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上問題，在《條例》中，確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權益，保障物業(yè)管理活動的順利進行。 一、 業(yè)主 (一 )業(yè)主的概 念 《條例》第六條規(guī)定： 房屋的所有權人為業(yè)主。 由于我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關場地的相關權利。這一點在新頒布的《物權法》體現(xiàn)特別明確。 現(xiàn)實物業(yè)管理中， 具備業(yè)主身份的情況有三種： 一是房屋所有權證書持有人；二是房屋共有權證書持有人；三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。 (二 )業(yè)主的權利 （重點） 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主對房屋擁有所有權，享有對物業(yè)和相關共同事務進行管理的權利。 《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中 享有的權利包括： 1．按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務 2．提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議 3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 4．參加業(yè)主大會會議，行使投票權 5．選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權 6．監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 8．對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權 9．監(jiān)督專項維修資金的管理和使用 、 10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利 總共十項權利，這些權利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些 只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)，比如說“ 1．接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務” 單個業(yè)主可以享有，“ 3．制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議” 只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。 1． 按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務 物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權利與義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供合同所約定服務的義務，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務費用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務的權利。 2． 提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議 業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工 作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員，業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權利?！稐l例》第十三條規(guī)定：經(jīng) 20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關事項提出建議的權利，促使物業(yè)管理能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。 3． 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權利與義務關系和業(yè)主大會內(nèi)部運作機制的基礎性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力，而且這些規(guī)約的規(guī)定事關 全體業(yè)主的共同利益，因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，或者認為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方，可以提出自己有關制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。 4． 參加業(yè)主大會會議，行使投票權 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的決定權，是通過參加業(yè)主大會會議，在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會會議的權利。在業(yè)主大會會議上，首次業(yè)主大會會議上投票權的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定，其他則由業(yè)主大會議事規(guī) 則約定的辦法，對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進行投票，作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。 5． 選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責，為全體業(yè)主服務。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權利，同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權利。 6． 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 業(yè)主委員 會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，它的工作直接關系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益，可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責，有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責，保護業(yè)主的合法權益，應當保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權。如業(yè)主有權對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議；有權知曉業(yè)主委員會的運作情況；有權了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由；有權查詢業(yè)主委員會保存的各項檔案文件；有權制止并要求業(yè)主 委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運作。 7． 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供服務的經(jīng)營主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關系的相對方。業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督。如業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議；有權查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關物業(yè)管理事項的各項檔案材料；有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況；有權要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進行改正；等等 。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務。 8．對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權 物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對擁有物業(yè)進行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權益，因此，每一個業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用的情況享 有知情與監(jiān)督的權利。 9． 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金 (以下簡稱專項維修資金 )的管理和使用 物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規(guī)定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業(yè)主所有（業(yè)主容易忽視對專項維修資金 )的管理和使用，其是否完好，運行是否正常，不僅關系到相鄰物業(yè)，整幢樓，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護和使用，關系到全體業(yè)主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴格的監(jiān)督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到 合理的使用。業(yè)主在專項維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權。 10． 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利 除以上權利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權利。如在物業(yè)受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權利；有對物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進行審議的權利；有為維護業(yè)主合法權益進行投訴和控告的權利等。 (三 )業(yè)主的義務 權利就有義務，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一定權利的同時還應當履行一定的義務?！?條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行的義務主要有： 1．遵守業(yè)主公 約、業(yè)主大會議事規(guī)則 2．遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 3．執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定 4．按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金 5．按時交納物業(yè)服務費用 、 6．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務 業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的對全體業(yè)主具有普遍約束力的規(guī)范，是共同性約定和承諾?？赡苡械臉I(yè)主會說，我沒參加開業(yè)主大 會，或者說我本人不同意，是不是可以不遵守業(yè)主公約，哪是不可能的 。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會制定的業(yè)主公 約和業(yè)主大會議事規(guī)則。少數(shù)必須服從多數(shù) 業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會運行應當遵循的規(guī)則，它應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定 。 5． 按時交納物業(yè)服務費用 物業(yè)管理服務行為是一種市場行為，應當遵循等價有償?shù)氖袌鲈瓌t 這句話在第一章講過，書中反復強調(diào)，要引起考生注意。 注意：業(yè)主十項權利，六項義務是大綱中要求熟悉的內(nèi)容，容易 出 多項選擇題。 業(yè)主的權利和義務每一項要記全了，如業(yè)主應當履行的義務 “ 1．遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則”“ 3．執(zhí)行業(yè)主大會的決 定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定”。 二、 業(yè)主大會 為了維護大多數(shù)業(yè)主的合法權益，保障物業(yè)管理活動的順利進行，《條例》確立了業(yè)主大會制度，由業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的。 (一 )業(yè)主大會的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，有權依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守業(yè)主大會 制定的各項規(guī)章制度，并執(zhí)行業(yè)主大會作出的決定。 (二 )業(yè)主大會的籌備與成立 1．成立業(yè)主大會的限制和選擇 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會。對于由眾多業(yè)主構成的物業(yè)管理區(qū)域，只有成立業(yè)主大會才能民主解決物業(yè)管理的公共事項；對于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域，比如一個人或幾個人，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問題很方便，業(yè)主大會成立與否并不影響業(yè)主關于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區(qū)域，可以不成立業(yè)主大會?！稐l例》規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責?！崩纾械拇髲B建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設施構成獨立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會。業(yè)主大會僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定 。 2． 業(yè)主大會的籌備 （了解的內(nèi)容） (1)成立業(yè)主大會籌備組 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )的指導下，由業(yè)主代表、建設單位 (包括公有住房出售單位 )組成業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組負責業(yè)主大會籌備工作?；I備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 (2)業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容 ① 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； ② 參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》 (草案 )和《業(yè)主公約》 (草 案 )； ③ 確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)； ④ 確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ⑤ 做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 (3)籌備業(yè)主大會的工作要求 ① 業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應當在首次業(yè)主大會會議召開 15 日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告； ② 公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》 (草案 )和《業(yè)主公約》 (草案 )的同時，應當將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告； ③ 確認業(yè)主身份，應當以業(yè)主房屋產(chǎn)權證書標明的房屋所有權人為準； ④ 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，應當根據(jù)業(yè) 主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體確定標準和方式，可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實施辦法進行。 3． 業(yè)主大會的成立 業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起 30 日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會的會議議程一般包括以下內(nèi)容： (1)報告業(yè)主大會的籌備工作情況； (2)宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)； (三 )業(yè)主大會的職責 （重點內(nèi)容） 《條例》規(guī)定業(yè)主大會的六項職責： (1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； (2)選舉、更 換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； (3)選聘、