【正文】 相鄰方可起訴? 案例六：誰有權(quán)與寬帶網(wǎng)運營商簽訂住宅小區(qū)寬帶網(wǎng)合同？移動通訊公司買住宅就有權(quán)在屋頂豎移動通信天線嗎？? 寬帶網(wǎng)的最。住戶只需將空調(diào)排水孔用塑膠管與引水管連接起來；設(shè)計沒有安裝引水管的，應采取合理方式將冷凝水接入雨水管。否則，依據(jù)《合同法》第7章違約責任，應承擔繼續(xù)履行合同、采取補救措施、支付違約金、雙倍返還定金或賠償損失等違約責任。? 案例四：物業(yè)公司可反炒業(yè)主“魷魚”嗎？提前90天告知的規(guī)定。? 物業(yè)公司與業(yè)主之間是否存在保管關(guān)系的界定，關(guān)鍵就在于業(yè)主是否將其車輛或其他財產(chǎn)物品交付給物業(yè)公司實際控制。 五、案例分析? 案例一：停車場車輛丟失應該誰賠？? 如果業(yè)主將車停泊在停車場，自己拿著鑰匙并隨時可以將車開走，所停放汽車的實際控制權(quán)就沒有交付給停車場，那么，就是一個停車位的場地租賃關(guān)系，保管合同關(guān)系不成立?！督ㄖā贰督ㄖこ藤|(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對此都作了明確規(guī)定。 物業(yè)保修責任是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復的責任。4《安徽省物業(yè)管理條例》其他條款（關(guān)于保修責任的規(guī)定）第四十九條　建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)保修責任。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。 任何單位和個人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 4 《安徽省物業(yè)管理條例》其他條款（關(guān)于車輛管理的規(guī)定） 第四十六條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：? 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員不得泄露業(yè)主個人信息資料。 4 《安徽省物業(yè)管理條例》其他條款（關(guān)于對業(yè)主泄露個人信息資料的規(guī)定）? 《條例》關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，主要作三方面的規(guī) 定：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的辦理程序，二是明確相關(guān) 業(yè)主、 業(yè)主大會、 物業(yè)管理企業(yè)對利用物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的事前否決權(quán)， 三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方向。 （經(jīng)營與收益）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 第七十二條（維修改造費用）業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。4《安徽省物業(yè)管理條例》其他條款（關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備） 第四十七條火災向消防部門報告； (3)協(xié)助做好救助工作。 要求物業(yè)管理企業(yè)履行三項義務(wù)： (1)發(fā)生安全事故時要立即采取應急措施，避免擴大損失。4《安徽省物業(yè)管理條例》其他條款（關(guān)于對物業(yè)管理區(qū)域安全防范的協(xié)助義務(wù)） 第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。 （五）協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動； （六）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。（三）按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費收支情況； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行以下義務(wù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。 物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。4《安徽省物業(yè)管理條例》其他條款（關(guān)于物業(yè)管理定義和遵循原則）? 第二條對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分: 違反本條例第六十八條第一款第四項規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同規(guī)劃、工商、環(huán)保、市容等有關(guān)行政主管部門責令限期改正，恢復原狀；情節(jié)嚴重的，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可處以5000元以上二萬元以下的罰款。 （三）損壞共用設(shè)施設(shè)備的，處以一萬元以下罰款。 （一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，處以五萬元以上十萬元以下罰款； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。 （三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案； 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務(wù)： （一）移交本條例第四十八條規(guī)定的材料； 違反本條例第五十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。 違反前款第二項、第八項規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。 （八）未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的。 （七）挪用專項維修資金的。 （六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的。 （五）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的。 （四）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的。 （三）不移交有關(guān)資料的。 （二）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的。 （一）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。有關(guān)行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者處理。 違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止。 （十一）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。 （十）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音。 （九）違反規(guī)定停放自行車和機動車輛。 （八）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品。 （七）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物。 （六）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營。 （四）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房； （三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物。 （二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 （一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu)。? （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；? （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；? （三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；? （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 ［條文注釋］對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為如何處置，本條規(guī)定了以下幾種辦法：一是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求其停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失；二是受到侵害的業(yè)主個人依據(jù)民事訴訟法等法律的規(guī)定，向人民法院提起訴訟；三是共同受到侵害的業(yè)主，推選代表人，依據(jù)民事訴訟法等法律的規(guī)定，向人民法院提起訴訟。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。? 這一規(guī)定，賦予了業(yè)主請求人民法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的不當決定的權(quán)利。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為自我管理的權(quán)力機關(guān)和執(zhí)行機關(guān)，其做出的決定，對業(yè)主應當具有約束力。 ? ［條文注釋］本條是關(guān)于業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定效力的規(guī)定?！段餀?quán)法》? 第七十八條 【業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力】業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 如何確定業(yè)主為有利害關(guān)系的業(yè)主，因改變住宅為經(jīng)營性用房的用途不同，影響的范圍、程度不同，要具體情況具體分析 《司法解釋》第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。 ［條文注釋］如果業(yè)主確實因生活需要，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！段餀?quán)法》第七十七條 【住宅變經(jīng)營性用房的限制與條件】業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 《物權(quán)法》 ［條文注釋］本條是關(guān)于業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項及表決權(quán)的規(guī)定。? 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。因此第2款規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 在業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的這三種權(quán)利中，業(yè)主對專有部分的所有權(quán)占主導地位，是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。 《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī) 的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)管 理企業(yè)也不一定因此承擔法律責任。 根據(jù)合同法的規(guī)定， 物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和 不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔違約責任。 物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財產(chǎn)損害承擔責任有一個前提條件， 就是物 業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定， 即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。根據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對其專有部分的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利：（1）業(yè)主對專有部分的所有權(quán)；（2）業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)；（3）業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。四、法規(guī)解讀（一）《物權(quán)法》第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十條 【業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)含義】業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。相應的物業(yè)管理法律關(guān)系就是建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利歸屬基礎(chǔ)上的，可見建筑物區(qū)分所有權(quán)是建立物業(yè)管理法律法規(guī)的基礎(chǔ)。一棟區(qū)分所有建筑物分為專有部分和共用部分。購房人成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即我們通常所說的業(yè)主。依據(jù)《民法通則》第一百二十六條 建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。如果住戶摔傷，是由于物業(yè)公司員工在施工或作業(yè)造成的，例如拖洗地面引起潮濕地滑、或施工開挖造成路障，沒有設(shè)置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，物業(yè)公司就難以推脫賠償?shù)拿袷路韶熑?。（案?）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)摔傷，物業(yè)公司要負責賠償嗎？我們在酒店、咖啡店衛(wèi)生間等處經(jīng)?？吹健靶⌒牡鼗鳖愵}醒及防滑墊，為什么？ 這類案例的責任歸屬適用于我國民法所規(guī)定的特殊侵權(quán)的民事責任，即《民法通則》第106條第2款規(guī)定：沒有過錯，但法律規(guī)定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。三、物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)民法理論奠定了物業(yè)管理法律的基石我國現(xiàn)行民事基本法 民法通則》，基本概括了商品經(jīng)濟活動中的一切行為準則，包括物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、相鄰權(quán)等等。 （五）法律、法規(guī)規(guī)定的應當移交的其他事項。 （四）移交清算預收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)； 第五十六條1維修資金使用：《物權(quán)法》2∕3的規(guī)定《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》 建設(shè)部《住宅專項維修資金管理辦法》1電梯管理和維修：《電梯應急指南》、《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》17退出管理《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》第29條規(guī)定：按照合同約定，依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當在90 日前書面告知合同的另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》十三項禁止行為：第十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準：（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人（三）挪用專項維修資金的；（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（六）擅自占用挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路場地，損害業(yè)主共同利益的；（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)用房和有關(guān)資料的；（九）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；（十）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；（十一）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；（十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；（十三）發(fā)生重大責任事故的。《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? 　第六條　新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下