【正文】 第三章 物業(yè)管理基本制度 二、考試目的和考試要求 （一）考試目的 ： 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)制度的掌握程度，以及對(duì)相關(guān)政策必要性和具體內(nèi)容的理解、熟悉程度和應(yīng)用能力。 （二）考試基本要求 掌握：業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。 熟悉：業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。 了 解：籌備成立業(yè)主大會(huì)的工作內(nèi)容和程序，業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度 業(yè)主大會(huì)制度是《物業(yè)管 理?xiàng)l例》規(guī)定的一項(xiàng)重要制度，在《條例》實(shí)施以前，大多采用業(yè)主委員會(huì)制度，從實(shí)踐效果來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)制度對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展起到過(guò)一定的促進(jìn)作用。但在實(shí)踐中，也存在一些問(wèn)題。如有的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)相互勾結(jié)，少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當(dāng)利用公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)的決定，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上問(wèn)題，在《條例》中，確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。 一、 業(yè)主 (一 )業(yè)主的概 念 《條例》第六條規(guī)定： 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 由于我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體的原則，擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的相關(guān)權(quán)利。這一點(diǎn)在新頒布的《物權(quán)法》體現(xiàn)特別明確。 現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中， 具備業(yè)主身份的情況有三種： 一是房屋所有權(quán)證書(shū)持有人；二是房屋共有權(quán)證書(shū)持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書(shū)和房屋共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人。 (二 )業(yè)主的權(quán)利 （重點(diǎn)） 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主對(duì)房屋擁有所有權(quán)，享有對(duì)物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。 《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中 享有的權(quán)利包括： 1．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) 2．提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議 4．參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán) 5．選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán) 6．監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 8．對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 9．監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用 、 10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 總共十項(xiàng)權(quán)利，這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使，有些 只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)，比如說(shuō)“ 1．接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)” 單個(gè)業(yè)主可以享有，“ 3．制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議” 只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。 1． 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) 物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供合同所約定服務(wù)的義務(wù)，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。 2． 提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 業(yè)主大會(huì)會(huì)議是業(yè)主大會(huì)開(kāi)展工 作的基本形式。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會(huì)的成員，業(yè)主享有提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利?！稐l例》第十三條規(guī)定：經(jīng) 20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主有對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。 3． 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議 業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會(huì)內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力，而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān) 全體業(yè)主的共同利益，因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則有不完善的地方，可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。 4． 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán) 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的決定權(quán)，是通過(guò)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，在會(huì)議上行使表決權(quán)的方式來(lái)行使的。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定，其他則由業(yè)主大會(huì)議事規(guī) 則約定的辦法，對(duì)列入會(huì)議議程的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行投票，作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。 5． 選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會(huì)委員組成。業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé)，為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利，同時(shí)業(yè)主作為業(yè)主大會(huì)的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利。 6． 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 業(yè)主委員 會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會(huì)委員也具有個(gè)人利益，可能會(huì)怠于行使業(yè)主大會(huì)賦予它的職責(zé)，有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會(huì)委員甚至可能會(huì)作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會(huì)委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會(huì)委員更好地履行職責(zé)，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作提出批評(píng)和建議；有權(quán)知曉業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況；有權(quán)了解業(yè)主委員會(huì)所作出的各項(xiàng)決定的理由；有權(quán)查詢業(yè)主委員會(huì)保存的各項(xiàng)檔案文件；有權(quán)制止并要求業(yè)主 委員會(huì)糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會(huì)規(guī)范、健康地運(yùn)作。 7． 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對(duì)方。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評(píng)與建議；有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的各項(xiàng)檔案材料；有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況；有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反合同的行為進(jìn)行改正；等等 。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。 8．對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對(duì)擁有物業(yè)進(jìn)行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益，因此，每一個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用的情況享 有知情與監(jiān)督的權(quán)利。 9． 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金 )的管理和使用 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國(guó)家規(guī)定建立的專(zhuān)門(mén)性資金，專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有（業(yè)主容易忽視對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金 )的管理和使用，其是否完好，運(yùn)行是否正常，不僅關(guān)系到相鄰物業(yè)，整幢樓，甚至整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護(hù)和使用，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。因此，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴(yán)格的監(jiān)督，以防止專(zhuān)項(xiàng)維修資金被挪用，使其得到 合理的使用。業(yè)主在專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個(gè)環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。 10． 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 除以上權(quán)利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。如在物業(yè)受到侵害時(shí)，有請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、賠償損失的權(quán)利；有對(duì)物業(yè)維護(hù)、使用等方面的規(guī)章制度、各項(xiàng)報(bào)告、提案進(jìn)行審議的權(quán)利；有為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益進(jìn)行投訴和控告的權(quán)利等。 (三 )業(yè)主的義務(wù) 權(quán)利就有義務(wù)，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有一定權(quán)利的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)履行一定的義務(wù)。《 條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有： 1．遵守業(yè)主公 約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 2．遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 3．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定 4．按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金 5．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 、 6．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的規(guī)范，是共同性約定和承諾?？赡苡械臉I(yè)主會(huì)說(shuō)，我沒(méi)參加開(kāi)業(yè)主大 會(huì)，或者說(shuō)我本人不同意，是不是可以不遵守業(yè)主公約，哪是不可能的 。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公 約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。少數(shù)必須服從多數(shù) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則，它應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定 。 5． 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場(chǎng)行為，應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)氖袌?chǎng)原則 這句話在第一章講過(guò)，書(shū)中反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要引起考生注意。 注意：業(yè)主十項(xiàng)權(quán)利，六項(xiàng)義務(wù)是大綱中要求熟悉的內(nèi)容，容易 出 多項(xiàng)選擇題。 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)每一項(xiàng)要記全了，如業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) “ 1．遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”“ 3．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決 定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定”。 二、 業(yè)主大會(huì) 為了維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行，《條例》確立了業(yè)主大會(huì)制度，由業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的。 (一 )業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守業(yè)主大會(huì) 制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決定。 (二 )業(yè)主大會(huì)的籌備與成立 1．成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)。對(duì)于由眾多業(yè)主構(gòu)成的物業(yè)管理區(qū)域，只有成立業(yè)主大會(huì)才能民主解決物業(yè)管理的公共事項(xiàng)；對(duì)于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域，比如一個(gè)人或幾個(gè)人，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問(wèn)題很方便，業(yè)主大會(huì)成立與否并不影響業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區(qū)域，可以不成立業(yè)主大會(huì)。《條例》規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！崩?，有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個(gè)或幾個(gè)，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定 。 2． 業(yè)主大會(huì)的籌備 （了解的內(nèi)容） (1)成立業(yè)主大會(huì)籌備組 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位 (包括公有住房出售單位 )組成業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 (2)業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容 ① 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； ② 參照政府主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》 (草案 )和《業(yè)主公約》 (草 案 )； ③ 確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)； ④ 確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ⑤ 做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 (3)籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求 ① 業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi) 15 日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告； ② 公告《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》 (草案 )和《業(yè)主公約》 (草案 )的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見(jiàn)的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告； ③ 確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)； ④ 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè) 主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體確定標(biāo)準(zhǔn)和方式，可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實(shí)施辦法進(jìn)行。 3． 業(yè)主大會(huì)的成立 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起 30 日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)的會(huì)議議程一般包括以下內(nèi)容： (1)報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況； (2)宣讀業(yè)主名冊(cè)和在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)； (三 )業(yè)主大會(huì)的職責(zé) （重點(diǎn)內(nèi)容） 《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)： (1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (2)選舉、更 換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (3)選聘、