【正文】 第一節(jié) 房地產與房地產業(yè)管理制度簡介㈠房地產作為物質實體,即指土地、建筑及建筑附屬物。作為權益,包括房地產的⑴所有權、⑵占有權、⑶使用權、⑷收益權、⑸處分權，及派生出來的⑹承租權、⑺抵押權、⑻典權等等。㈡房地產業(yè)是關于房地產投資開發(fā)、經營交易、消費管理與服務等各方面關聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，是基礎性產業(yè)，對國民經濟發(fā)展具有先導作用，是國民經濟的支柱產業(yè)（三性：基礎性、先導性、支柱性）。㈢直接關聯(lián)房地產的法律有：《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《物權法》。㈣房地產管理制度大體可分為：房地產開發(fā)經營管理，房地產產權與市場管理，房地產維修養(yǎng)護管理。第二節(jié) 房地產開發(fā)經營管理㈠房地產企業(yè)資質，設定一、二、三、四級，各有不同條件，要有所了解。㈡房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內持6個方面文件到主管部門備案。㈢主管部門在收到備案申請后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質證書（申請暫定資質證書的條件不得低于四級條件），暫定資質證書有效期1年，延長期限不得超過2年，1年內無開發(fā)項目的不得延長，企業(yè)在有效期滿前1個月內申請核定資質。㈣二級及以下企業(yè)可承擔義務25萬平方米以下的開發(fā)項目。㈤房地產開發(fā)一般劃分為四個階段：投資選擇和決策、前期工作、開發(fā)建設、租售經營。前期工作包括：取得用地、立項、拆遷、規(guī)劃設計。規(guī)劃部門管理主要是審定規(guī)劃設計，實施監(jiān)督檢查。核發(fā)“一書兩證”，⑴項目選址意見書，⑵建設用地規(guī)劃許可證，⑶建設工程規(guī)劃許可證。㈥開發(fā)項目管理制度有8項，重點注意：房地產開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%；超過一年未動工的征收20%土地閑置費，超過兩年無償收回土地；屬于房屋建設項目轉讓必須完成開發(fā)投資總額25%以上。㈦施工管理制度包括：項目報建與施工許可制度；建筑工程質量管理制度；工程竣工驗收備案制度。商品房住宅應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。第三節(jié) 房地產轉讓管理㈠房地產轉讓分為有償轉讓與無償轉讓兩種性質。無償轉讓主要是繼承、贈與等行為。有償轉讓主要是買賣、交換及其他合法方式發(fā)生的轉讓。其他方式主要有：以房地產作價入股；合資、合作開發(fā)；收購、兼并或合并；以房地產抵債。㈡以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓應符合3個條件：已支付出讓金并取得土地證；完成開發(fā)投資總額的25%；已建成的房屋應當持有房屋所有權證。㈢轉讓程序有6項，簽訂合同；90日內提出申請并申報成交價格；房產部門審查并在7日做出答復；根據(jù)需要進行查勘和評估；納稅；發(fā)證。㈣禁止轉讓的有7條，第四節(jié) 商品房的銷售管理㈠商品房銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將新建商品房向消費者售賣的活動，也是房地產轉讓行為。分為預售和現(xiàn)售兩種。㈡商品房預售，《城市房地產管理法》規(guī)定了三項條件一項程序（3+1）：⑴取得土地使用權證書；⑵持有建設工程規(guī)劃許可證；⑶達到總投資25%以上并已確定施工進度竣工日期。⑷取得商品房預售許可證。按照條例要求，建設單位應當在銷售物業(yè)之前制定臨時管理規(guī)約；住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標方式，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。預售管理程序，⑴未取得商品房預售許可證不得預售；⑵申請預售許可應提交六個方面的證件和資料；⑶主管部門在10日內作出決定并自決定之日起10日內兼送達商品房預售許可證；⑷企業(yè)應當在簽約30日內辦理合同備案；⑸交付之日起90日內辦理權屬登記（60日內初始登記）。㈢商品房現(xiàn)售條件，有七條。這里要注意的是，《條例》規(guī)定水、電、氣、熱等應當終端服務、終端收費。商品房現(xiàn)售原則，⑴不得分割拆零銷售；⑵不得一房多賣；⑶不得返本銷售、售后包租；⑷不得有虛假欺詐廣告、合同；⑸要有物業(yè)管理并簽訂協(xié)議。經批準同意變更規(guī)劃設計的企業(yè)應當在變更確立之日起10日內書面通知買受人。㈣房屋交付時企業(yè)應當向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。住宅保修期從住宅交付用戶使用之日起計算。第五節(jié) 房屋租賃管理㈠主要原則，自愿、平等、互利的原則。㈡續(xù)租者應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意重新簽訂租賃合同。承租人拖欠租金累計六個月以上的出租人有權終止合同，造成損失的由承租人賠償。㈢登記備案，一是房屋行政主管部門登記備案，二是公安部門登記備案。第六節(jié) 房地產中介服務㈠房地產中介服務主要包括，房地產咨詢，價格評估，經紀活動。還有測繪、擔保等。㈡中介服務人員實行資格管理，估價師、經紀人同物業(yè)管理師一樣，需經統(tǒng)一考試、注冊取得資格證書。㈢房地產主管部門每年對中介服務機構的專業(yè)人員條件進行一次檢查，不合格的不得從事中介業(yè)務。㈣因房地產中介服務人員過失，給當事人造成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任。第七節(jié) 房地產抵押管理抵押是以不轉移財產占有權為條件的物權擔保方式，抵押人對抵押財產仍然享有占有權、使用權和經營權。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產抵押存在兩種特定的情況與方式，一是在建工程抵押；二是預購商品房貸款抵押（按揭）。房地產抵押的主要原則：應當遵循民事法律原則（在抵押期間抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍环慨a、地產抵押權設定應當一致；抵押人所擔保的債權不得超過其抵押的價值（可重復抵押但不能超過總的價值）。不得抵押的情況，1有爭議的；2公共福利事業(yè)的；3文物保護的；4列入拆遷的；5查封抵押監(jiān)管等限制的；6依法不得抵押的（地上無房屋的劃撥土地不得抵押）。抵押當事人應當在合同簽訂之日起30日內辦理抵押登記，合同自登記之日起生效。沒有登記的不能對抗第三人。第八節(jié) 房地產權屬登記房地產權屬登記和檔案管理是整個房地產管理的工作基礎。我國的房地產權屬登記制度基本采用權證登記制度。㈠房屋權屬登記分六種：1總登記；2初始登記；3轉移登記；4變更登記；5他項權利登記；6注銷登記。㈡權屬證書有三種1：房屋所有權證，2房屋共有權證，3房屋他項權證。權屬證書丟失應當?shù)菆舐暶髯鲝U，經六個月無異議的予以補發(fā)。㈢不予登記的有三種情況：1屬于違章建筑的；2屬于臨時建筑的；3法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護管理城市異產毗連房屋使用和修繕,應按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則。危險房屋的鑒定，房屋所有人或使用人應持合法證件向當?shù)胤课莅踩b定機構提出鑒定申請，由鑒定機關按程序進行鑒定并簽發(fā)鑒定文書。危險房屋分為四個等級即四種情況：A級為觀察使用；B級為處理使用；C級為停止使用；D級為整體拆除。如果房屋所有人拒絕按照建議修繕治理危險房屋，或者使用人有阻礙修繕治理危險房屋，房地產行政主管部門有權指定有關部門代修，或者采取其他的強制措施。發(fā)生的費用由責任人承擔。住宅各項使用部位和附屬設施設備的劃分原則（適用于各種性質的住宅界定維修養(yǎng)護責任范圍）：住宅自用部位和自用設備，是指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣等戶表以內的設備和自用陽臺。住宅共用部位，是指住宅承重結構部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內外墻體和基礎，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備設施用房、建筑內的車庫等。住宅共用設施設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設施和電梯等。第五章 國外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況（缺）26 / 26