【正文】 三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確立的權(quán)利和義務(wù)四是開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)五是各級政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動中行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利和義務(wù)六是政府相關(guān)部門的基本權(quán)利和義務(wù)七是物業(yè)管理協(xié)會的基本權(quán)利和義務(wù)。民法理論奠定了物業(yè)管理法律的 基石（案例2）（案例2）某人騎車走在路上，大風(fēng)將枯樹刮斷致人死亡，管理單位應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？法院判公路養(yǎng)護(hù)段賠償原告家屬。《安徽省物業(yè)管理條例》第七十七條：違反本條例第五十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款?！?、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。　　第四條　國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 1項目經(jīng)理考核? 五、管理考核（一）市住建委負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理項目經(jīng)理監(jiān)管與年度考核。業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。? 第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。第十一條 （有利害關(guān)系的業(yè)主的認(rèn)定）業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。? 第一條（業(yè)主的認(rèn)定） 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī) 的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害業(yè)管 理企業(yè)也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任。 （本司法解釋，第14條是關(guān)于合同，第57條是關(guān)于收費(fèi)，第810條是關(guān)于合同終止。? 根據(jù)房屋銷售合同約定，已經(jīng)驗收具備交付條件的物業(yè)，因業(yè)主的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主全額交納。? （六）工商行政主管部門。? （二）城管行政執(zhí)法部門。 建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房不得收取任何費(fèi)用。? （二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積25 萬平方米（含）以下，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置，總建筑面積超過25 萬平方米的，超過部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房。大家一定要重視（舉例）交付接管與承接查驗實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強(qiáng)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接；而在新老物業(yè)企業(yè)交接時進(jìn)行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)：? （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積14000平方米以下；? （2）工程維修人員：人均管理建筑面積18000平方米以下；? （3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積7000平方米以下；? （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積9000平方米以下? （萬平方米45人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)二級 一、基本要求 管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于30%。 　　評標(biāo)委員會的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定。 　　實行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。 5萬至10萬平方米（含5萬和10萬）的項目，可以采用邀請招標(biāo)的方式；住宅物業(yè)超過規(guī)劃總面積10萬平方米以上的項目應(yīng)當(dāng)實行公開招標(biāo)。規(guī)劃總建筑面積8萬㎡以上分期建設(shè)的項目，已建成交付使用面積應(yīng)占總規(guī)劃面積50%以上?？墒?，哪些改裝，哪些不改裝，你是否知道？ 什么是物業(yè)管理？物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)？對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行什么義務(wù)？對物業(yè)區(qū)域的安全防范的承擔(dān)什么責(zé)任義務(wù) ？《安徽省物業(yè)管理條例》違約責(zé)任。最高院關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋第3條。? 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化管理一年以上，且入住率或使用率達(dá)80%以上。 關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分《安徽省物業(yè)管理條例 》 第十五條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 　　資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。 　　與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項目的評標(biāo)委員會。 服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)： （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積16000平方米以下； （2）工程維修人員：人均管理建筑面積20000平方米以下； （3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積9000平方米以下； （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積11000平方米以下（萬平方米34人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)三級一、基本要求管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于20%。 前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 由于后天上午有專門課程安排，這里就不作詳細(xì)講解。? （三）物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，‰的比例在規(guī)劃定位的商業(yè)用房中配置。裝修管理與收費(fèi) 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》《關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》 《關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定》《安徽省物業(yè)管理條例》裝修管理與收費(fèi)《關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》物業(yè)服務(wù)企業(yè)對普通住宅房屋裝修產(chǎn)生的建筑垃圾進(jìn)行清運(yùn)，（物業(yè)使用人）收取清運(yùn)費(fèi)用。負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤點等行為進(jìn)行查處，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)進(jìn)行查處。在審查企業(yè)（公司）、個體工商戶在設(shè)立（開業(yè)）或住所（經(jīng)營場所）變更登記時，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除核驗其提交的住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)核驗其提供的有利害關(guān)系的業(yè)主同意的證明。? 新建小區(qū)前期物業(yè)管理，開發(fā)建設(shè)單位取得“新建住宅符合交付使用條件證明書”后，業(yè)主從次月起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。） 第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。? 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。? 第六條 （增設(shè)車位的歸屬） 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。? 因物權(quán)法施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? （5業(yè)主委員會人數(shù)）第十八條 業(yè)主委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)是511 名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。各縣區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的項目經(jīng)理日常檢查、指導(dǎo)與考核?！　∈　⒆灾螀^(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? （三）三級資質(zhì)：　??；　　、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。 第五十六條 （四）移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；依據(jù)《民法通則》第一百二十六條 建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。四、法規(guī)解讀（一）《物權(quán)法》第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十條 【業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)含義】業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī) 的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)管 理企業(yè)也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任。因此第2款規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 ［條文注釋］如果業(yè)主確實因生活需要，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，其做出的決定，對業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有約束力。? （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；? （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；? （三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；? （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 （二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 （四）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；有關(guān)行政主管部門在接到報告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者處理。 （二）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的。 （四）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的。 （六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的。 （八）未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的。 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務(wù)： （一）移交本條例第四十八條規(guī)定的材料； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分:4《安徽省物業(yè)管理條例》其他條款（關(guān)于物業(yè)管理定義和遵循原則）? 第二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)： 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：? 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員不得泄露業(yè)主個人信息資料。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！督ㄖā贰督ㄖこ藤|(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對此都作了明確規(guī)定。否則，依據(jù)《合同法》第7章違約責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施、支付違約金、雙倍返還定金或賠償損失等違約責(zé)任。住戶只需將空調(diào)排水孔用塑膠管與引水管連接起來；設(shè)計沒有安裝引水管的，應(yīng)采取合理方式將冷凝水接入雨水管。 五、案例分析? 案例一：停車場車輛丟失應(yīng)該誰賠？? 如果業(yè)主將車停泊在停車場，自己拿著鑰匙并隨時可以將車開走，所停放汽車的實際控制權(quán)就沒有交付給停車場，那么，就是一個停車位的場地租賃關(guān)系，保管合同關(guān)系不成立。 任何單位和個人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。 4 《安徽省物業(yè)管理條例》其他條款（關(guān)于車輛管理的規(guī)定） 第四十六條 第七十二條（維修改造費(fèi)用）業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。 要求物業(yè)管理企業(yè)履行三項義務(wù)： (1)發(fā)生安全事故時要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。 （三）損壞共用設(shè)施設(shè)備的，處以一萬元以下罰款。（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案； （十一）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。 （九）違反規(guī)定停放自行車和機(jī)動車輛。 （七）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物。? 這一規(guī)定，賦予了業(yè)主請求人民法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的不當(dāng)決定的權(quán)利。 如何確定業(yè)主為有利害關(guān)系的業(yè)主，因改變住宅為經(jīng)營性用房的用途不同，影響的范圍、程度不同，要具體情況具體分析 《司法解釋》第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。? 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。根據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對其專有部分的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利：（1）業(yè)主對專有部