【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第28頁 共28頁物業(yè)管理基本制度與政策（2010年7月）第一章 物業(yè)管理的概述第一節(jié) 概念㈠物業(yè)管理的定義《條例》第二條明確規(guī)定:物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。⑴物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動。對房屋等建筑物的管理主要有三種方式：1業(yè)主自己管理，2業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司，3業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動。業(yè)主可行使對建筑物的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，對建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn)?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理。如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來執(zhí)行。⑵物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理活動的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。⑶物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。㈡《條例》調(diào)整范圍調(diào)整住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，但主要規(guī)范的是住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。住宅物業(yè)的建設(shè)單位需要通過招投標(biāo)來選擇物業(yè)管理服務(wù),非住宅則就沒有這一要求。住宅物業(yè)應(yīng)建立專項(xiàng)維修資金,非住宅則未作強(qiáng)制性規(guī)定?！稐l例》適用范圍既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。㈢物業(yè)管理的市場化特征⑴房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形式。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。⑵多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)。單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，單個業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。⑶物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則。在平等、自愿、等價有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同。主要目的有兩點(diǎn)：一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在物業(yè)管理活動中的自主權(quán)。二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。⑷非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。《條例》強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。㈣物業(yè)管理的特征物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理有三個基本特征：社會化、專業(yè)化、市場化.⑴物業(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提；現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會分工是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。⑵物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。⑶市場化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價有償，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展1 物業(yè)管理企業(yè)的起源與發(fā)展。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。2 城鎮(zhèn)住房及住房制度改革3 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生。1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。4 我國物業(yè)管理的發(fā)展。建設(shè)部1994年3月23日頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》5 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。五個有利于：1有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長；2有利于提高人民群眾居住質(zhì)量；3有利于增加就業(yè)；4有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定；5有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革。20書記90年代初到《條例》頒布之前第四節(jié) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》㈠《條例》頒布的時間：2003年6月8日。實(shí)施的時間：9月1日。國務(wù)院頒布。㈡《條例》的立法過程：公開向社會征求意見。㈢《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則⑴立法理念：突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者。⑵立法指導(dǎo)思想：1是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，2是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，3是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。⑶基本原則：①物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)；②維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益；③現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合；④從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是。㈣《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度⑴七項(xiàng)制度：①業(yè)主大會、②管理規(guī)約、③前期物業(yè)管理招投標(biāo)、④物業(yè)承接查驗(yàn)、⑤物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、⑥物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、⑦住宅專項(xiàng)維修資金。⑵創(chuàng)設(shè)法律制度的內(nèi)涵:1尊重的維護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。2建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)。共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著少數(shù)服從多數(shù)的原則。⑶《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動。⑷《條例》是行政法規(guī)。界定了違反行政管理秩序與民事違約、民事侵權(quán)的界限對違反行政管理規(guī)定又構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。㈤《條例》主要內(nèi)容簡介《條例》七章七十條。⑴總則。對《條例》的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。⑵業(yè)主及業(yè)主大會。規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)、業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則、業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成，管理規(guī)約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。⑶前期物業(yè)管理。⑷物業(yè)管理服務(wù)。⑸物業(yè)的使用與維護(hù)。⑹法律責(zé)任。特征：①是與違法行為相聯(lián)系的；②是法律明確而又具體規(guī)定的；③具有國家強(qiáng)制性；④是由國家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的。特點(diǎn)：①行政責(zé)任民事責(zé)任并存；②民事責(zé)任優(yōu)先適用；③業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督。⑺附則。按照法律不溯及既往的原理，《條例》生效以前的物業(yè)管理活動不適用《條例》的規(guī)定。㈥《條例》確定的基本法律關(guān)系㈠業(yè)主相互間的關(guān)系；㈡物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主間的關(guān)系；㈢開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系；㈣供水供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系；㈤社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系；㈥物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系。第二章 物業(yè)管理服務(wù)《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容㈠物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn):⑴物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性。⑵物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性。⑶物業(yè)管理服務(wù)的即時性和無形性。⑷物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性。㈡物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容：大的方面有兩項(xiàng)：1是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；2是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。具體有8項(xiàng)：⑴房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑵房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑶物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑷物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；⑸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事務(wù)服務(wù)；⑹物