【正文】 第 1 頁 共 52 頁 物業(yè)管理基本制度與政策 一、單選題 : 對于下列房屋等建筑物的管理方式，屬于《物業(yè)管理條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍是（ ）。 A．業(yè)主自己進(jìn)行管理 B．業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司 C．業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理 D．以上都屬于 標(biāo)準(zhǔn)答案： c 解 析：《條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企 業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動。 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的表述中，不正確的是（ ）。 A．物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議 B．物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ) C．物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被管理者和管理者的關(guān)系 D．物業(yè)服務(wù)合同明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事法律關(guān)系 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： c 解 析：物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，所以 C不正確。 物業(yè)管理 企業(yè)是基于（ ）的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。 A．物業(yè)管理條例 B．物業(yè)服務(wù)合同 C．城市新建住宅小區(qū)管理辦法 D．物業(yè)服務(wù)協(xié)議 標(biāo)準(zhǔn)答案： b 解 析：物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。 物業(yè)管理起源于（ ）。 A．日本 B．美國 C．法國 D．英國 標(biāo)準(zhǔn)答案： d 解 析：物業(yè)管理起源于 19世紀(jì) 60 年代的英國。 建設(shè)部于（ ）年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。 A． 1991 B． 1992 C． 1993 D． 1994 標(biāo)準(zhǔn)答案： d 解 析：建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于 1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。 二、多選題 : 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在（ ）的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。 A．平等、 B．自愿 C．行政指導(dǎo) D．等價有償 E．誠實信用 標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, d, e 解 析：業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。 C不正確。 例題：（ ）是物業(yè)管理市場化 的集中體現(xiàn)。 A．管理有序 B．自負(fù)盈虧 C．等價有償 D．雙向選擇 E．自由競爭 標(biāo)準(zhǔn)答案： c, d 解 析：雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。 物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式的區(qū)別是（ ）。 A．行政管房模式不是嚴(yán)格意義上的市場行為，物業(yè)管理是一種市場行為 B．行政管房機構(gòu)沒有以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，物業(yè)管理企業(yè)注冊了公司 C．行政管房模式?jīng)]有以物業(yè)管理形式運作，物業(yè)管理企業(yè)以物業(yè)管理形式運作 D．行政管房機構(gòu)沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負(fù)盈虧，物業(yè)管 理企業(yè)獨立核算自負(fù)盈虧 E．行政管房機構(gòu)與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同 標(biāo)準(zhǔn)答案：a, d, e 解 析：行政管房機構(gòu)也可以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，行政管房模式也可以物業(yè)管理形式運作，所以 BC 不正確。 一、單選題 : 物業(yè)管理起源于（ ）。 A．日本 B．美國 第 2 頁 共 52 頁 C．法國 D．英國 標(biāo)準(zhǔn)答案： d 解 析：物業(yè)管理起源于 19世紀(jì) 60 年代的英國。 建設(shè)部于（ ）年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。 A． 1991 B． 1992 C． 1993 D． 1994 標(biāo)準(zhǔn)答案： d 解 析：建設(shè)部于 1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。 我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件是 （ ）。 A．《物業(yè)管理條例》 B．《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 C．《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 D．《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》 標(biāo)準(zhǔn)答案： c 解 析： 1994 年 3 月頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件。 建設(shè)部于 （ ）年發(fā)布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。 A． 2021 B． 2021 C． 2021 D． 2021 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： d 解 析： 2021年 3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。 人事部、建設(shè)部于（ ）年發(fā)布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。 A． 2021 B． 2021 C． 2021 D． 2021 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： c 解 析： 2021年 11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。 二、多選題 : 從 20世紀(jì) 90年代初到《物業(yè)管理條例》頒布前這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點是（ ）。（多選題） A．配套性 B．過渡性 C．借鑒性 D．經(jīng)驗性 E．針對性 E 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： b, c, e 解 析：配套性、經(jīng)驗性是《物業(yè)管理條例》頒布后這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī) 主要特點。 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括（ ）三個方面的內(nèi)容 。（多選題） A． 崗位必備知識 B． 崗位必備能力 C．崗位合格證書的頒發(fā)與管理 D． 培訓(xùn)教學(xué)計劃 E．培訓(xùn)內(nèi)容與方式 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, d 解 析：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個方面的內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)計劃。 一、單選題 : 下列不符合《物業(yè)管理條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵是（ ）。 A．業(yè)主共同財產(chǎn)的管 理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機制來實現(xiàn) B．《物業(yè)管理條例》并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為 C．物業(yè)管理活動各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范 第 3 頁 共 52 頁 D．物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由政府通過設(shè)定規(guī)則，并采取行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： d 解 析：物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。對這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進(jìn) 行調(diào)節(jié)。 《物業(yè)管理條例》中有關(guān)法律責(zé)任的描述 ,不正確的是（ ）。 A．凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則 B．對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。 C．涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，先給予行政處罰，再承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任 D．當(dāng)業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時，由業(yè)主先進(jìn)行自我管理、自我約束，然后再追究相應(yīng)的法律責(zé)任 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： c 解 析：涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān) 。 《物業(yè)管理條例》自（ ）起實施。 A． 2021年 5月 28日 B． 2021年 6月 8日 C． 2021年 9月 1日 D． 2021年 10月 1日 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： c 解 析：《物業(yè)管理條例》自 2021年 9月 1日起實施。 《物業(yè)管理條例》的立法宗旨不包括（ ） A． 提高物業(yè)管理水平 B．維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益 C．改善人民群眾的生活和工作環(huán)境 D．規(guī)范物業(yè)管理活動 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： a 解 析：《條例》第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。 《物業(yè)管理條例》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會、業(yè)主公約等（ ）項物業(yè)管理的基本制度 A． 6 B． 7 C． 8 D． 9 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： b 解 析：解析：《物業(yè)管理條例》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會、業(yè)主公約 等七項物業(yè)管理的基本制度。 二、多選題 : 《物業(yè)管理條例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在（ ）方面。 A． 強調(diào)業(yè)主對建筑物擁有充分的所有權(quán) B． 強調(diào)保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系 C． 強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系 D．強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。 E．強調(diào)業(yè)主之間平等關(guān)系，少數(shù)服從多數(shù)的原則 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： b, c, d 解 析：《條 例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面，一是強調(diào)保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；三是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。 《物業(yè)管理條例》在立法過程中，主要遵循（ ）基本原則。 第 4 頁 共 52 頁 A．物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則 B． 突出保護(hù)弱者的原則 C． 維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則 D．現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則 E．從實際出發(fā)，實事求是的原則 你的答案 ： 標(biāo)準(zhǔn)答案： a, c, d, e 解 析： B． 突出保護(hù)弱者的原則”沒有提及。 下列對《條例》確立的基本法律關(guān)系的理解 ,不正確的是 ( ) A．物業(yè)管理企業(yè)與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 B．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方來簽訂 C．物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，可以向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 D．居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級關(guān)系 E．政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律 關(guān)系 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： b, c 解 析：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 下述關(guān)于物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系表述不正確的是（ ） ，可以運用自己擁有的公共權(quán)力對物業(yè)管理活動進(jìn)行干預(yù) ，其主要職責(zé)就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為 ，主要由當(dāng)事人通過合同來約束民事行為以及 解決產(chǎn)生的糾紛 D. 政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系 ，要完全依靠市場機制的作用 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： a, e 解 析： A 政府作為行政管理部門，不能隨便運用自己擁有的公共權(quán)力對物業(yè)管理活動進(jìn)行干預(yù)。 B政府在對物業(yè)管理各方主體進(jìn)行管理時，要充分發(fā)揮市場機制的作用，但是，不能完全的推向市場，政府應(yīng)當(dāng)有適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)和引導(dǎo)。 一、單選題 : 物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別一般委托合同的一個顯著特點是（ ） A． 公共性和綜合性 B．受益主體的廣泛性和差異性 C． 即時性和無形性 D． 持續(xù)性和長期性 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： b 解 析：物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別一般委托合同的一個顯著特點 有別于為單一客戶提供的特約服務(wù)，而是為某一特定社會群體提供服務(wù)，體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的（ ）特點。 A． 公共性 B． 綜合性 C． 廣泛性 D． 差異性 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： a 解 析：物業(yè)管理服務(wù)有別于為單一客戶提供的特約服務(wù)，而具有為某一特定社會群體提供服務(wù)產(chǎn)品的公共性 。